Содержание

Договор купли продажи налогообложение

Налоги и Право

повышение юридических знаний

налогообложение по договору купли-продажи

Договор купли-продажи


По нему одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Существенные условия – наименование и количество товара. Для многих расширено – до цены, порядка, сроков.

Часто планирование налогов необходимо при покупке основных средств, в частности, недвижимости.

Покупка основных средств

Поступление основного средства к покупателю дает ему право на вычет «входного» НДС (при условии, что от продавца получен правильно оформленный счет-фактура — п. 1 ст. 169, п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

При наличии счета-фактуры, выставленного продавцом на сумму аванса, покупатель вправе принять НДС с этого аванса к вычету. Для применения вычета помимо счета-фактуры у покупателя должны быть документы, подтверждающие перечисление аванса, а также договор, предусматривающий такой порядок расчетов (п. 12 ст. 171, п. 9 ст. 172 НК РФ).

При получении вычета при покупке, например, оборудования в стоимость самого оборудования можно включить доставку, сборку, пуско-наладочные работы. Сумма «входного» НДС принимается к вычету со всей стоимости основного средства, сформированной с учетом доставки, на основании счета-фактуры продавца (пп. 1 п. 2 ст. 171, абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ).

Налог на прибыль

Сам факт получения основного средства не влечет каких-либо последствий при налогообложении прибыли. Расходы по приобретению основного средства формируют его первоначальную стоимость и учитываются в целях налогообложения прибыли через амортизацию (ст. ст. 256 — 259.3, п. 5 ст. 270 НК РФ).

Перечисление продавцу аванса не влияет на порядок налогового учета расходов по приобретению основного средства независимо от того, какой метод — начисления или кассовый — применяет организация. Это связано с тем, что такие расходы в целях налогообложения не признаются, а стоимость приобретенного основного средства списывается через амортизацию (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 256 НК РФ).

Стоимость доставки, сборки, пуско-наладочных работ формирует первоначальную стоимость приобретенного основного средства (в том числе в случае, когда доставка оплачивается отдельно) (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ) и учитывается соответственно в расходах.

Налог на имущество

Получение и оприходование основного средства влечет обязанность по уплате налога на имущество.

ФАС РФ в Решении от 17.10.2007 по делу N 8464/07 указал: отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость в связи с тем, что налогоплательщик своевременно не реализовал данное право (т.е. уклонился от государственной регистрации), не освобождает организацию от уплаты налога на имущество. Исходя из логики суда налог в данном случае уплачивается с даты начала фактического использования недвижимости в деятельности организации.

При покупке транспортных средств необходимо запланировать также уплату транспортного налога.

Так, при покупке основного средства нужно запланировать следующие позиции:

  1. Вычет «входного» НДС;
  2. Включение основного средства в целях налогообложения прибыли через амортизацию;
  3. Начисление налога на имущество;
  4. Если мы приобретаем транспортное средство, то должны спланировать уплату транспортного налога

Упрощенная система налогообложения

Факт получения основного средства не влечет каких-либо налоговых последствий для покупателя. Расходы на приобретение основного средства учитываются в полном размере с момента ввода его в эксплуатацию в размере уплаченных сумм (пп. 1 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Сумма перечисленной продавцу предоплаты в расходы не включается. При применении УСН стоимость приобретенного и оплаченного основного средства учитывается в составе расходов с момента ввода его в эксплуатацию (пп. 1 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Сумму предоплаты за недвижимость можно включить в расходы только после получения имущества, ввода его в эксплуатацию и подачи документов на государственную регистрацию (пп. 1 п. 3, абз. 12 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Продажа основных средств

Подписание сторонами акта (или иного документа) о передаче недвижимости (здания, сооружения, помещения и т.п.) само по себе не влечет обязанности по уплате НДС. Такая обязанность возникнет либо на день получения оплаты, либо на день государственной регистрации права собственности (в зависимости от того, что произойдет раньше).

Планирование налога на прибыль

При использовании метода начисления на момент передачи недвижимости выручка не признается, поскольку доход от реализации возникает только после государственной регистрации права собственности. Связано это с тем, что доход от продажи имущества признается на дату реализации, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, т.е. на дату перехода права собственности (п. 3 ст. 271 НК РФ). А на основании п. п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации и исполнение сторонами договора до такой регистрации не изменяет их отношений с третьими лицами. Таким образом, даже если стороны подписали акт (или иной документ) о передаче недвижимости, а переход права собственности не произошел, то выручку от реализации на дату подписания акта признавать не нужно.

Налог на имущество

Продавец продолжает платить налог на имущество по объекту недвижимости и после его фактической передачи покупателю. Основанием для отсутствия обязанности по уплате налога является государственная регистрация права собственности.

Налог с продажи автомобиля

Как рассчитать и уменьшить

Автомобиль — это имущество. Когда собственник его продает, он получает доход. С доходов в России нужно платить налог, и продажа автомобиля не исключение. Но продавцам машин не всегда придется отдавать государству часть дохода: иногда налог можно вообще не платить, сильно его уменьшить или вообще не отчитываться перед государством о сделке и не сдавать декларацию.

Вот что нужно знать, если продаете автомобиль.

Каким налогом облагается продажа автомобиля

Продажа авто обычным человеком облагается НДФЛ — налогом на доходы физических лиц. Резиденты РФ платят его по ставке 13%. Это тот же налог, который удерживают из официальной зарплаты или который нужно начислить при сдаче квартиры внаем или продаже квартиры раньше минимального срока владения.

Если машину продает компания или ИП, они платят налог с учетом своей системы налогообложения — например, НДС, налог на прибыль или налог с разницы между доходами и расходами.

Когда продажа машины не облагается налогом

Есть случаи, когда машина продана, деньги за нее получены, но налог платить не придется. Это зависит от срока владения, стоимости автомобиля и вида сделки.

Длительность владения. При продаже физическим лицом любого имущества учитывается минимальный срок владения. Это период, по истечении которого собственник не обязан подавать декларацию и платить НДФЛ. Для автомобилей он составляет три года.

Если машину купили в 2014 году, а продали в 2018 году, налога при продаже вообще не будет. Сообщать государству о полученном доходе тоже не придется. Срок владения нужно считать с даты заключения договора купли-продажи.

минимальный срок владения авто для продажи без налога

Стоимость автомобиля. При продаже машины раньше минимального срока владения придется начислить НДФЛ и подать декларацию. Но налог можно уменьшить с помощью любого из двух видов вычетов. Они положены только резидентам.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже авто

Вид сделки. Если машина продается по договору купли-продажи, собственник получает за нее деньги, это и есть доход. Но если машину передают по договору дарения, дохода нет. Потому что договор дарения — это безвозмездная сделка. Собственник машины не должен подавать декларацию и платить налог. А вот у того, кто получает подарок, такая обязанность может появиться: НДФЛ нужно заплатить со стоимости автомобиля, если он получен в дар не от члена семьи или близкого родственника.

Расчет налога с продажи автомобиля

Налог с продажи автомобиля нужно считать по формуле:

(Доход от продажи − Вычет) × 13%

Доход от продажи — это сумма, которую получает продавец. Она указана в договоре купли-продажи. Вид вычета можно выбирать на свое усмотрение и использовать тот, который выгоднее.

Например, Иван купил подержанную Пежо 408 в 2016 году за 750 000 Р . В 2018 году он продал эту машину за 750 000 Р . Минимальный срок владения еще не прошел, поэтому Ивану нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Его доход составил 750 000 Р , но налог платить не нужно, потому что есть вычет — подтвержденные расходы на покупку машины, те же 750 тысяч. Считать налоговую базу нужно так:

750 000 Р − 750 000 Р = 0 Р

Налоговая база равна нулю, налог тоже. В декларации не будет НДФЛ к уплате.

Если бы Иван не купил эту машину, а получил ее в наследство от отца, он бы не смог подтвердить расходы на покупку. Но налог можно было бы уменьшить с помощью вычета, который положен даже без документов о покупке. Тогда НДФЛ он бы посчитал так:

(750 000 Р − 250 000 Р ) × 13% = 65 000 Р

Даже при наличии документов, подтверждающих расходы, можно выбрать вычет в размере 250 000 Р . Например, если купить разбитую машину за 150 000 Р , а потом отремонтировать ее и продать за 250 000 Р , выгоднее применить вычет в размере 250 000 Р , а не фактические расходы.

Порядок уплаты налога с продажи машины

НДФЛ при продаже автомобиля нужно считать и платить самостоятельно. В отличие от транспортного налога эту сумму не считает инспекция и ее не будет в налоговом уведомлении.

После того как продавец подаст декларацию, он должен сам следить за сроками, заполнить документы на оплату и вовремя внести деньги в счет налога.

Сроки уплаты налога на продажу авто

Налог с продажи машины нужно заплатить до 15 июля следующего года. И только в том случае, если что-то начислено. При продаже позже минимального срока владения нет ни декларации, ни налога — продавец ничего не должен государству.

Если налоговая база по декларации равна нулю, платить тоже не придется.

Но если даже после применения вычета остается сумма к уплате, ее нужно перечислить в бюджет до 15 июля следующего года. Например, автомобиль купили в 2018, а продали в 2019 году. Значит, заплатить налог нужно до 15 июля 2020 года.

Платить налог можно через личный кабинет налогоплательщика, по реквизитам со своей карты или с помощью специального сервиса «Заплати налоги».

Квитанцию на уплату налога можно сформировать на сайте nalog.ru. Платить можно не только за себя, но даже за третьих лиц со своей карты

Налоговая декларация

Если машину продали раньше минимального срока владения, нужно подать налоговую декларацию. Эта обязанность не зависит от начисленного налога. Даже если вычет уменьшил доход до нуля, декларацию по форме 3-НДФЛ все равно придется заполнить и сдать.

Читать еще:  В какие сроки предоставляется годовая бухгалтерская отчетность

Документы для оформления декларации. К декларации нужно приложить подтверждение дохода и расходов, если они заявлены в качестве налогового вычета. Доход можно подтвердить договором купли-продажи, а расходы — договором и распиской от предыдущего продавца или чеком, если машину продали автосалону по трейд-ину.

Как заполнить декларацию. Можно использовать любой удобный вариант:

  1. От руки или на компьютере. Скачайте форму за соответствующий год на сайте nalog.ru.
  2. В программе «Декларация». Ее можно скачать на сайте налоговой и установить на компьютер. Из программы заполненная декларация выводится на печать. Или можно отправить файл через личный кабинет.
  3. Через личный кабинет. Для этого не нужно скачивать формы и программы. В личном кабинете достаточно ввести данные с учетом подсказок. Декларация формируется за несколько минут — потом ее можно подписать и отправить в налоговую.

Если машина продана физическому лицу, нужно выбрать соответствующий источник дохода и заполнить данные покупателя Код дохода при продаже машины — 1520. При выборе вычета предлагаются два варианта с подсказками и кодами 903 и 906 В этом же разделе автоматически рассчитается налог к уплате Так выглядит раздел декларации с расчетом налога. Здесь указана сумма дохода, вычета и начисленный НДФЛ

Как подать декларацию в налоговую. Декларацию можно подать одним из трех способов:

  1. Лично. Распечатайте заполненную декларацию или внесите данные в пустую форму от руки. Декларацию на бумаге можно отнести в налоговую инспекцию в двух экземплярах. Один со штампом о приемке заберите себе — он подтвердит, что обязанность исполнена.
  2. По почте. Готовую декларацию на бумаге можно отправить в налоговую по почте. Заверять подпись у нотариуса при этом не нужно. Когда ее получит налоговая, не имеет значения, главное — дата отправки.
  3. Через личный кабинет. Формы деклараций для заполнения находятся в разделе «Жизненные ситуации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ ». Если заполнить декларацию онлайн, файл сформируется автоматически. Если декларацию заполняли в программе, нужно прикрепить готовый файл и отправить его в инспекцию.

В личном кабинете можно выбрать способ отправки декларации

Подавать декларацию через интернет удобнее всего. Если заполнять на бумаге, можно ошибиться. В личном кабинете и программе «Налоговая декларация» файл перед отправкой проходит проверку: все ошибки помечаются, есть подсказки для исправления. Если найдутся неточности, их легко поправить — не придется заново заполнять все листы. Но законным будет любой способ. Главное, чтобы налоговая вовремя узнала о доходах.

Срок подачи налоговой декларации. Декларацию о доходах при продаже машины нужно подать до 30 апреля следующего года. Если последний день выпадает на выходной, он переносится на следующий рабочий день. Если автомобиль продали в 2019 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2020 года.

Что будет, если не подать декларацию. При продаже машины раньше трех лет владения декларацию нужно подавать обязательно, даже если нет налога к уплате. Если этого не сделать до 30 апреля следующего года, налоговая выпишет штраф — 5% от начисленного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30%. Если налога нет, минимальный штраф все равно составит 1000 рублей.

Скрыть от налоговой продажу машины не получится: она получит все данные из ГИБДД, когда новый собственник зарегистрирует автомобиль на свое имя. Или когда продавец прекратит регистрацию, чтобы не платить транспортный налог и автоштрафы.

Налог на продажу автомобиля для ИП

Если предприниматель продает машину, для расчета налога имеет значение то, использовал он этот автомобиль в бизнесе или нет. Если машину использовали для предпринимательской деятельности, налог придется заплатить с учетом особенностей той системы налогообложения, которую применяет ИП. А если это личная машина физлица даже со статусом ИП, он платит НДФЛ по обычной ставке 13%. Об этих доходах нужно отчитаться по декларации 3-НДФЛ .

ИП на УСН «Доходы». Например, предприниматель купил автомобиль для грузоперевозок за 1,5 млн рублей — это его бизнес. Он платит 6% от общей суммы доходов. Через два года ИП продает эту машину за 1,2 млн рублей. Предпринимателю придется включить всю сумму дохода от продажи машины в декларацию на УСН и заплатить 6% без учета расходов, хотя на продаже он не заработал. Вычет такому ИП тоже не положен: предпринимателям на спецрежимах их не предоставляют. Предприниматель заплатит 72 000 Р .

Налог ИП на УСН «Доходы» при продаже машины нужно считать по такой формуле:

Весь доход от продажи × 6%

ИП на УСН «Доходы минус расходы». Если предприниматель учитывает расходы при расчете основного дохода, то при продаже машины он сможет вычесть из полученной за автомобиль суммы расходы на ее покупку. Но только ту часть, которую раньше не учел при расчете налога на УСН. Если раньше покупка машины уже повлияла на уменьшение основного налога, еще раз учесть затраты при ее продаже не получится.

Например, ИП на УСН «Доходы минус расходы» купил автомобиль для грузоперевозок за 1,5 млн рублей. За время работы часть расходов на покупку он уже списал — всего 500 000 Р . А потом предприниматель продал эту машину за 1,2 млн рублей. Считать налог он будет по такой формуле:

(Доход от продажи машины − (Расходы на покупку − Списанные ранее расходы)) × 15%

Налог от продажи машины в ситуации из примера составит 30 000 Р .

ИП на ОСН. Если предприниматель продает машину на общей системе налогообложения, он сможет использовать обычные налоговые вычеты, потому что платит НДФЛ по ставке 13%. Доходы можно уменьшить на расходы, исключив ранее учтенную часть. А если подтвержденных расходов нет, действует вычет в размере 250 000 Р . Общую систему можно применять, если ИП работает на ЕНВД или патенте, но продажа машины под эти спецрежимы не попадает, а заявление на упрощенку ИП не подавал. Это как раз тот случай, когда применять УСН «Доходы» невыгодно, потому что вычетов нет, а расходы учесть нельзя.

ИП на НПД. Если ИП применяет льготный спецрежим «Налог на профессиональный доход», продажа машины точно не попадет под его действие. Так как совмещать НПД и упрощенку нельзя, продажа имущества облагается налогом на общей системе. То есть ИП начислит налог по ставке 13%. И хотя на НПД нет отчетности, стоимость автомобиля придется задекларировать в обычном порядке. Зато будет действовать минимальный срок владения и вычеты.

С 2019 года всем ИП на ОСН и НПД разрешили не платить НДФЛ при продаже машины позже минимального срока владения. Раньше такого освобождения не было.

Налог с продажи машины для нерезидентов РФ

Резидент РФ — это человек, который пробыл в России не меньше 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Если резидент продает машину, ставка НДФЛ для него — 13%. Еще есть право на вычеты и минимальный срок владения.

У нерезидентов другие правила расчета налога. Причем нерезидентом может быть даже гражданин России. Главное тут не гражданство, а количество дней, проведенных в году на территории страны.

Купля-продажа и налоги

В каком нормативном акте регламентируются сроки физического освобождения квартиры после совершения сделки купли-продажи?

Статья 457 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со ст. 314 ГК как «разумный» срок. Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц. Но вот вопрос – с какого момента этот разумный срок начинает течь: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки. Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом. Но если у Вас с момента завершения сделки (ее регистрации и производства оплаты) прошло более 1 месяца, можете обращаться в суд с иском о выселении продавцов квартиры.

Я покупаю комнату в 2-ух комнатной квартире. Отказа от соседей нет. Продавец предлагает 1-2 кв. метра оформить по дарению, остальное как куплю-продажу. Правомочно ли это? И могут ли у меня в дальнейшем возникнуть какие-либо проблемы?

В соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ у соседей-собственников есть преимущественное право покупки комнаты. Для того чтобы в дальнейшем они не могли оспаривать Вашу сделку, необходимо известить их о продаже с указанием цены продажи и других условий сделки. В случае если по истечении 30 дней с момента получения соседом извещения он не дал ответ, вы вправе совершать сделку. Тот вариант, который Вам предлагает продавец, с юридической точки зрения является сомнительным. Дарение 1-2 квадратных метров жилой площади выглядит неприглядно даже непосвященному, а на языке юристов это называется мнимая сделка, имеющая своей целью обойти положения закона о преимущественном праве покупки. Ту же цель преследует и дарение всей квартиры – эта сделка является притворной, прикрывающей сделку продажи комнаты. Однако доказать притворность дарения комнаты в суде при грамотной защите гораздо сложнее, чем доказать мнимость дарения 1-2 метров.

Помните, что цель продавца комнаты – самым простым способом и наименьшими усилиями получить свои деньги, Ваша цель – за свои деньги купить жилье, а не проблемы и суды. Так что, для Вас особенно важно настаивать на строгом соблюдении требований закона.

Я являюсь иностранным гражданином. Могу ли я в Санкт-Петербурге приобрести в собственность квартиру? Что для этого необходимо?

Купить квартиру на территории Российской Федерации вы можете. Для заключения сделки по приобретению в собственность жилья в простой письменной форме либо удостоверенной нотариусом, а также последующей регистрации права собственности в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области иностранным гражданам необходимо представить: — национальный паспорт для иностранного гражданина и его нотариально засвидетельствованный перевод на русский язык. В случае если национальный паспорт граждан стран — бывших республик СССР — содержит все данные, подлежащие внесению в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), на русском языке, дополнительного представления нотариально засвидетельствованного перевода паспорта на русский язык не требуется; — вид на жительство иностранного гражданина, постоянно проживающего в Российской Федерации; — визу, подтверждающую правомерность пребывания иностранца на территории России, — для граждан тех стран, с которыми Россия имеет визовый режим.

Папа купил квартиру, но дом будет сдан через 3 месяца. Оформлена квартира на меня и моего мужа. Нам надо переоформить квартиру на отца. В компании, где строится эта квартира, сказали, что переделать документы будут стоить 30 тысяч рублей на стадии строительства. Возможен еще вариант через дарение ближайшему родственнику (в данном случае — папе) после оформления квартиры в собственность. Папа говорит, что если оформить дарение ближайшему родственнику, то затраты на это будут не велики. Подскажите, так ли это? Квартира стоила на стадии строительства 41000 долларов, сейчас около 120000.

Папа не совсем прав. Если предположить, что цена квартиры в документах указана 41000 долларов, и право собственности на квартиру будет зарегистрировано в равных долях на Вас и мужа, то при дарении будут понесены следующие расходы: подготовка договора дарения в простой письменной форме и его государственная регистрация обойдутся в 3-4 тысячи рублей; налог на дарение (облагается налогом дарение 1/2 доли квартиры от Вашего мужа папе, т.к. Ваш муж, в отличие от Вас, ближайшим родственником Вашему отцу в соответствие с положениями Налогового кодекса РФ не является) составит 2665 долларов (41000 : 2 = 20500, 13 % от 20500=2665 долларов, или 69 000 рублей). Так что, по сравнению с дарением выгоднее обратиться к строителям. Однако если заключать не договор дарения, а договор купли-продажи ½ доли квартиры от мужа к отцу в простой письменной форме, в котором указать цену квартиры в размере денежных средств, уплаченных за квартиру строителям, то никаких налогов не будет, и все расходы составят 3-4 тысячи рублей за составление договора плюс 500 рублей – государственная пошлина за регистрацию сделки.

Читать еще:  Облагается ли НДФЛ компенсация за задержку зарплаты

Мой сын хочет продать квартиру. Ее стоимость ориентировочно больше 1 млн. руб. Подскажите, пожалуйста, какие налоги он будет платить. Может быть, лучше указать стоимость до 1 млн.руб?

Если сын владеет квартирой на праве собственности менее 3 лет, размер налога составит 13 % от разницы между ценой квартиры в договоре купли-продажи и 1 млн. руб. Налога не будет при цене в 1 млн. руб. и менее, если указать такую цену в договоре согласится покупатель (это не в его интересах). Если сын владеет квартирой 3 года и более, налогов не будет при любой цене продажи квартиры.

Я купила комнату по дарственной, заплатив большую сумму денег. Со времени предыдущей покупки прошло менее года. Деньги пока находятся в ячейке. Как я могу себя обезопасить в случае отзыва сделки, и какой налог мне придется заплатить?

При продаже налог платите не Вы, а продавец. Налог при дарении — 13 % от ПИБовской стоимости комнаты. Обезопасить себя после совершения сделки можно только одним способом — застраховать свой титул собственника. Если сделка еще не завершена (а это так, если деньги еще в ячейке), то предпринять определенные действия еще можно. Берите все документы по сделке и обращайтесь на консультацию к адвокату

Я хочу продать квартиру, принадлежащую нескольким долевым собственникам, которые владеют ей менее трех лет. Какая сумма продажи не подлежит налогообложению: миллион на всех или по миллиону на каждого?

Если объектом продажи была квартира — миллион на всех. Если продавались комнаты (до этого был определен порядок пользования долями, продажа комнат осуществлялась отдельными договорами и не в один день) — по миллиону на каждый договор купли-продажи.

В конце прошлого года я продал квартиру, которую купил за два года до этого. В договоре указана реальная сумма сделки. Вырученные за продажу квартиры деньги я сразу же вложил в строительство новой квартиры. Какие налоги мне необходимо заплатить?

13% от разницы между ценой продажи квартиры и 1 миллионом рублей, или суммой, потраченной на покупку проданной квартиры. То, что Вы потратили вырученные деньги на приобретение другого объекта, не освобождает Вас от налога, а дает право на налоговый вычет (если Вы его еще не использовали — такой вычет дается один раз в жизни).

Какие проблемы могут возникнуть при покупке квартиры у двух собственников — сожителей, один из которых выписался до сделки, а второй – с дочерью 10-ти лет — еще не выписался, но зато за два дня до сделки выписал дочь. Сам он обещает выписаться в добровольном порядке согласно установленным в договоре срокам. Рискую ли я чем-нибудь при такой ситуации?

Вы рискуете тем, что если этот гражданин после сделки откажется выписываться добровольно, выписать его Вы сможете только по решению суда. А это: время, деньги и нервы. Так что, лучше потребовать выписки всех лиц до сделки, либо подстраховаться частью цены квартиры, которую продавцы получат после выписки всех лиц и полного освобождения ими квартиры.

Я покупаю комнату в 2-комн. квартире. Комната была приватизирована в мае 2006 года. В сентябре 2006 г. комната была продана (по словам соседей, хозяин пропал). затем была еще одна продажа в ноябре 2006 г. Таким образом, я уже третий покупатель за неполный год. Пропавший собственник был выписан в декабре, когда комната переходила в собственность второму покупателю. По словам агента, он выехал в Казахстан к матери, но в ноябре к соседям обратились дальние родственники пропавшего, искавшие его по просьбе матери. Какие риски могут быть у меня при покупке этой комнаты? Могу ли я лишиться этой комнаты, если вдруг объявятся родственники первого собственника, который пропал без вести? Как обезопасить себя в таком случае?

Комнату Вы можете потерять, если в суде будет доказано, что она выбыла из обладания любого из предыдущих собственников помимо их воли (подделка документов, принуждение, мошенничество).

Сегодня для Вас есть два способа обезопасить себя: застраховать титул собственника комнаты или продать ее. Страховая компания может отказать в страховке, если предстраховая экспертиза установит существенные риски утраты титула собственника. А продажа такой комнаты возможна только покупателю, который не привлечет к сопровождению сделки грамотного юриста. Хотя, это не так сложно, ведь до сих пор достаточно граждан, которые сначала покупают недвижимость, а потом думают о безопасности.

Александр ПЕТРЕНКО Заместитель заведующего АФ «ЮРИНФОРМ – ЦЕНТР»

Договор купли продажи квартиры налогообложение

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Договор купли продажи квартиры налогообложение». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В письме Минфина №03-04-05/3648 указано, что при продаже одного помещения и покупки другого за один календарный год, собственник может воспользоваться и налоговым вычетом по отношению к проданному объекту и возвратом уплаченного ранее подоходного налога к купленной недвижимости. Таким образом, он как бы получает двойные привилегии, но в рамках действующего законодательства.

Любой доход гражданина в России облагается НДФЛ налогом на доходы физических лиц. Продажа жилой недвижимости (квартиры, дома) имеет прямое отношение к НДФЛ, поскольку подразумевает получение дохода. Подоходный налог с продажи квартиры для резидентов РФ составляет 13%, для не резидентов — 30%.

Однако, воспользоваться этим вычетом можно только один раз в году. То есть, при продаже более одного объекта недвижимости в год, его можно использовать лишь для одного из них.

Можно ли уменьшить налогооблагаемую сумму?

Даже расставшись с этой квартирой, Покупатель может продолжать получать от государства положенный ему вычет за покупку, до полной выплаты всей суммы.

Это ограничение на максимальную сумму действует с 1 января 2014 года. Для кредитов, полученных ранее этой даты, такое ограничение не действует – там вычет можно получить на всю сумму уплаченных банку процентов.

Вычет – это цифра, на которую может быть снижен налог на недвижимость при продаже. Этот параметр применяется если объект продали ниже оценки по кадастру.

В этом случае можете не переживать и забыть о налогах. Государство считает, что вы ему ничего не должны. Эти сведения легко сверить по соответствующим данным об имуществе в Едином Гос. Реестре.
При этом это касается и тех сделок, что были заключены до 1 января 2016 года, а право собственности было зарегистрированы позднее.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

  • затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку);
  • квартира получена по наследству (также будет мало расходов, которыми можно снизить налоговую базу);
  • была подарена не близким родственником;
  • продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Налогооблагаемая база может быть также уменьшена за счёт затрат собственника на покупку данного недвижимого имущества. Либо за счёт затрат на покупку в текущем налоговом периоде новой жилплощади, взамен проданной.

В связи с этим налог платить не придется, если недвижимость будет реализована после минимального срока владения.

А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

В 2015 году я, поснимав деньги со всех своих счетов, и не посоветовавшись с Вами и Вашим знакомым Д. Гоцманом, решил-таки купить новую квартиру за 10 млн. руб. Поскольку общий капитал составил 5 млн. руб., то, как заботливый глава семейства, я оформил на себя ипотечный кредит на недостающие 5 млн. руб. у Германа Оскаровича. А куда деваться?!

Если гражданином за год продано более одного объекта недвижимости, то имущественный вычет применяется ко всем в сумме. С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в законодательстве касаемо налогообложения. В частности, это коснулось налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ) при продаже недвижимого имущества.

Т.е. к одному году должны относиться и дата продажи в договоре купли-продажи, и дата свидетельства о собственности на новую квартиру.

Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В частности, из неё вы узнаете, какие нужны документы для сделки, как искать покупателей и с какими трудностями может столкнуться продавец и покупатель.

Это своего рода льгота — сумма, с которой налог не уплачивается. Необлагаемая налогом сумма составляет — 1 000 000 рублей.

Из статьи вы узнаете, какие налоги и платежи «лягут» на плечи продавца, а какие – на покупателя. Во всех подробностях мы расскажем, какие справки сколько стоят, кто их должен получить и зачем. Также остановимся на том, в каких случаях продавец освобождается от уплаты налогов.

В частности, она применяется при расчете, если стоимость по договору купли-продажи квартиры будет выше кадастровой стоимости.

Лица не являются взаимозависимыми. При договоре купли-продажи квартиры какой налог платит продавец, а какой — покупатель?

Налог при продаже квартиры

Следующий случай. Право владения на недвижимость зарегистрировано после 1 января 2016. В чем изменились правила и как облагается налогом продажа недвижимости в этом случае?
Также был значительно увеличен срок владения, после которого доход от купли-продажи недвижимости не нужно декларировать и, соответственно, выплачивать налоги. Теперь этот период распространяется на 5 лет.

Только через три года врожденная тяга к нажитому непосильным трудом капиталу подсказала мне, что часть потраченных денег можно вернуть от государства. Если его об этом грамотно попросить.

Допустим, жилье было получено в собственность до 2016 г. Но при этом последний владелец может предъявить права собственности на период до 3 лет. Размер налога с продажи недвижимости считают так:

  1. Заполняете отчетную документацию (бланк 3-НДФЛ);
  2. В виде налога оплачиваете сбор в 13% от суммы сделки.

Получение практически любого дохода подлежит налогообложению. Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Подоходный налог или как правильно — НДФЛ. Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:

  • Если квартира была в собственности больше 3 (с 2016 года — 5 лет) — освобождение от налога.
  • Продана дешевле, чем приобретена (но дороже 70% от кадастровой стоимости), то платить ничего не надо.

Имущество в собственности до 2016 года

Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х (5-ти) лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х (5-ти)лет – НДФЛ платить не надо.

Расчет может быть наличным или безналичным. Чтобы обеспечить безналичный расчет, покупателю и продавцу необходимо открыть счета в банке и во время сделки сходить в отделение для перечисления средств.

Также занижение стоимости может быть невозможно, если покупатель оформляет на нее ипотеку. Третий вариант – если ваш покупатель не очень уверен в вашей порядочности, не исключает возможности расторжения договора купли-продажи, при котором вы обязаны будете ему вернуть заниженную стоимость денег вместо реально уплаченной.

Вторая особенность-возможность, если уж вам начислили значительную сумму НДФЛ с суммы продажи, это возможность получить отсрочку или рассрочку по уплате налога. В этом случае сразу же необходимо подать соответствующее заявление, но решение налоговая инспекция принимает по своему усмотрению.

Налоговая декларация вместе со всеми заявлениями о предоставлении стандартных налоговых вычетов и отсрочек подаются в течение 1 квартала года, следующего за годом, в течение которого вы совершили куплю-продажу недвижимости.

Читать еще:  Можно ли менять паспорт в другом городе

Собственник недвижимости может самостоятельно принимать решения по поводу того, какие действия ему производить со своей жилплощадью.

До 2016 года от уплаты подоходного налога при продаже освобождались собственники владевшие жильём более 3 лет с момента регистрации собственности. Это правило остаётся действующим для объектов недвижимости оформленных в собственность ранее 1 января 2016 года.

При этом удержать НДФЛ с продавца не забудут, а вот оповещать его о возможности законно сэкономить на уплате налога никто не обязан.

НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 2019 г. ИЗМЕНЕНИЯ. РАСЧЕТ

Сделку можно оформить у нотариуса, как частного, так и государственного, или по месту нахождения имущества или по месту прописки одной из сторон. Как в первом, так и во втором случае нужно будет оплатить услуги нотариуса. Естественно, что услуги частного нотариуса обходятся дороже, чем государственного. Однако обращаясь к частному нотариусу, вы экономите своё время.

Обращаем внимание, что при реализации недвижимости неоднозначным является вопрос признания даты получения дохода для целей исчисления налога на прибыль.

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.
Таким образом, при применении этой льготы объектом реализации должно быть именно жилое помещение, что возможно исключительно при заключении договора купли-продажи.

Как и когда подавать налоговую декларацию?

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК продавец имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на один миллион рублей.

Другими словами, при продаже, например, двух своих квартир за один год, вычет в 1 млн. руб. применяется к обеим этим квартирам сразу, а не к каждой в отдельности.

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке.

Такой отказ или приостановление возможны только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами п. 3 ст. 149 НК РФ. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг).
Как мы уже неоднократно говорили в предыдущих статьях, указанный сбор не должны платить те, кто покупает квартиру или другое жильё в первый раз, или же если покупатель пребывает на квартирном учёте. Однако реальность такова, что практически ни один нотариус не согласится заверить договор без предоставления покупателем квитанции об уплате пенсионного сбора. Даже если он впервые покупает жильё.

Актуальные особенности уплаты налога с купли и продажи квартир, инструкция по самостоятельному расчету суммы

После продажи квартиры продавец обязан подавать декларацию на оплату налога государству. Согласно новым изменениям в налогообложении, поменялись условия оплаты. Данные условия и особенности необходимо учитывать, когда совершают продажу и покупку жилья.

В статье рассмотрим, как происходит налогообложение в отношении приобретенной или проданной квартиры, нужно ли платить НДФЛ с продажи жилья, если сразу покупаешь другое, какие действуют сроки оплаты и другие важные нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Законодательные основы

Процесс начисления налогов со сделок от продаж/покупок квартир регулируется следующими законодательными и нормативными актами:

  1. НК РФ части второй 117-ФЗ, ст. 217—221 — отображены правила заполнения налоговых документов на выплаты, порядок заполнения и формат предоставления.
  2. Ст. 146 117-ФЗ – регламентирует реализацию недвижимости, облагаемую НДС.
  3. ФЗ от 27 ноября 2018 424-ФЗ – об изменениях налогообложения сделок с недвижимостью для нерезидентов РФ.

Особенности уплаты налогов при покупке и продаже жилья в России

В РФ платятся налоги с продажи недвижимости при получении дохода и недостаточного времени владения жильем для освобождения от налога согласно законодательству.

Для физических лиц

Налог выплачивается по форме 3-НДФЛ (налог на доход физического лица). Основная цель декларации – учесть и проконтролировать средства налогоплательщиков, а также взыскать налог.

Для юридических лиц

Юридическое лицо обязано оплачивать налог только на прибыль, которая рассчитывается с разницы между ценой приобретения и ценой продажи (согласно статье 248 НК, которая регламентирует определение доходов и классифицирует их).

В случае продажи недвижимости, доход юридического лица облагается счетом согласно НДС – налоговым сбором на добавленную стоимость.

В отношении налога на прибыль выручку от реализации недвижимости продавцам надо включать в прибыль, облагаемую налогом, на дату передачи недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи или другому документу, подтверждающему факт передачи (п. 3 статьи 271 НК).

Кто должен вносить подоходный налог после сделки – продавец или покупатель?

Налоговый вычет с продажи недвижимого имущества уплачиваются непосредственно продавцом – бывшим владельцем купленной недвижимости. Для резидентов и нерезидентов требования к уплате одинаковые.

В каких случаях требуется уплата НДФЛ при реализации жилья?

Налог с дохода от продаж квартир собственники уплачивают в следующих случаях:

  • если собственник владеет имуществом менее 3-х лет, и право возникло до 2016 г., или менее 3х лет, и не было подарено, получено по наследству, приватизации, договору пожизненного содержания;
  • если квартира в собственности менее 5 лет, и право зарегистрировано после 2016 г.

Документы, которые нужно подготовить для ФНС

В отдел ФНС, чтобы уплатить налоговый сбор после продажи, необходимо подавать следующие документы:

  • заполненная декларация 3-НДФЛ;
  • справка 2-НДФЛ;
  • договор купли-продажи на квартиру;
  • копии платежей;
  • приходной кассовый орден, расписка, поручение.

Нюансы в зависимости от срока владения собственностью

На особенности начисления налогов в первую очередь влияет год приобретения квартиры и срок владения:

О том, как влияет на налогообложение купли-продажи квартиры срок владения недвижимостью, написано тут.

Особые случаи

  1. Если продавец пенсионер. Для пенсионеров существуют те же требования, что и для работающих граждан: от продажи квартиры НДФЛ рассчитывают по стандартной формуле, без льгот.
  2. Если осуществляется продажа квартиры или доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку. Несовершеннолетние дети являются налогоплательщиками. По статье 80 СК все выплаты за несовершеннолетнего производят его родители, в том числе и оплата налога.
  3. Если продана доля квартиры совершеннолетним собственником. Налог на доход с продажи доли выплачивается так же, как и со всей квартиры. Нет ограничений и льгот по выплате налога кроме установленных законом сроков владения.
  4. Если купля и продажа происходит между родственниками. Также требуется уплачивать НДФЛ, так как происходит финансовая сделка. Оплата не производиться, когда квартира дариться или наследуется близкими родственниками.
  5. Если произошла продажа квартиры и состоялась покупка другого жилья в одном налоговом периоде (в том числе, если покупка произошла сразу же за продажей) при покупке и продаже в одном налоговом периоде.

При продаже и приобретении квартиры в одном налоговом периоде человек получает право на 2 налоговых вычета: для продавцов и для покупателей. Т.е. можно применить своеобразный взаимозачет. Также можно использовать и стандартные способы снижения налогооблагаемой базы, а вычет с покупки получить отдельно позднее.

  • Если продажа одной квартиры и покупка другой произошли в разных налоговых периодах. Требуется первоначально подавать декларацию за первый объект недвижимости, а затем через год подать заявление на имущественный налоговый вычет за покупку.
  • Если продажа квартиры произведена по кадастровой стоимости. Налог в таком случае взимается именно с этой суммы с помощью расчетной формулы.
  • Если в сделке принимают участие нерезиденты РФ. В связи с изменениями в 424-ФЗ, нерезиденты уплачивают налог по тем же правилам, что и резиденты: с 70% от кадастровой стоимости и в те же налогооблагаемые сроки. О налогообложении сделки для нерезидентов написано здесь.
  • Существует несколько видов налоговых льгот:

    • срок владения квартирой (свыше 3/5 лет налог не платится);
    • продана квартира, которая получена в дар, приватизирована, получена в наследство от близкого родственника или по договору ренты;
    • имущественный вычет для продавца.

    Какая сумма дохода не облагается НДФЛ?

    Налоговый сбор на доход после продажи недвижимости не начисляется на сумму 1000 000 рублей. Эта сумма является налоговым вычетом, который можно сминусовать с полученной на руки суммы от реализации квартиры.

    Либо можно уменьшить базу путем вычисления фактической финансовой разницы при продаже и покупке жилья. Т.е. здесь необлагаемая налогом с продажи недвижимости сумма будет равна той, которая была изначально выплачена за недвижимость.

    Можно ли оформить возврат 13%?

    После получения прибыли, с доходной суммы вычисляют налог, его размер возможно снизить на сумму 1 млн. р. путём подачи декларации и соответствующих документов. С покупки недвижимости также можно получить возврат средств в размере 13%.

    Как рассчитывается сумма?

    При расчетах налога применяются параметры:

    • стоимость квартиры при продаже;
    • кадастровая стоимость квартиры;
    • понижающий коэффициент.

    Расчет налога при продаже недвижимости для физического и юридического лица:

    • 7 329 000 – 1 000 000 = 6 329 000;
    • 6 329 000 / 100% * 13% = 822 770 рулей на налог.

    Если гражданин воспользуется формулой с разницей между приобретением и реализацией, то выплата будет меньше:

    (7 329 000 – 6 721 000) / 100% * 13% = 79 040 рублей (налог).

    • 5 700 000 – 4 500 000 = 1 200 000;
    • 1 200 000 / 100 % * 20 % = 240 000 рублей на налог.

    Сроки и порядок взимания

    Срок декларации – это время подачи документов, он осуществляется на следующий год после того, как была продана или куплена квартира, подать следует до 30 апреля. Сам налог необходимо оплатить в том же году подачи декларации до 15 июля.

    Порядок взимания налога осуществляется следующим способом:

    1. сбор документов продавцом;
    2. подача документации и заявления по форме 3-НДФЛ;
    3. рассмотрение документов налоговым инспектором;
    4. начисление и оплата налога.

    Штрафы и санкции

    • нарушение порядка предоставления декларации – штраф 200 рублей;
    • представление декларации со значительным запозданием, при сумме налогового сбора равного нулю, а также отсутствие налоговой декларации влечет за собой взыскание в размере 5% от назначенной суммы налога за каждый отчетный финансовый период (но не менее 1 тысячи рублей и не более 30% от суммы налога);
    • отказ в представлении сведений для своевременности и правильности начисления налогов для уплаты – назначен штраф в 100 – 300/500 рублей.
    • нарушение сроков постановки лица в учете налогового отделения – предусмотрен штраф 500 р. – до 3х тысяч р.;
    • неуплата налога или частичное оплачивание, неправомерные действия с документами или бездействия налогоплательщика, также намеренное занижение стоимости по продаже, указание поддельных расчетов – облагается штрафом в размере 20% от скрытой суммы или 40% (при доказательстве правонарушения);
    • нарушение требования об оплате налога, страхвзносов.
    • уклонение от налоговых выплат в крупном размере с помощью предоставления заведомо неверных показателей и расчетов, отсутствие финансовой отчетности – предусмотрено следующее наказания в размере штрафной санкции 100 тысяч – 300 тысяч рублей либо равной сумме зарплаты или другого дохода уклонителя за период 1-2 года, также назначение принудительных работ сроком до 1 года, арест правонарушителя до 6 месяцев либо лишение свободы до 1 года;
    • уклонение от оплаты налоговых сборов в особо крупных размерах возможно наложение судом штрафных санкций равных сумме от 200 тысяч до 500 тысяч рублей либо в размере суммы зарплаты за период 1,5 – 3 года, также уклонитель принуждается в работам исправительного характера на три года либо по решению суда получает трехлетний арест.

    Налогообложение при финансовых сделках предполагает оплату налогового сбора с полученной прибыли. Уклоняясь от данной обязанности, налогоплательщик влечёт за собой административную либо уголовную ответственность.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector