Содержание

Обязательно ли заключать договор с управляющей компанией

Управляющая организация избрана на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая компания обязана заключить договор управления многоквартирным домом с каждым собственником. 1. Обязан ли собственник подписать такой договор? 2. В случае передачи квартиры в оперативное управление договор подписывает собственник или организация, которой передан объект в оперативное управление?

1. В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Порядок заключения договора управления многоквартирным домом регламентирован ст. 162 ЖК РФ. Так, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом действующее жилищное законодательство не содержит правовых средств понуждения к заключению договора управления общим имуществом многоквартирного дома с управляющей организацией в случае отказа собственника от его заключения, за исключением ситуации, когда управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления*(1) (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ). В этой связи смотрите, к примеру, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.09.2013 N 5-КГ13-86, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.03.2017 по делу N А73-5536/2016, решение Арбитражного суда Амурской области от 29.06.2016 по делу N А04-12261/2015.
В рассматриваемом же случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. Следовательно, обязанность заключения договора с управляющей организацией у собственника помещения отсутствует, поскольку она не предусмотрена ни Гражданским кодексом РФ, ни иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством. Данный вывод подтверждается судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 01.07.2011 N Ф05-5902/11 по делу N А40-121079/2010, решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 20.06.2012 по делу N А10-5263/2011, решение Арбитражного суда Самарской области от 04.03.2013 по делу N А55-32908/2012)*(2).
Однако отказ собственника помещения от подписания договора управления многоквартирным домом не освобождает его от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением общим имуществом этого дома в целях его содержания и эксплуатации. Из положений ст. 210, ст. 249 ГК РФ, ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ следует, что на собственника помещения в многоквартирном доме возлагается обязанность нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией.
Отметим, что обладатели иных вещных прав, включая право оперативного управления, в приведенных нормах не упоминаются. Вместе с тем право оперативного управления действующим законодательством рассматривается как ограниченное вещное право наряду с правом собственности (ст. 216 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждения и казенные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Высший Арбитражный Суд РФ придерживается позиции о том, что передача помещения в многоквартирном доме в оперативное управление исключает содержание общего имущества собственником помещения, в силу закона соответствующее бремя возлагается на лицо, которому помещение передано в оперативное управление (смотрите, к примеру, определение от 23.03.2011 N ВАС-3145/11, определение от 25.05.2012 N ВАС-6027/12). Поэтому, если при передаче помещения в оперативное управление собственник не сделал изъятий в части сохранения за собой ответственности по его содержанию, в том числе по содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающего функционирование переданного помещения, то бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме возлагается на лицо, обладающее помещением на праве оперативного управления (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 N 08АП-1102/12). Это связано с тем, что при передаче имущества в оперативное управление публично-правовое образование, сохраняя титул собственника этого имущества, утрачивает свои основные правомочия по владению и пользованию этим имуществом.
Таким образом, отсутствие договорных отношений с управляющей организацией не освобождает субъекта права оперативного управления от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.11.2017 N 305-ЭС17-10430, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2017 N 06АП-7607/16).
2. По вопросу о правомочии субъектов права оперативного управления на помещение в многоквартирном доме заключать договоры с управляющей организацией отметим, что на основании п. 1 ст. 296 ГК РФ такие лица ограничены лишь в правомочии распоряжения закрепленным помещением. В то же время управление общим имуществом многоквартирного дома не предполагает распоряжения им, поскольку содержанием правоотношений по договору управления является обеспечение надлежащего содержания общего имущества дома, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг пользователям помещений (ст. 161 ЖК РФ). Поэтому запрет на отчуждение или распоряжение иным способом закрепленным имуществом, установленный в ст. 298 ГК РФ, не включает в себя запрет обладателю права оперативного управления на помещение в многоквартирном доме заключать с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом. Заключение такого договора происходит в рамках владения и пользования закрепленным имуществом и не противоречит ни целям деятельности правообладателя, ни интересам публичного собственника (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2012 N 14АП-1807/12, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 N 06АП-6241/17).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

19 сентября 2018 г.

————————————————————————-
*(1) Открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится в случаях, указанных в ч. 13 ст. 161 и ч. 5 ст. 200 ЖК РФ, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
*(2) Справедливости ради заметим, что отдельные суды обязывают собственников заключить договор с управляющей организацией, даже если решение об ее избрании принято на общем собрании домовладельцев (смотрите, например, решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2007 по делу N А53-5212/07). Полагаем, что такой подход не согласуется с основополагающим гражданско-правовым принципом свободы договора, закрепленным в п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ.

Читать еще:  Можно ли взять больничный на 2 дня

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Primary Menu

Post navigation

Что делать, если не заключен договор с управляющей компанией

При обслуживании многоквартирного дома обычно работает управляющая компания, сотрудники которой осуществляют наладку коммуникаций, следят за подачей ресурсов и контролируют поступление оплаты. С такой компанией нужно заключать договор, в котором будут прописаны все нюансы предоставления услуг.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Это позволит разграничить права и обязанности сторон, предоставляя возможность решать спорные ситуации и требовать соблюдения нормативов. Договор подписывается от лица всех жителей дома избранным представителем, для этого нужно провести голосование и зафиксировать это документально.

Нередко владельцы отдельных квартир не желают соглашаться на условия УК, тогда нужно рассмотреть что делать, когда соглашение с компанией не заключено.

Нужен ли договор с управляющей компанией на обслуживание дома

Если некоторые жильцы не хотят участвовать в подписании договора и брать на себя обязательства, прописанные в нем, они должны понимать, что отсутствие документа приведет к неопределенности их взаимоотношений с компанией.

Только в этом случае документ будет полноценным и официальным. Если же половина голосов набралась, но отдельные люди не согласны с условиями договора, они могут начать судебный спор, это же право есть у новых собственников жилья.

Схема работы с УК.

Когда имеется несогласие, то по статье 445 Гражданского кодекса РФ нужно составлять протокол разногласий, где отмечаются моменты, требующие изменений.

Также там оговаривается желаемая формулировка условий, которую управляющая компания может принять, либо отвергнуть и потребовать принятия изначального варианта.

Гражданин имеет право обратиться в суд для разбирательств, и если он решит, что договор незаконен, его нужно будет изменить. В противном случае документ будет действовать для гражданина и ему понадобится возместить убытки.

Обязанности собственника

Необходимость вносить квартплату от собственника за услуги, подаваемые в жилье, продиктована статьей 153 Жилищного кодекса РФ. Там сказано, что каждый гражданин и организация, которые владеют помещением или пользуются им, должны оплачивать потребляемые коммунальные услуги.

При наличии управляющей компании, но несогласии отдельных жильцов с ее условиями, последние должны доказывать свои права и защищать интересы в законодательном порядке.

На что следует обратить внимание в договоре с УК, расскажет это видео:

Если же соглашения вообще нет, к примеру при только введенном в эксплуатацию объекте, следует устроить общее собрание и на нем выбрать представителя общественности, наделив его правом на заключение соглашения.

Инициаторы собрания должны заранее оповещать о нем всех жильцов, а перед проведением сообщать о порядке принятия решений. Если собрание посетило менее половины жильцов, его нельзя проводить, ведь решения будут нелегитимными.

Чем грозит отсутствие договора

Если с управляющей компанией не заключалось документа, в котором оговаривались бы предоставляемые услуги, размер оплаты и человек, представляющий интересы общественности, это не позволит получать необходимые услуги.

Как только было проведено собрание, на котором обсуждались предложения УК и принималось решение о присоединении к ней, бумага формируется и все жильцы должны исполнять условия.

Что включает договор с УК?

Один из двух оригиналов договора хранится у того самого человека, который был избран и является стороной в документе. Каждый владелец помещения имеет право запросить копию соглашения, чтобы проанализировать положения и сделать из них выводы.

Нужно ли платить

В той же статье 153 Жилищного кодекса говорится о том, что каждый гражданин должен оплачивать все услуги, которые потребляет и квартплату за используемую площадь.

Даже то, что он не согласен с договором, либо не имеет его на руках, не будет поводом для отказа платить по счетам, поскольку за него решило большинство.

Если несогласный гражданин захочет оспорить размер оплаты или порядок сотрудничества, указанные в соглашении, ему нужно следовать алгоритму, описанному выше.

В случае, если денег не будет, то суд может постановить выплатить весь ущерб в пользу управляющей компании, а также начислят пени в качестве санкционной меры.

Можно ли расторгнуть договор с управляющей компанией, смотрите в видео:

Поэтому лучше оплачивать квитанции, а если договор признают недействительным, можно потребовать возврата денег, правда необходимо для этого сохранять все платежные документы.

Заключение

Договор с управляющей компанией заключается всегда от имени жильцов, их интересы при этом выражаются специально избранным человеком. Если один из людей против, он может потребовать пересмотра условий как в рамках общения с УК, так и в суде.

Но несогласие с ними не может быть причиной для неуплаты, ведь данное поведение приведет к взысканию с гражданина штрафа за невыполнение обязанностей перед компанией.

Если нет договора с управляющей компанией, надо ли платить квартплату?

Самым распространенным методом организации хозяйственной деятельности в МКД является подписание соглашения с компанией, осуществляющей управление домом.

Естественно, на данном пути есть свои ухабы, но, все же, давайте более детально рассмотрим такое сотрудничество.

Стороны обязаны действовать в определенных законом рамках и в соответствии с содержанием подписанного между ними соглашения.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Нужно ли заключать договор с управляющей компанией

Довольно важная правовая проблема состоит в выражении несогласия определенными владельцами в принятии их участия в процедуре подписания договора и взятии на себя указанных в договорных условиях обязательств.

В дальнейшем, факт отсутствия договора приводит к неопределенности их правовых отношений с УК.

В такой ситуации, подобный проблемный момент можно разрешить только одним путем – организовать общее собрание жильцов, для принятия коллективного решения в определении лица, которое будет уполномочено на заключение соглашения, выражая при этом общую волю.

Кто может не платить за капремонт МКД?

За какие коммунальные услуги можно не платить, если не проживаешь, читайте тут.

Здесь одной из сторон будет являться управляющая компания, а второй – указанное лицо, с полномочиями представления интересов каждого владельца (однако при этом необходимо согласие не менее половины от всех, кто проживает в доме).

Эта необходимость в количестве голосов продиктована жилищным законодательством, так как лишь основываясь на мнении преимущественного большинства, подписанный управляющей компанией и представителем от жильцов документ, будет считаться полноценным в правовом плане и подлежащим выполнению сторонами.

Должно быть составлено два оригинала документа, один из них останется для хранения у представителя. У каждого из жильцов, если на то есть необходимость, есть право требования копии документа.

В практике, такие ситуации довольно часто являются причинами появления споров, решаемых исключительно посредством обращения в судебную инстанцию.

У каждого из граждан есть право приобретения квартиры в жилом доме, с уже функционирующей управляющей компанией и договорами, которые есть у каждого из владельцев.

Если новые владельцы квартиры не согласны с условиями, обозначенными в документе, в связи с чем, не хотят платить по счетам, это может являться причиной рассмотрения спора в суде.

В случае, когда отдельные владельцы жилых помещений выступают против оформления с УК договора, это влечет за собой необходимость выполнения таких действий:

  • Объявления о проведении общего собрания проживающих в доме граждан;
  • Выбора большинством проголосовавших представителя от всего дома (преимущественно, таким назначают председателя);
  • Согласования всех положений проекта документа;
  • Официального определения за председателем полномочий, касающихся подписания с управляющей компанией двух экземпляров подготовленного документа.
Читать еще:  Какой штраф за отсутствие знака шипы

Если не заключен договор с управляющей компанией

Факт отсутствия письменного договора, подписанного с УК, не может служить основанием для отказа от оплаты предъявляемых за потребленные коммунальные услуги сумм.

Когда уполномоченный представитель, определенный на собрании граждан проживающих в доме, заключил от имени всех жильцов соглашение, то отсутствие персонального документа у отдельного жильца не может быть расценено как основание отказа от оплаты стоимости предоставляемых ему услуг.

Если же с УК не оформлено такого договора, появляется необходимость в избрании нового исполнителя, с последующим заключением с ним соглашения.

Жилищный кодекс РФ (ст. 153) предусматривает следующие правовые моменты, связанные с обязанностью внесения оплаты за оказываемые потребителям коммунальные услуги, а также за жилплощадь:

  • Каждый гражданин и организация имеют обязанность своевременного и полного внесения платы за коммунальные услуги и жилплощадь;
  • Правовые обязанности внесения оплаты за коммунальные услуги и жилплощадь есть у:

  • гражданина, нанимающего жилое помещение согласно договору соцнайма, с даты, когда подобный договор был заключен между сторонами (пункт 1 части 2);
  • гражданина, выступающего нанимателем жилплощади согласно договору найма помещения, отнесенного к жилищному фонду социального использования от даты, когда подобный договор был подписан сторонами (пункт 1.1);
  • гражданина, арендующего жилплощадь, принадлежащую муниципальному или государственному жилищному фонду с даты, когда сторонами был подписан такой арендный договор (пункт 2 части 2);
  • гражданина, нанимающего жилплощадь согласно договору найма помещения, отнесенного к муниципальному или государственному жилищному фонду, с даты, когда подобный договор вступил в силу;
  • гражданина, являющегося участником жилищного кооператива, с даты, когда помещение было предоставлено кооперативом;
  • гражданина-владельца жилплощади, с даты появления у него прав собственности на жилплощадь, учитывая правило, определенное частью 3 статьи 169 действующего кодекса;
  • лица, которое выполнило принятие от застройщика (который отвечал за процесс возведения МКД), с момента утверждения разрешения на введение МКД в эксплуатацию, помещения в указанном жилом доме согласно акту передачи или иного документа, подтверждающего передачу, с момента ее осуществления.

В соответствии с частью 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, владелец жилья обязан содержать последнее и в случае, когда подобным жильем выступает квартира, а также общее имущество владельцев помещений в МКД.

Подобная обязанность также присутствует у владельца комнаты коммунального жилья, который также обязан содержать общее имущество владельцев комнат в подобном жилье, в случае, когда другой порядок не определен договорными условиями или положениями закона.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Договор с управляющей компанией в 2020 году

Отношения собственников помещений в многоквартирном доме с УК должны быть официально закреплены. Именно факт заключения соглашения поможет жильцам отстоять свои права в коммунальных спорах. Читайте о том, как грамотно оформить договор с управляющей компанией.

Чем занимается управляющая компания

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом за плату. Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, контролирующим качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Собственники дома вправе выбрать подходящую им УК на основании своих представлений. Важно заметить, что многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Компания обязана обеспечивать свободный доступ к информации о показателях финансово-хозяйственной деятельности и об оказываемых услугах по содержанию и ремонту жилья. Кроме того, она несет ответственность за исполнение своих обязательств, а также за сохранность общедомового имущества.

Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.

Обязательно ли заключать соглашение с УК: требования законодательства

Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является Жилищный кодекс РФ . В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст. 162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией.

Договор управления заключается по решению более 50 процентов собственников жилья. Важно, что процент рассчитывается от площади владений.

На общем собрании жителей обсуждается несколько вариантов содержания документа, после чего большинством голосов собравшихся выбирается один из них.

Весь процесс фиксируется в протоколе собрания. Такое решение является основанием, подтверждающим, что обязанность заключения договора с управляющей компанией выполнена.

Кроме того, аналогичный документ следует подписать с каждым собственником помещения. Хотя уклонение от этой процедуры не препятствует возникновению юридических отношений между владельцем и компанией. Для этого достаточно наличия общего соглашения, заключенного по всем вышеописанным правилам. Его условия будут распространяться на всех в равной степени. Поэтому споры о том, обязан ли собственник заключать договор, не имеют под собой оснований.

В настоящее время в рамках жилищного законодательства это обязанность – всего лишь формальность.

Стороны соглашения

Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон. Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме. Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.

Подчеркнем, на что обратить внимание нужно обязательно при выборе УК: у обслуживающей организации непременно должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Такая проверка позволяет избежать мошенничества.

Кто, кроме владельцев, вправе подписывать соглашение с УК

Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.

Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.

В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.

Права и обязанности сторон

Договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей у представителей многоквартирного дома и должностных лиц управляющей компании. Основополагающая обязанность жильцов — своевременная и полная оплата коммунальных услуг. Информация о том, что за оказываемые услуги можно не платить, если документа нет, ошибочна.

Плата формируется с учетом следующих составляющих:

    • стоимость ресурсов, поставка которых обеспечивается через УК (газа, воды и так далее);
    • цена аварийного обслуживания;
    • плата за обслуживание мусоропровода, лифтов и иных коммуникаций;
    • стоимость услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, если УК является посредником.

В свою очередь, договор между управляющей компанией и собственником жилья возлагает на УК целый ряд ответных обязанностей:

  1. Обеспечение эксплуатации и поддержания МКД в должном техническом состоянии. Эта функция включает в себя:
    • содержание и ремонт общего имущества МКД;
    • уборку придомовой территории;
    • проведение плановых проверок и осмотра общедомового имущества, подъездов, коммуникационных систем;
    • выявление и устранение текущих поломок.
  2. Выполнение организационной и управленческой работы:
    • заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями и контроль качества их исполнения;
    • расчет ежемесячных платежей. Именно из платежного документа становится понятно, может ли управляющая компания выставлять счета. В квитанции указывается наименование и реквизиты компании. По ним можно проверить наличие договора с вашим МКД;
    • формирование и представление отчетов о деятельности, в том числе финансовых;
    • прием и рассмотрение заявок жильцов;
    • реагирование на жалобы собственников.

Содержание договора управления

Содержание соглашения представляет собой совокупность включенных в текст условий. В документе должен отражаться:

  • состав имущества, вверяемого в управление;
  • перечень работ, которые УК обязуется выполнять в рамках содержания общедомового имущества;
  • стоимость договора, а также сроки и порядок внесения платежей;
  • ответственность сторон;
  • форма контроля деятельности УК и порядок ее отчетности перед жильцами.

Состав имущества и перечень оказываемых услуг можно оформить в виде приложения.

Как и любой договор, соглашение об управлении может иметь свои подводные камни. Как правило, о них становится известно тогда, когда УК неожиданно повышает стоимость услуг или меняет иные условия.

Читать еще:  Сколько выговоров нужно для увольнения сотрудника

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, следует обращать особое внимание на периодичность и порядок повышения платы, четко прописав правила в документе. Кроме того, чем подробнее оговорены порядок и сроки отчета и контроля обслуживающей компании, тем эффективнее эти правовые инструменты будут работать.

Узнайте подробнее, какую информацию должен включать в себя договор управления многоквартирным домом.

Если соглашения с управляющей компанией нет

Как упоминалось выше, нормативно соглашение об обслуживании следует заключить не только с многоквартирным домом, но и с каждым отдельным собственником помещения. Некоторые из них сознательно не подписывают документ в надежде, что услуги УК можно будет не оплачивать.

Однако размышляя над вопросом, надо ли платить квартплату, если нет договора с управляющей компанией, следует учесть, что решение о его подписании уже приняло общее собрание МКД. Значит, установленные соглашением обязанности распространяются на всех владельцев помещений. Поэтому даже при отсутствии подписанной бумаги с отдельно взятой квартирой, оплачивать услуги УК и коммунальные ресурсы все равно придется.

При возникновении проблем и вопросов, лицо, которое не подписало индивидуальное соглашение, будет опираться на пункты общедомового договора. Это может вызвать формальные неудобства. Но, в принципе, это все, что будет, если договор не заключен. Административная ответственность не предусмотрена.

В 2020 году, как и прежде, для возникновения отношений по управлению многоквартирным домом УК обязана заключить договор с жильцами. Этот документ должен быть составлен письменно или в электронной форме на основании протокола общего собрания собственников МКД. Только он является основанием для возникновения взаимных прав и обязанностей. Ответ на вопрос о том, имеет ли право управляющая компания взимать плату без договора с отдельным собственником, является положительным.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Если нет договора с управляющей компанией, надо ли платить квартплату?

В жилищных отношениях распространенное явление – привлекать сторонние организации по ведению хозяйственной деятельности в многоквартирных домах. Подобный способ эффективен. Полномочия по управлению передаются одному компетентному субъекту. Но не все жильцы охотно соглашаются с такой практикой. И на то есть причины.

Необходимо ли заключать договор с УК?

Прежде чем решить проблему, обязан ли собственник заключать договор с управляющей компанией, необходимо разобраться с нормативным регулированием.

В России действует принцип свободы договоров, который закреплен в Конституции РФ и Гражданском Кодексе. Никто не вправе обязывать других лиц заключать противные им соглашения.

Права и обязанности начинаются со сделки. Перед тем, как возникнут правовые отношения, должен быть заключен договор. Законодателем установлен добровольный порядок достижения соглашения.

Владелец жилья может спокойно отказаться от заключения договора. Никакой обязанности формально не существует. На деле ситуация выглядит сложнее.

Можно ли не платить, если не заключен договор?

Фактически, договор с управляющей компанией – не единственный источник возникновения обязательств. Основным актом, регулирующим деятельность управляющей компании, является Жилищный Кодекс РФ. Ст. 162 Закона содержит норму о праве граждан привлечь лицензированную организацию к управлению домом.

Само решение о выборе управляющей компании принимается в следующем порядке:

  • созывается общее собрание владельцев жилых помещений;
  • обсуждается необходимость в услугах УК;
  • составляется проект соглашения;
  • выбор представителя от всего дома;
  • голосование;
  • подписание договора.

При этом в качестве стороны выступает отнюдь не каждый отдельный собственник, а процентное большинство владельцев. Иными словами, если за подписание сделки проголосовало более 50% собственников, то договор считается заключенным. Причем независимо от желаний меньшинства.

После принятого решения управляющая компания в обязательном порядке должна обойти каждого жителя и ознакомить его с условиями договора.

Логика законодателя в данном случае проста: если дать право каждому гражданину влиять на подписание соглашения, то договоры перестали бы существовать. Это не снижает градус конфликта. Наоборот, на практике устойчиво наблюдается диктатура большинства, когда одни жильцы формально диктуют свои условия другим.

Таким образом, даже если не заключен договор с УК, платить все равно придется. В обязательном порядке.

Ответственность за неуплату квартплаты

Обязанность по квартирной выплате закреплена в ст. 153 ЖК РФ. Квартплата – сумма за пользование общим имуществом и коммунальные услуги. Несвоевременная оплата ЖКХ влечет ответственность.

Меры, которые могут быть применены к должнику:

  • пеня;
  • отключение от систем снабжения;
  • штраф;
  • выселение.

Пеня начисляется за каждый день просрочки. Как мера ответственности, закреплена в п.14 ст.155 ЖК РФ. Ее сумма составляет 1/300 от величины задолженности, если просрочка составляет от 30 до 90 дней. Если срок превысил 91 день включительно, то ставка будет составлять 1/130. Законом установлен лимит: размер пени не должен превышать сам долг. Следовательно, максимальная ответственность такого типа – двойная величина задолженности.

Отдельной мерой является отключение должника от сетей жизнеобеспечения. Такое право остается за коммунальными службами. Примеры: отключение отопления и установка заглушки на канализацию. Ответственность наступает после 3 месяцев неуплаты ЖКХ.

Если должник продолжает уклоняться от обязанности более 3 месяцев, то УК вправе подать исковое заявление в суд. По итогам разбирательства лицо будет обязано не только возместить всю сумму долга, но и выплатить штраф.

Крайняя мера – выселение. Его особенности:

  • возможно только по судебному решению;
  • применяется к должникам, срок задолженности которых превышает 6 месяцев;
  • имеет ограничение, накладываемое Конституцией РФ: если жилье является единственным, то выселение невозможно. В противном случае суд может вынести положительное решение.

Перед применением каждой меры ответственности должнику выносят предупреждение. Как правило, предупреждение имеет вид уведомления.

Что делать, если не согласны с выбором УК?

Практика показывает, что конфликты между собственниками жилья по поводу выбора управляющей компании – частое явление.

У собственника, который не согласен с выбором УК, есть два способа повлиять на решение:

Обжалование через суд требует определенных оснований. Закон выделяет следующие причины, по которым можно запустить судебное разбирательство:

  • владелец не участвовал в голосовании;
  • решение общего собрания было принято с нарушением закона.

Процесс обжалования начинается с составления искового заявления, в котором должно четко отражаться основание для обжалования. Для такой категории дел установлен шестимесячный срок исковой давности с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве.

Наличие причины – еще не выигранное дело. Необходимо доказать либо решающую роль голоса, либо существенное нарушение закона. На практике суды часто оставляют решение общего собрания в силе. В то же время, если голос действительно был бы решающим или имеет место существенное нарушение процедуры, то рекомендуется начинать судебное разбирательство.

Если оснований для обращения в суд не имеется, то существует альтернатива. Необходимо отменить старое решение и вынести новое. Выбирать управляющую компанию гражданам придется в любом случае. Если не выберут они, то выберет орган местного самоуправления.

  • объявить жильцам о проведении нового, внеочередного собрания;
  • проголосовать за отмену прежнего решения;
  • вынести новое решение;
  • заключить договор с новой УК.

Владельцев нужно поставить в известность о проведении нового собрания. Информирование возможно как личной беседой, так и путем расклеивания объявлений.

Инициатору потребуется убедить других собственников. Как правило, требуется доказать, что старая управляющая компания неэффективна. Если организация плохо справляется с задачами, то ее нужно заменить. Принятие нового акта всецело зависит от активности инициатора и его убедительности.

Как выбрать управляющую компанию?

Широко распространены организации, которые под видом УК вымогают деньги с жильцов и не выполняют свои обязанности. Необходимо грамотно подходить к выбору управляющей компании.

Советы:

  • Выбирать сообща. Коллектив должен знать все нюансы;
  • Взять список обслуживающих организаций в администрации города;
  • Изучить портфолио компаний: дата создания, опыт работы, стоимость услуг и т.д.;
  • Проследить, не замечена ли УК в новостях. Чем реже она фигурирует в СМИ, тем добросовестнее работает;
  • Пригласить представителей в дом. Таким образом можно узнать о компетентности специалистов.

Перечисленные советы помогут правильно выбрать УК. При заключении договора необходимо тщательно ознакомиться с его условиями. Большинство граждан вслепую подписывают бумаги. Такой способ решения вопросов повышает риск связаться с мошенниками. Юридическая грамотность – залог долгого и надежного сотрудничества с управляющими компаниями.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector