Содержание

Договор купли продажи через банковскую ячейку образец

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку 2018 г. скачать.

ДОГОВОР купли-продажи квартиры

с использованием банковской ячейки

Мы, гр. РФ ФИО, __________ года рождения, место рождения: _________, пол мужской, паспорт гражданина РФ _______ выдан _______________ _____________________________________________________ СНИЛС________ ранее зарегистрированный по адресу: Московская область, ____________________________________

гр. РФ ФИО, __________ года рождения, место рождения: _________, пол мужской, паспорт гражданина РФ _______ выдан _______________ _____________________________________________________ СНИЛС ______________ ранее зарегистрированный по адресу: Московская область, ____________________________________,

именуемые в дальнейшем ‘ПРОДАВЦЫ’, с одной стороны, и

гр. гр. РФ ФИО, __________ года рождения, место рождения: _________, пол мужской, паспорт гражданина РФ _______ выдан _______________ _____________________________________________________ СНИЛС_________ ранее зарегистрированный по адресу: Московская область, ____________________________________именуемая в дальнейшем ‘ПОКУПАТЕЛЬ’, с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем « Стороны», действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавцы продают, принадлежащую им на праве общей долевой собственности, а Покупатель покупает в собственность по настоящему Договору квартиру, расположенную по адресу: Московская область_________________

2. Указанная Квартира состоит из 1 ( одной) жилой комнаты, расположена на этаже __ (____ ), имеет общую площадь помещения ___ (_____________ ) м² , жилую площадь ________ (____________________ ) м²

3. Указанная Квартира принадлежит Продавцам по праву общей долевой собственности:

½ доля в праве– ФИО на основании Договора №_________ о долевом участии в строительстве жилого дома от ______________., Акта приема-передачи квартиры от __________________г. по Договору №______________ о долевом участии в строительстве жилого дома от _______________г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, бланк ________________ ( повторное, взамен свидетельства: серия ______________, дата выдачи _____________), выданным _________________ года Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ________________ года сделана запись регистрации №______________________,

½ доля в праве– ФИО на основании Договора №_________ о долевом участии в строительстве жилого дома от ______________., Акта приема-передачи квартиры от __________________г. по Договору №______________ о долевом участии в строительстве жилого дома от _______________г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, бланк ________________ ( повторное, взамен свидетельства: серия ______________, дата выдачи _____________), выданным _________________ года Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ________________ года сделана запись регистрации №______________________,

4. Стороны пришли к соглашению, что указанная Квартира продается за ________________ (______________________________________ ) рублей 00 коп.

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

5. Покупатель обязуется передать Продавцам в соответствии с причитающимися им долями за указанную квартиру денежную сумму в размере ____________ (__________________ ) рублей 00 коп.

Указанная Квартира приобретается Покупателем у Продавцов за счет личных средств в размере ________________ (___________________________ ) рублей 00 коп.

Расчёты будут производиться через депозитарную ячейку ( хранилище банка).

Окончательный взаиморасчет Стороны обязуются произвести в полном объеме в срок не более 2 ( двух) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору.

6. На момент подписания настоящего Договора в вышеуказанной квартире на регистрационном учете никто не состоит.

7. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру в соответствии со ст.551 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Московской области.

8. Продавцы гарантируют, что до заключения настоящего Договора указанная квартира не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, в споре, под запрещением или арестом не состоит, рентой, арендой, наймом или каким-либо иными обязательствами не обременена, скрытых дефектов не имеет.

9. Покупатель после перехода права собственности на квартиру осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

10. Стороны договорились о том, что в соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавцов на указанную квартиру не возникает.

11. Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть данного Договора, а также, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

12. В соответствии со статьями 223 ( Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 131 ( Государственная регистрация недвижимости) и 551 ( Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость) Гражданского Кодекса РФ переход права собственности на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на вышеуказанную квартиру переходит от Продавцов к Покупателю после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности. При этом Покупатель становится собственником квартиры и принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.

13. В соответствии со статьей 556 ( Передача недвижимости) Гражданского Кодекса РФ Стороны при передаче квартиры в обязательном порядке составляют и подписывают передаточный Aкт. Продавцы обязуются освободить квартиру от личного имущества и передать ее Покупателю по передаточному Акту не позднее 14 ( четырнадцати) календарных дней с даты регистрации перехода права собственности по настоящему Договору в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Московской области, свободную от прав и претензий третьих лиц, не обремененную задолженностями по налогам, оплате жилья, коммунальных услуг, капитального ремонта, а также электроэнергии, водоснабжения, а Покупатель обязуется принять указанную квартиру в установленные сроки. Все вышеперечисленные расходы на содержание указанной квартиры до момента фактического освобождения возлагаются на Продавцов. В случае возникновения задолженностей по налогам, оплате жилья, коммунальных услуг, капитального ремонта, а также электроэнергии, водоснабжения до момента регистрации Продавцы обязуются оплатить задолженность. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества до подписания сторонами передаточного Акта несут Продавцы. В соответствии со ст. 558 п.1 ГК РФ, лиц, сохраняющих право пользования вышеуказанной квартирой после перехода права собственности к Покупателю по настоящему договору, нет.

14. Продавцы передают Покупателю квартиру укомплектованную исправным санитарно-техническим оборудованием, электро-, и иным оборудованием, а также мебелью и бытовой техникой, в соответствии с заключенным ранее между Сторонами Соглашением об авансе.

15. Покупатель удовлетворен качественным состоянием вышеуказанной Квартиры, установленным путем ее внутреннего осмотра на месте перед заключением настоящего Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщили бы Продавцы.

16. Руководствуясь ст. 421 ( Свобода договора), 461 ( Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского Кодекса РФ, Стороны договорились, что в случае признания судом договора купли-продажи квартиры недействительным или расторжения договора купли-продажи квартиры по причинам, возникшим по вине Продавцов, а также предъявления прав третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи и перехода права к Покупателю, и изъятия квартиры у Покупателя по этим основаниям Продавцы обязуются приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе Московской области, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.

17. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание ст. 131 ( Государственная регистрация недвижимости), 158 ( Форма сделок), 160-162 ( Письменная форма сделки; Сделки, совершаемые в простой письменной форме; Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), 164 ( Государственная регистрация сделок), 167 ( Общие положения о последствиях недействительности сделки), 209 ( Содержание права собственности), 210 ( Бремя содержания имущества), 218 ( Основания приобретения права собственности), 223 ( Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 246 ( Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности), 288-290 ( Собственность на жилое помещение; Квартира как объект права собственности; Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме), 292 ( Права членов семьи собственников жилого помещениях), 421 ( Свобода договора), 433 ( Момент заключения договора), 460 ( Обязанность продавца передать товар, свободный от прав третьих лиц), 461 ( Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), 549-551 ( Договор продажи недвижимости; Форма Договора продажи недвижимости; Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556-558 ( Передача недвижимости; Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества; Особенности продажи жилых помещений) Гражданского Кодекса РФ, статьи 10 ( Основания возникновения жилищных прав и обязанностей), 17 ( Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением), 37 ( Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме), 38 ( Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме) Жилищного Кодекса РФ, главы 7 ( Законный режим имущества супругов), ст. 35, 36 Семейного Кодекса РФ Сторонам известны, понятны и соблюдены.

Читать еще:  Куда обращаться после приватизации

18. С момента подписания настоящего Договора Продавцы обязуются не продавать, не уступать, не передавать в залог и иным образом не распоряжаться квартирой, по запросу регистрирующего сделку государственного органа своевременно предоставить запрашиваемые дополнительные документы, требуемые для государственной регистрации перехода права собственности по Договору.

19. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.

20. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством РФ порядке.

21. Расходы по заключению настоящего Договора оплачивает Покупатель.

22. Настоящий Договор составлен и подписан в четырёх экземплярах, по одному экземпляру для каждого участника сделки, один экземпляр — для хранения в делах органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Московской области.

Договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Продавец и Покупатель могут договориться о том, что деньги за квартиру будут переданы от одного к другому через депозитарную банковскую ячейку. Однако такой способ расчета предполагает заключение особого договора купли-продажи. Что же необходимо отразить в таком соглашении, требует ли оно нотариального заверения, и можно ли при необходимости его расторгнуть?

Суть и назначение договора

ДКПК через банковскую ячейку составляется практически так же, как и стандартный ДКПК. Единственное существенное отличие – это пункт «Порядок проведения взаиморасчетов». Здесь стороны указывают, что деньги будут переданы от Покупателя Продавцу через депозитарную банковскую ячейку. Ячейка представляет собой малогабаритный сейф, который располагается в хранилище финансово-кредитного учреждения.

Помимо этого в договоре описываются все нюансы и детали, связанные с передачей денег. Расчет через депозитарную банковскую ячейку предполагает, что Продавец получит доступ к содержимому только после исчерпывающего выполнения своих обязательств. Сначала Продавцу понадобится официально сделать Покупателя собственником объекта недвижимости.

Также Продавцу потребуется документально подтвердить факт того, что Покупатель стал новым собственником квартиры. Для этого в банк предоставляется определенный комплект документов, который прописывается в ДКПК. Обычно Продавцу оказывается достаточно принести с собой:

  • паспорт;
  • свежую выписку из ЕГРН;
  • свой экземпляр договора, на котором стоит регистрационная отметка Росреестра.

Помимо этого в ДКПК описываются случаи, при наступлении которых Покупатель оказывается вправе забрать из банковской ячейки свои же средства. Обычно здесь указывается, что если до определенной даты Продавец не явится в банк и не предоставит доказательства перехода права собственности, то деньги сможет забрать Покупатель. За сторонами сохраняется право обговорить и обсудить другие случаи (форс-мажоры и пр.). Однако в этой ситуации подготовку договора лучше доверить опытному юристу – чтобы избежать неточности формулировок, двоякости трактовок и т.д.

Существенные условия

Как и в любом ДКПК, в ДКПК с использованием банковской ячейки должна указываться сумма сделки (т.е. цена объекта недвижимости). В противном случае договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Помимо этого существенными условиями соглашения являются:

  1. Порядок внесения денег (он же «Порядок проведения взаиморасчетов»).
  2. Порядок покрытия расходов за аренду банковской ячейки и иные услуги (например, за пересчет купюр и их проверку на подлинность в банковском учреждении). Обычно все эти расходы оплачивает Покупатель, однако стороны могут самостоятельно договориться и о любом другом, устраивающем их, варианте.
  3. Условия доступа к сейфу для Продавца и для Покупателя.
  4. Сроки исполнения обязательств для Продавца и для Покупателя.

Дополнительно в договоре прописывается вся информация, характерная для документа такого типа. Здесь указываются:

  • дата и место заключения;
  • персональные данные сторон;
  • идентификационное описание квартиры (адрес расположения, метраж, количество комнат и пр.);
  • основание, в соответствии с которым Продавец получил право собственности на объект недвижимости (по договору купли-продажи, по договору о приватизации и т.д.);
  • права и обязанности сторон;
  • порядок разрешения конфликтов;
  • пункт о вменяемости и полной дееспособности сторон;
  • пункт о необходимости регистрации договора в Росреестре с указанием конкретной даты;
  • количество оригинальных экземпляров договора;
  • подписи и реквизиты сторон.

Нужно ли заверять договор у нотариуса

В большинстве случаев ДКПК с использованием банковской ячейки не требует нотариального удостоверения. Стороны могут заверить документ по своей инициативе. Однако в некоторых ситуациях заверение ДКПК является обязательным (вне зависимости от того, как осуществляется оплата за квартиру – наличными, через банковский сейф и т.д.):

  1. Если происходит продажа недвижимости, находящейся в общей собственности (долевой или совместной).
  2. Если происходит продажа квартиры, которой полностью или частично владеет опекаемое лицо – несовершеннолетний, недееспособный, ограниченно дееспособный гражданин. Подробнее: Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками

Документы, прилагаемые к ДКП

ДКПК с использованием банковской ячейки требует стандартного комплекта документов. Это:

  • паспорта Продавца и Покупателя;
  • правоустанавливающий документ от Продавца (т.е. предыдущий договор купли-продажи, договор о приватизации и т.д.);
  • правоподтверждающий документ от Продавца (выписка из ЕГРН);
  • архивная выписка из Домовой книги;
  • справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • технический и кадастровый паспорта на квартиру;
  • опционально – письменное и нотариально заверенное разрешение от супруга на проведение сделки, если продаваемая квартира относится к совместно нажитой собственности;
  • опционально – письменное разрешение от ООиП, если со стороны Продавца в сделке участвует опекаемый гражданин (например, в квартире прописан или числится собственником несовершеннолетний ребенок);
  • опционально – документальное подтверждение соблюдения ст. 250 ГК РФ, если продается только доля квартиры;
  • опционально – действительная доверенность, а также паспорта Доверителя и Доверенного, если Продавец или Покупатель действует через своего посредника.

Договор аренды банковской ячейки

Договор аренды банковской ячейки – это соглашение, которое составляется между Арендатором (Покупателем) и Арендодателем (Банком). Составление договора аренды регулируется ст. 922 ГК РФ.

Данное соглашение подготавливается финансово-кредитным учреждением по своим собственным формам и стандартам. Однако обычно здесь указываются следующие сведения:

  • данные о клиенте (Арендаторе);
  • данные о банке (Арендодателе);
  • данные о 3-х лицах, которые могут получить доступ к сейфу при наступлении определенных условий (кто, когда и как);
  • данные о продаваемой квартире (как минимум, адрес ее расположения);
  • срок аренды сейфа (обычно – 1 месяц);
  • стоимость аренды сейфа;
  • ответственность за утерю ключа;
  • права и обязанности банка;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок возвращения денег из сейфа клиенту (например, если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, если Продавец скончается и т.д.);
  • реквизиты и подписи всех сторон соглашения.

В договоре аренды банковской ячейки не прописывается сумма, которую клиент закладывает в сейф. При непосредственной закладке содержимого в хранилище банковские работники также не контролируют Покупателя. Все происходит в тайном и конфиденциальном формате.

Чтобы полностью исключить возможность обмана, стороны могут заключить с банком 3-стороннее соглашение. Тогда и Покупатель, и Продавец будут обладать абсолютно равными правами и смогут вместе присутствовать при закладке содержимого в сейф.

Образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Другой вариант для снижения рисков – это использование услуги ответственного хранения. В этом случае банковский работник следит за тем, что именно помещается в сейф, а также проводит опись содержимого. Финансово-кредитное учреждение лично ручается за содержимое сейфа. Ответственное хранение – более надежная, но одновременно и более дорогая услуга в сравнении с обыкновенной арендой.

Последний вариант для минимизации рисков: заключение дополнительного договора аренды, но уже между банком и Продавцом. Покупатель положит в свой сейф наличные средства, а Продавец – заранее составленную расписку о получении определенной суммы за квартиру.

Ошибки при заключении договора купли-продажи с использованием банковской ячейки

Основная опасность заключается в том, что сумма, помещаемая в банковскую ячейку, может оказаться никем не проконтролированной.

Например, Продавец полностью доверяется Покупателю и позволяет ему самостоятельно положить деньги в сейф. Ведь купюры вроде бы уже были пересчитаны и проверены на подлинность сотрудником банка, а, значит, нет поводов для беспокойства.

Это – распространенное заблуждение, которым легко может воспользоваться недобросовестный Покупатель. Он просто «не доложит» в хранилище несколько тысяч, десятков тысяч или сотен тысяч рублей. В результате после открытия сейфа вы обнаружите совсем не ту сумму, на которую рассчитывали. А Покупатель, уже ставший собственником квартиры, просто перестанет выходить на связь.

Еще одна распространенная ошибка – это указание в ДКПК заниженной стоимости квартиры. Для Продавца занижение стоимости по договору может быть выгодно, т.к. он получает возможность либо избежать уплаты НДФЛ, либо заплатить меньшую сумму НДФЛ со своей выручки.

А вот для приобретателя занижение стоимости рискует обернуться финансовыми потерями. Впоследствии сделка может быть признана недействительной – например, из-за юридических проблем со стороны Продавца, Покупателя или банка. В этом случае все активы должны возвратиться к их изначальным владельцам, т.е. квартира – к Продавцу, а деньги – к Покупателю. На какую же сумму возврата сможет рассчитывать Покупатель? Только на ту, что была документально зафиксирована в тексте ДКПК.

Как расторгнуть договор

Для ДКПК с использованием банковской ячейки актуальна та же процедура расторжения, что и для обычного ДКПК. Условия и основания для расторжения:

  1. Могут быть индивидуальными. В этом случае они обговариваются сторонами и прописываются ими в тексте договора купли-продажи.
  2. Могут быть общими и вытекать из положений Гражданского кодекса РФ. В этом случае в тексте договора должны содержаться ссылки на статьи ГК РФ.
  3. Могут быть частично индивидуальными (по договоренности сторон), а частично – общими (по ГК РФ).

Обычно договор расторгается:

  1. По инициативе обеих сторон. Стороны составляют дополнительное соглашение, в котором прописывают, что исходный ДКПК более не имеет юридической силы. Если исходный ДКПК был заверен в кабинете нотариуса, то соглашение о расторжении также подлежит нотариальному удостоверению. Покупатель, предъявивший в банк соглашение о расторжении ДКПК, сможет легко и быстро забрать из сейфа положенные туда деньги.
  2. По инициативе одной из сторон. Если один участник сделки не выполнил взятые на себя обязательства, то второй участник может известить его о прекращении действия исходного ДКПК. Однако для этого должна иметься реальная причина, вытекающая либо из текста ДКПК, либо из положений ГК РФ.
  3. В судебном порядке. Судебное разбирательство инициируется в том случае, если стороны не могут прийти к консенсусу относительно расторжения договора.
Читать еще:  Как регистрировать ИП самостоятельно

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Образец договора купли-продажи через банковскую ячейку

Что такое депозитарная банковская ячейка

В договоре купли-продажи стороны могут предусмотреть различные варианты оплаты приобретаемого имущества: наличными денежными средствами или безналичными через специальные счета в банке. Одним из вариантов передачи наличных между продавцом и покупателем является использование банковской ячейки (сейфа).

Ячейка в банке представляет собой маленький ящик (сейф), аналог ящика в письменном столе, который находится в специальном хранилище банка (депозитарии).

Обратите внимание! Данный сейф передается банком в аренду лицу на основании договора аренды банковской ячейки для хранения в нем денег и ценных вещей (ст. 922 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Как правило, банк не проверяет содержимое ячейки, а осуществляет наблюдение за сейфом и предоставляет доступ только уполномоченным лицам, указанным в договоре аренды.

Процедура передачи денег посредством сейфа выглядит следующим образом:

  • Покупатель закладывает в ячейку некоторую сумму наличных денежных средств до подписания договора купли-продажи.
  • Стороны заключают договор и при необходимости отправляют его на государственную регистрацию (например, договор купли-продажи недвижимости подлежит регистрации в Росреестре).
  • После передачи имущества в собственность покупателя продавец может получить деньги из сейфа.

Осуществление расчетов через ячейку позволяет обеспечить:

  • секретность и безопасность процесса передачи денег;
  • возможность покупателя беспрепятственно вернуть денежные средства, хранящиеся в сейфе, при срыве сделки;
  • право продавца получить деньги в любое время после передачи имущества покупателю, а также внести денежные средства на свой счет в том же отделении банка.

Договор аренды банковской ячейки

Как правило, арендатором сейфа выступает покупатель по договору купли-продажи, который заключает с банком договор аренды. Участие продавца необходимо в подписании дополнительного соглашения к договору, устанавливающего порядок его доступа к сейфу для получения денег. Однако стороны вправе изначально заключить 3-стороннее соглашение с банком, где арендаторами ячейки будут указаны и продавец, и покупатель.

Договор аренды содержит следующую информацию:

  • сведения о лицах, которые могут получить доступ к ячейке (с указанием их паспортных данных и пр.);
  • данные о продаваемом имуществе (например, в отношении жилья нужно указать конкретный адрес);
  • правила и период доступа продавца к сейфу для получения наличных за переданное имущество (с указанием документов, необходимых для предоставления банком доступа к ячейке);
  • порядок доступа покупателя для возврата денег, если сделка не состоялась в силу разных причин (например, при отказе в регистрации договора).

Обратите внимание! Срок аренды банковской ячейки составляет от 1 до нескольких месяцев. При передаче денег стороны, как правило, пользуются платной услугой банка по пересчету и контролю подлинности наличных, которую оплачивает продавец. Однако в договоре может быть предусмотрен и иной порядок расходов.

Доступ к банковской ячейке

Оформление договора аренды банковской ячейки и дополнительного соглашения к нему (при необходимости) позволяет указанным в них лицам получить доступ в депозитарий банка. В целях помещения денежных средств в сейф покупатель получает на руки ключ от одного замка от сейфа, второй остается у банка. При этом открыть ячейку можно только с помощью 2 ключей.

В дальнейшем в зависимости от договоренности сторон ключ может быть оставлен у покупателя до передачи имущества или регистрации договора в отношении купли-продажи недвижимости либо передан продавцу.

Важно! В договоре аренды ячейки может содержаться условие о том, что при потере ключа сторона, ответственная за утерю, должна будет заплатить штраф, после чего доступ к сейфу снова будет открыт.

Продавец может также присутствовать при помещении денег в ячейку, однако доступ к ней он сможет получить только после передачи ему ключа и предъявления указанных в договоре аренды документов.

Если заключение сделки в силу каких-либо обстоятельств не произошло, доступ к сейфу получает покупатель, который может вернуть помещенные туда денежные средства.

Кроме того, в договоре аренды сейфа или дополнительном соглашении к нему может быть прописан порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий.

Документы для доступа к ячейке, образец договора купли-продажи с банковской ячейкой

В договоре аренды банковской ячейки или дополнительном соглашении к нему указывается список документов, которые обеспечивают доступ продавца к сейфу. Как правило, продавец должен предъявить гражданский паспорт и оригинал договора купли-продажи (свой подписанный экземпляр).

Обратите внимание! Договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации в силу ст. 551 ГК РФ, предъявляемый продавцом в банк, должен содержать штамп и запись Росреестра о совершении регистрации сделки и переходе к покупателю права собственности на имущество.

Подробнее о государственной регистрации недвижимости рассказывается в статье О государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Образец договора купли-продажи с использованием сейфа на примере договора купли-продажи квартиры можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи через банковскую ячейку (образец).

Стороны также вправе предусмотреть иные дополнительные документы для доступа продавца, например выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных в проданной квартире лиц.

Таким образом, для проведения расчетов по договору купли-продажи через банковскую ячейку необходимо заключить договор аренды ячейки с банком. В договоре аренды и дополнительном соглашении к нему подробно описывается совместный и единоличный порядок доступа покупателя и продавца к ячейке, а также список документов, при условии представления которых лицо получает к ней доступ.

Пошаговая инструкция: как обезопасить себя при купле-продаже квартиры через банковскую ячейку? Образец договора

Серьёзной проблемой при исполнении сторонами своих обязанностей по договору купли-продажи жилой недвижимости является передача денежных средств. И покупатель, и продавец обоснованно боятся обмана и хотят максимально подстраховаться.

Одним из вариантов страховки является ведение расчётов через ячейку в банке. Разберемся в том, что собой представляет такой вариант, в чем его выигрыши и риски для продавца и покупателя и как избежать мошенничества.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Определение понятий

По условиям этого договора клиент сам определяет, кто имеет доступ к этому сейфу, а также какие нужны условия, чтобы открыть ячейку. Банк сам не даёт никаких гарантий и не сопровождает сделку – он лишь охраняет её точно так же, как и все другие ценности, которые находятся в хранилище.

Плюсы и минусы использования такой оплаты

Одним из способов использования ячейки является тот, при котором она выступает как надёжное и «нейтральное» хранилище средств, подлежащих передаче от одного лица к другому.

Несомненная выгода банковской ячейки при расчётах по договору о покупке квартиры состоит в следующем:

    Продавец получает доступ к деньгам, но лишь в том случае, если совершает определённые действия.

Например, если выплата цены по договору связана с моментом регистрации права или подписанием акта приёма-передачи квартиры – продавец получит деньги покупателя лишь в том случае, если предъявит сотрудникам банка документы, подтверждающие, что действия им совершены.
Банк никак не отвечает за условия сделки – а это значит, что нет риска коррупционной связи между покупателем и сотрудниками банка.

Однако не всё так радужно – есть и определённые минусы:

  • Банк лишь предоставляет защиту, но не гарантирует, что в ячейке окажется необходимая сумма.
  • Банк не проверяет содержимое ячеек – и потому возможно использование покупателем фальшивых купюр. К числу банковских услуг обычно относится проверка подлинности денег – но её продавец может заказать лишь в том случае, когда получит доступ к содержимому сейфа.

Если окажется, что покупатель мошенник – разбираться с ним дальше придётся самому продавцу и правоохранительным органам, банковские службы безопасности никакой помощи не окажут даже при всём желании.

  • Банк ответственности нести не будет за взлом, в котором виновато третье лицо. Банк гарантирует лишь, что никто из его сотрудников не будет иметь доступа к ячейке.
  • Договор аренды ячейки платный – и потому цена по сделке возрастает. Покупатель имеет все основания потребовать вычесть свои расходы по договору с банком из стоимости квартиры – а это означает, что продавец получит меньшую сумму, чем при других вариантах передачи денег по договору купли-продажи.
  • Банковская ячейка – хороший метод, но не панацея от преступных действий.

    Как осуществляется хранение денег в сейфе банка?

    Варианты аренды банковской ячейки различаются в зависимости от условий договора аренды ячейки в банке – и от условий самого договора купли продажи. В целом же надо отметить следующие моменты:

    • Чем больше ячейка – тем дороже её аренда. Вместительный сейф более удобен для клиента, но занимает значительное место в банковском помещении.
    • Доступ к хранилищу может быть обусловлен разными условиями.

    В частности, продавцу для получения денег всегда потребуется паспорт и документ, подтверждающий регистрацию права на квартиру (например, выписка из ЕГРН согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), но практические нюансы зависят от условий договора и политики конкретного банка.

  • Обычным условием для хранения в ячейке является конфиденциальность. Сотрудники банка ни при каких условиях не имеют доступа к содержимому сейфа. Именно потому гарантировано, что они, даже по сговору с покупателем, не могут подменить купюры резаной бумагой – но именно потому они и не могут заверить продавца в том, что сумма в сейфе достаточна по договору.
  • В целом же ст. 922 ГК РФ даёт клиенту банка два варианта хранения:

    1. Ответственное (именно договор хранения) – банк по условиям договора следит за тем, как ценности помещаются в сейф, отвечает за содержимое ячейки и контролирует процедуру выемки содержимого ячейки.
    2. Обычное (договор аренды) – банк лишь сдаёт в аренду ячейку в хранилище. Что именно там находится, банк не контролирует – и, соответственно, ответственности за содержимое никакой не несёт.

    Способы мошенничества

    Дело в том, что есть способы мошенничества, которые как раз учитывают особенности такой передачи денег.

    К способам мошенничества, учитывающим специфику сделки, относятся:

    • Закладка в ячейку меньшей суммы или даже фальшивых купюр.
    • Доступ к ячейке по поддельным документам.
    • Сроки аренды банковской ячейки. Покупатель может так подгадать, чтобы получить обратно доступ к содержимому сейфа раньше, чем продавец.

    В этом случае он может просто забрать деньги и скрыться.

  • Использование доверенности на доступ к ячейке. В этом случае подельник покупателя-мошенника может забрать деньги и скрыться – и при этом покупатель формально будет считаться исполнившим свои обязательства.
  • Как их распознать и обезопасить себя?

    Гарантированных методов распознавания мошенничества нет. Профессиональный преступник всегда сможет обмануть свою жертву. Однако есть некоторые меры безопасности, которые позволят избежать многих рисков. Действия для защиты от мошенников состоят в следующим:

    1. Проследить, чтобы с банком был заключён договор ответственного хранения.
    2. Следить за сроками аренды ячейки.
    3. Поставить условием договора, чтобы передаваемые по договору купли-продажи квартиры купюры прошли первоначальную проверку в банке на подлинность – и к передаваемой сумме прилагалась справка или иной документ от банка о том, что передаваемые деньги подлинные.
    4. Выбирать ответственные банки, чья репутация подтверждена. К сожалению, иного способа защититься от несанкционированного доступа сотрудников банка к ячейке нет.

    Порядок действий по шагам

    Расскажем по шагам, как совершить сделку с использованием сейфа в банке и, в частности, как заключить договор купли-продажи.

    Оформление договора с банком

    Прежде всего, покупатель должен заключить договор с банком об аренде ячейки или об ответственном хранении. Для договора клиенту необходимо следующее:

    1. Предъявить паспорт или иной документ, подтверждающий личность.
    2. Подать заявление.
    3. Подписать договор утверждённого банком образца.
    4. Оплатить стоимость аренды. Обычно в зависимости от оплаты и определяется срок хранения: когда заканчиваются внесённые средства, банк получает доступ к содержимому хранилища.
    • Скачать типовой бланк договора аренды ячейки банка
    • Скачать образец договора аренды ячейки Сбербанка
    • Скачать типовой бланк договора ответственного хранения

    Конкретные детали процедуры зависят от условий, установленных конкретным банком.

    Когда и как положить деньги в хранилище при покупке?

    Момент закладки денег в ячейку определяется сторонами самостоятельно. Но на практике обычно деньги закладываются в следующие периоды:

    • после того, как договор был подписан;
    • но до того, как состоялась регистрация перехода прав через Росреестр.

    Необходимые документы

    А вот для того, чтобы продавец получил доступ к содержимому сейфа, обычно необходим следующий пакет документов:

    1. Удостоверение личности.
    2. Доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия (если продавцом выступает юридическое лицо, или сделка совершается через представителя).
    • Скачать бланк доверенности на пользование ячейкой банка
    • Скачать образец доверенности на пользование ячейкой банка

    Точный перечень документов определяют стороны в договоре купли-продажи – и арендатор в договоре, заключенном с банком относительно аренды ячейки или ответственного хранения.

    Заключение договора между продавцом и покупателем

    В том случае, если расчёты ведутся с использованием банковскую ячейку, сторонам необходимо указать обстоятельство купли-продажи в договоре.

    Однако в целом договор купли-продажи в этом случае не будет существенно отличаться от того, где предусмотрены другие варианты расчёта между сторонами.

    Однако в договоре надо предусмотреть следующие моменты:

    1. Сумму, которая должна быть заложена в ячейку.
    2. Порядок доступа продавца и покупателя к банковскому хранилищу.
    3. Документы, необходимые для доступа.
    4. Порядок оплаты услуг банка по аренде ячейке или ответственному хранению.
    • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки
    • Скачать образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

    Регистрация сделки

    Как и в любом другом случае, договор купли-продажи с помощью банковского сейфа сам по себе не регистрируется.

    Однако стороны могут обговорить и указать в договоре условия, которые требует государственная регистрация права через ЕГРН.

    Пошаговая инструкция расчета сторон

    Порядок расчётов выглядит следующим образом:

    1. Стороны заключают договор купли-продажи, в котором описан порядок расчётов.
    2. Покупатель заключает договор с банком об аренде ячейки.
    3. Продавец совершает необходимые действия (регистрирует квартиру на покупателя и т. д.) и получает необходимые документы.
    4. Продавец предъявляет документы банку – и получает доступ к содержимому ячейку.
    5. Он получает деньги – и далее волен ими распоряжаться.

    Полезное видео

    Посмотрите видео о расчетах через банковскую ячейку при купле-продажи недвижимости:

    Заключение

    Расчёты через банковскую ячейку – безопасный способ передать деньги за квартиру. Однако даже он не гарантирует, что мошенничества не будет. Тем не менее, при использовании определённых мер безопасности, риск становится минимальным.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Скачать образец договора купли-продажи через банковскую ячейку

    Договор купли-продажи через банковскую ячейку – образец данного документа можно скачать по ссылке в конце статьи. Передача денег по сделке через ячейку в банке позволяет перестать беспокоиться о том, что покупатель недвижимости обманет продавца, и что после регистрации права собственности в Росреестре, денежные средства не будут переданы в полном объеме. Подробнее о порядке расчетов при приобретении недвижимости с привлечением банка, расскажем далее. Кроме того, расскажем, как составлять договор купли-продажи с условием о передаче денег через ячейку.

    Порядок расчетов по договору купли-продажи

    Порядок расчетов между продавцом и покупателем оговорен в ст. 486 ГК РФ. Данная норма предусматривает, что расчет может быть осуществлен в разные моменты времени, а именно:

    1. Во время приема-передачи вещи.
    2. До того, как вещь передана, в силу требований ст. 487 ГК РФ.
    3. После передачи вещи, в силу требований ст. 488 ГК РФ.

    По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 486 ГК РФ покупатель оплачивает вещь в полном объеме, если иной порядок не закреплен в договоре. В свою очередь, иной порядок может определять возможность рассрочки, либо отсрочки платежа.

    Разумеется, для обоих сторон сделки наиболее выгодно и безопасно одновременно выполнить свои обязательства. Это предполагает одновременную передачи вещи покупателю и денег продавцу.

    Особенности расчетов по договору купли-продажи недвижимости

    Однако не все так просто, поскольку в силу требований ст. 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя исключительно после регистрации перехода прав в Росреестре и внесения данных в ЕГРН.

    Таким образом сделка является двухэтапной:

    1. На первом этапе заключается договор купли-продажи.
    2. На втором этапе переход права собственности регистрируется в Росреестре.

    Процесс регистрации занимает определенное количество времени. В связи с этим может возникнуть ситуация, когда продавец получил деньги, но покупатель собственником недвижимости еще не стал, поскольку документы находятся на регистрации. При этом на ситуацию не влияет, передано имущество покупателю по акту приема-передачи , либо нет.

    В связи с этим, расчет до завершения регистрации – весьма рискованное мероприятие для покупателя, поскольку продавец получает от следки все что хотел, а покупатель собственником имущества до завершения процедуры регистрации не становится. Регистрация же может по каким-то причинам сорваться.

    Ждать момента передачи денег до завершения регистрации перехода права собственности тоже рискованно, но уже для продавца, который после регистрации потеряет недвижимость (произойдет переход права собственности), и может не получить денежные средства (покупатель, получивший объект недвижимости, откажется платить).

    С учетом того, что стороны могут не доверять друг другу, и стоимость недвижимости достаточно высока, необходимо искать выход из ситуации, и такой выход – использование банковской ячейки.

    Есть вопрос? Ответим по телефону! Звонок бесплатный!

    Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки, как выход из ситуации

    Решить проблему можно путем привлечения третьей стороны в соглашении – банка. Деньги покупателя до перехода права собственности на недвижимость будут храниться в банке, и будут переданы продавцу только после того, как переход права собственности будет завершен, а сведения о новом собственнике появятся в ЕГРН.

    Во многих банках существует услуга аренды банковской ячейки. Еще их называют сейфовыми. Именно там можно оставить деньги на временное хранение. Для получения услуги потребуется заключить с банковской организацией договор купли-продажи через банковскую ячейку.

    При выборе такого порядка взаиморасчетов потребуется отразить его в договоре купли-продажи недвижимого имущества. Понадобится не только указать в соглашении, что расчет производится при посредничестве определенной кредитной организации, но и то, каким образом и в каком порядке денежные средства будут переданы в банковскую ячейку, как могут быть получены, с предъявлением каких документов от продавца.

    Наиболее рациональным вариантом будет предварительно, в присутствии продавца и покупателя явиться в банк, где заключить договор банковской ячейки, проверить деньги на предмет подделки, пересчитать их, заложить их в ячейку.

    Ключи от ячейки передаются одной из сторон сделки, как правило, продавцу, однако в договоре банковской ячейки оговаривается, что он не имеет права доступа к ней без предъявления в банк договора с отметкой о том, что регистрация перехода права собственности на недвижимость завершена. Если же по каким-то причинам сделка не была завершена, то денежные средства забирает покупатель.

    Как заключить договор банковской ячейки при покупке квартиры?

    Поскольку в правоотношения между покупателем недвижимости и продавцом вступает третья сторона – банк, то требуется заключить с ним договор банковской ячейки. Порядок заключения такого соглашения оговорен в ст. 922 ГК РФ.

    По договору банк передает клиенту право поместить в ячейку денежные средства и изъять их. При этом банк обеспечивает сохранность имущества в ячейке. Условиями, которые должны быть прописаны в договоре являются как предмет соглашения, так и его цена и срок. При этом следует понимать, что банковские организации используют типовые формы договоров, в которые, как правило, не разрешают вносить изменения. Стороны могут лишь выбрать определенные условия.

    Поскольку сделка с банком относительно хранения денежных средств в ячейках не является обязательной для заключения с физическими или юридическими лицами, банки вправе отказывать в ее заключении. Это означает, что далеко не все банки оказывают соответствующие услуги.

    Скачать образец договора купли продажи с банковской ячейкой

    Таким образом, для того, чтобы передача денежных средств по договору купли-продажи недвижимости была проведена без риска для участников соглашения, рекомендуется заключить с банковской организацией договор хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе. Необходимо отметить, что услуга является платной, однако позволяет упростить процедуру купли-продажи, избежать стрессовых ситуаций. Усложняет процесс то, что помимо договора купли-продажи недвижимости также придется заключить соглашение с банком.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector