Оценка земли сельхозназначения доходным подходом

Стоимость и оценка земли сельскохозяйственного назначения

Согласно ст. 77 Земельного Кодекса РФ к землям сельскохозяйственного назначения относятся те земли, которые находятся за линией населенных пунктов и отданы под сельское хозяйство: сенокосы, пастбища и пр.

Кроме непосредственно с/х угодий к этой категории относятся земли, отведенные для дорог, насаждений, коммуникаций и зданий для с/х потребностей, а так же водоемы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Для вычисления стоимости такой категории земель главным критерием является их площадь и плодородность.

От чего зависит стоимость участка?

Главным при оценивании ЗУ с/х назначения является фактор ренты или дохода, появляющегося при производстве с/х продукции от использования данного участка. Доход зависти от:

  • Качества земель;
  • Климата;
  • Цен на продукцию;
  • Объема производства;
  • Состояния рынка с/х продукции;
  • Сумма издержек, в том числе зар. плата работникам;

Что влияет на стоимость с/х угодий:

  • Климат региона, который является главным в определении направления с/х деятельности, например при выборе культур для выращивания;
  • Тип использования ЗУ и направление с/х деятельности, например, овощеводство;
  • Организация с/х деятельности – крупное производство, фермерское хоз-во, ЛПХ и пр.;
  • Структура почв с/х угодий, возможный севооборот;
  • Вид угодий и выращиваемые культуры (зерно, овощи, масличные культуры и пр.);
  • Особенности рельефа ЗУ и почвы, которые имеют непосредственное влияние на урожайность;
  • Уровень урожайности;
  • Удаленность ЗУ от объектов переработки и сбыта с/х продукции, и центров ТО;
  • Наличие улучшений на с/х угодьях (например, мелиорация);
  • Уровень занятости населения в регионе;
  • Стоимость ГСМ и с/х техники;
  • Инфраструктура района.

Объекты оценки

В категории земель с/х назначения оцениваются следующие земли:

  • С/х земли и незастроенные ЗУ, которые зарезервированы для ведения или обеспечения с/х работ;
  • Застроенные ЗУ, на которых здания имеют различное назначение;
  • С/х имущественные комплексы, имеющие в составе угодья, здания, с/х техника, скот, насаждения и пр.;
  • Земельные доли;

Объектами оценки с/х имущества по существующим стандартам являются:

  • «Голая» земля;
  • Оборудованное с/х предприятие (включая жилые и хозяйственные постройки);
  • Инвестиционное имущество;
  • Поголовье скота;
  • Многолетние культуры;
  • Запасы в зернохранилищах и пр.

Кем и для чего проводится?

Проводить профессиональную оценку объектов недвижимости, в число которых входят земли с/х назначения имеют право оценочные компании, имеющие государственную лицензию на проведение такой деятельности.

При составлении договора с оценочной компанией заказчик должен обязательно проинформировать исполнителя о целях оценки. Это позволит эксперту определить метод оценки, наиболее подходящий для качественного выполнения работы.

Оценка земель с/х назначения подразумевает определение наиболее реальной стоимости ЗУ, необходимой для заключения сделок с ним:

  • При покупке или продаже ЗУ;
  • При страховании земли;
  • Для исследований по определению наиболее эффективных методов управления и инвестирования;
  • При оформлении ЗУ в залог за кредит;
  • При вычислении суммы ущерба, нанесенного участку;
  • При внесении ЗУ в виде части уставного капитала;
  • При принятии ЗУ на баланс какого-либо предприятия;
  • Для кадастровой оценки;
  • Для проработки возможных инвестиций;
  • Для составления договора аренды на ЗУ;
  • Для определения стартовой стоимости на аукционе;
  • Для вычисления суммы компенсации при отчуждении для нужд государства или муниципалитета;
  • В имущественных спорах;
  • Для определения суммы компенсации в случаях нарушения прав собственности.

Потребуются документы

При заключении договора с оценочной компанией, ее представители должны получить от заказчика следующие документы и информацию:

  • Правоустановка;
  • Кадастровый план ЗУ, о котором читайте тут;
  • Сведения об инженерных системах и коммуникациях;
  • Вид использования;
  • Если на ЗУ проводились какие-либо улучшения — сведения о них;
  • Сведения о качестве почвы;
  • Наличие обременений;
  • Межевание;
  • Данные заказчика.

Порядок проведения

  • Заключение договора;
  • Определение характеристик земли.Представитель оценочной компании собирает информацию о ЗУ на основании непосредственного осмотра и данных, представленных заказчиком:
    • Рассматриваются имущественные права и имеющиеся обременения;
    • Уточняется место расположения ЗУ;
    • Исследуются физические характеристики ЗУ, в том числе его плодородность;
    • Проверяется информация о способе использования.
  • Проводиться анализ ситуации на рынке с/х земель. Оценщик собирает и обобщает информацию обо всех факторах, имеющих влияние на стоимость:
    • Положение на рынке (стоимость и спрос на аналогичные ЗУ, динамика роста и спада);
    • Транспортная доступность;
    • Наличие инфраструктуры;
    • Экономическая ситуация в районе и пр.
  • На основе имеющейся информации делается вывод о способе наиболее эффективного пользования ЗУ с/х назначения.
  • Применяются подходящие методы оценки, и на их основании проводятся расчеты.
  • Результаты расчетов согласуются, и вычисляется итоговая стоимость ЗУ.
  • Отчет передается заказчику.

Стоимость и сроки

Стоимость работы оценщиков зависит от размера ЗУ, цели оценки и уровня сложности работы.

Стандартный срок проведения оценочных работ и предоставления отчета составляет 5 дней. Это срок может увеличиться в зависимости от объема работы.

Составление отчета

Существуют определенные требования к документу отчета об оценке:

  • Прошивка;
  • Нумерование страниц;
  • Наличие данные об организации, проводившей отчет, данные лица, непосредственно выполнявшего работу, стоять печать оценочной компании и подпись ее руководителя.

В итоге документ должен заключать в себе следующие разделы:

  • Имеющиеся факты и сделанные на их основании выводы:
    • Информация об объекте;
    • Результаты использования методов оценки;
    • Итоговая цена.
  • Цель оценки;
  • Данные об исполнителе и заказчике;
  • Ограничительные условия и допущения, примененные исполнителем в работе;
  • Стандарты оценки, примененные в процессе работы;
  • Характеристики ЗУ со ссылками на имеющиеся документы:
    • Физические свойства ЗУ;
    • Наличие обременений и имущественных прав;
    • Факторы, повлиявшие на результат оценки;
    • Текущий тип использования земли;
  • Результат проведения анализа ситуации на рынке и внешних факторов, влияющих на стоимость ЗУ. В этом разделе должна быть представлена наиболее полная информация о влияющих на ценообразование факторов.
  • Описание методов проведенной оценки и предоставление расчетов.
  • Описание согласования итогов проведенных методов оценки.

Требования по содержанию

  1. Отчет должен соответствовать «принципу существенности» — в нем должна содержаться вся существенная информация, касающаяся стоимости.
  2. «Принцип обоснованности» — вся существенная информация о стоимости ЗУ должна быть подтвержденной.
  3. «Принцип однозначности» — сведения не должны нести двоякого толкования.
  4. «Принцип проверяемости» — сведения и процесс проведения оценки должны быть прозрачными и позволить заказчику на их основе прийти к тем же результатам что и оценщик.
  5. «Принцип достаточности» — документ не должен нести лишнюю информацию, которая не имеет отношения к процессу оценки.

Виды стоимости

Для земель с/х назначения определяется стоимость:

Она будет являться самой достоверной ценой, согласно которой ЗУ может быть продан на открытом и конкурентном рынке. Стороны сделки при ее заключении должны действовать самостоятельно и иметь нужную информацию. Сделка может быть заключена при соблюдении условий:

  • Полной осведомленности сторон о предмете сделки. Обе стороны должны располагать информацией о ситуации на рынке.
  • Действие сторон только в своих интересах. Интересы продавца и покупателя должны учитываться в одинаковой значимости;
  • Ни одна из сторон не должна заключать сделку в связи с определенными обязательствами. Ни одна из сторон не вступает в сделку по принуждению и обе стороны имеют обоснованные мотивы для ее заключения;
  • Сделка проводится без принуждения одной из сторон;
  • Предмет сделки – ЗУ – должен находиться в открытом доступе на рынке, а его стоимость приблизительно равна аналогичным. Срок экспозиции ЗУ при этом должен быть таким, чтобы привлечь максимальное количество заинтересованных лиц;
  • Оплата при заключении сделки проводится в денежной форме.

Ликвидационная

При определении этого вида стоимости учитываются обстоятельства, которые влияют на собственника при продаже ЗУ. Ликвидационная стоимость ЗУ может отличаться от рыночной.

Инвестиционная

Эта стоимость рассчитывается в целях инвестиции в земли с/х назначения для конкретного инвестора.

При ее определении не обязательно учитывается возможность продажи ЗУ на открытом рынке.

Заключение

Территория РФ обширна и неоднозначна по своим физическим характеристикам. Разные зоны пригодны для ведения разных видов сельского хозяйства. При этом рынок с/х земель не стоит на месте, а активно развивается. Для того чтобы сделать максимально выгодные инвестиционные вложения или просто приобрести для самостоятельного ведения с/х деятельности ту или иную землю требуется ее грамотная оценка. При этом необходимо не забывать, что оценка может быть произведена при условии постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Наиболее вероятная структура посевных площадей для орошаемых земель юга России

Севооборот (чередование культур)

Люцерна 1-го года

Люцерна 2-го года

Кукуруза на силос (2-й урожай смесь кормовых на силос)

Озимая пшеница (летний посев люцерны)

Озимая пшеница – 33%,

Прочие культуры – 17%

Люцерна 1-го года,

Люцерна 2-го года,

Кукуруза на силос,

Озимая пшеница (летний посев люцерны)

Озимая пшеница – 30%

Сахарная свекла – 20%,

Кукуруза на силос – 20%

Люцерна 1-го года,

Люцерна 2-го года,

Люцерна 3-го года

Кукуруза на силос (смесь кормовых),

Читать еще:  Можно ли оформить дарение без нотариуса

Озимая пшеница (летний посев люцерны)

Озимая пшеница – 37.5%,

Кукуруза на силос (смесь кормовых – 12.5%,

Прочие культуры – 12.5%

Ограничивающим фактором свободного выбора той или иной схемы является уровень водообеспеченности участка.

Для расчета валового дохода при оценке земельного участка можно использовать структуру посевных площадей в том сельскохозяйственном предприятии на территории которого находится данный земельный участок или сложившуюся структуру посевных площадей по району.

При этом необходимо отметить, что на орошаемых землях вполне возможно получение 2-х или даже 3-х урожаев в год с одной площади. Вышеприведенные схемы севооборотов в общих чертах характерны для орошаемого земледелия юга страны.

При оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения с неизвестной историей полей для расчета валового сбора урожая можно также руководствоваться статистическим данными структуры посевных площадей, показателями урожайности сельскохозяйственных культур. Структура посевных площадей различается в зависимости категории владельца (пользователя) земельного участка – сельскохозяйственные предприятия (всех форм собственности), хозяйства населения, крестьянско-фермерские хозяйства. Например, по Карачаево-Черкесской республике, находящейся в юго-западной части Южного Административного округа, в зоне оптимального увлажнения структура следующая.

Структура посевных площадей различных категорий хозяйств, 2001 г.

Вся посевная площадь

Карто-фель, овоще-бахчевые культуры

3.Крестьянские (фермерские хозяйства)

Для расчета валового дохода необходимо иметь данные урожайностей сельскохозяйственных культур. Один из путей получения этой информации – информация годовых отчетов сельскохозяйственных предприятий, при невозможности получить ее можно использовать среднестатистические данные урожайности за последние 3 года, наиболее корректными с точки зрения принципа наиболее эффективного использования, являются данные научно-исследовательских организаций, полученных в опытных условиях при наилучшей агротехнике, которые публикуются в сборниках научных трудов региональных сельхозинститутов и научно-исследовательских учреждений.

Цены на сельскохозяйственную продукцию принимаются по статистическим данным в регионе, при их отсутствии — среднебиржевые цены на сельскохозяйственную продукцию такого рода, сложившиеся за последний год в стране.

Для расчета издержек производства и обращения необходимо обратиться к типовым технологическим картам возделывания сельскохозяйственных культур. Эти типовые карты необходимо конкретизировать с учетом почвенно-климатической зоны, возможностей орошения, системы удобрения, и другими особенностей возделывания конкретной сельскохозяйственной культуры. Структура издержек производства и обращения представлена материальными

Урожайность сельскохозяйственных культур в Карачаево-Черкесской республике, 1999-2001 года, ц/га.

Овощи открытого грунта

затратами – затратами на удобрения исходя из норм внесения удобрений, вида удобрения, подбираемого с учетом исходного содержания питательных веществ (плодородия почвы), выноса элементов питания с урожаем (рассчитывается исходя из урожайности сельскохозяйственной культуры и данных биохимического анализа растений) или принимается по опытным данным, разработанными региональными научно-исследовательскими учреждениями, затратами на орошение, исходя из режима орошения сельскохозяйственной культуры – что определяется совокупностью сроков и норм полива сельскохозяйственной культуры исходя из стоимости воды, отпускаемой хозяйству соответствующей обводнительно-оросительной системой, затратами на обработку почвы, посев, агротехнические мероприятия во время вегетационного периода растений, затратами на уборку урожая, включая затраты труда, горюче-смазочных материалов, износа тракторов, сельскохозяйственных машин, иной сельскохозяйственной техники. При расчете необходимо учесть долю общепроизводственных и общехозяйственных затрат, приходящуюся на данную площадь земельного участка. В издержки обращения входят главным образом затраты на реализацию полученной сельскохозяйственной продукции.

Расчетная прибыль от предложенной оценщиком эффективной системы земледелия на данном земельном участке определяется разницей между валовым доходом от реализации продукции сельскохозяйственного производства и издержками производства и обращения. Земельная рента, используемая для расчетов стоимости земельного участка условно принимается равной расчетной прибыли, полученной от использования в сельскохозяйственных целях данного земельного участка, полученной на основе собранных и проанализированных оценщиком данных сельскохозяйственного производства в данном районе эффективного земледелия.

1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 7.03.2002 № 568-р

2. Валешний И.К. Совершенствование структуры посевных площадей на орошаемых землях в связи с концентрацией и специализацией сельскохозяйственного производства. В кн. Повышение эффективности использования орошаемых земель в Ставропольском крае. Труды ЮжНИИГим, 1977.

3. Эпштейн Д.Б. Финансово-экономические проблемы сельскохозяйственных предприятий России. М.: 2002.

4. Ушачев И.Г. Проблемы устойчивого развития АПК России. Журнал «Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий», 2003, № 9.

5.Сельское хозяйство. Статистические сборники, 2003 г.

Основные методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и методы оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого другими типами недвижимости.

Отличия эти заключаются:

  • — в определении структуры и состава издержек;
  • — в определении статей дохода и способов его оценки;
  • — в применении принципа наиболее эффективного использования через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;
  • — в критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения.

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий (голой земли) осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов.

Методы затратного подхода могут применяться в случае необходимости определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ. Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного и рабочего скота. Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофирма), применяются методы всех трех подходов — затратного, сравнительного и доходного.

Метод сравнения продаж в настоящее время практически не имеет своего развития, так как практика его применения пока отсутствует. Однако технология применение данного метода для сельскохозяйственных угодий принципиально не должна отличиться от технологии оценки рыночной стоимости других категорий земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом сравнения продаж.

Методы доходного подхода. Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте..

Метод капитализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы. При определении стоимости земли методом капитализации земельной ренты стоимость земли определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и др. Бал бонитета почвы — интегральный показатель, характеризующий сравнительное качество почв. Оптимальным вариантом определения коэффициента капитализации, является его определение из сделок с аналогичными земельными участками (коэффициент капитализации = чистый доход / цена сделки). При отсутствии таких данных коэффициент капитализации может определяться методом кумулятивного построения с учетом всех поправок на риски получения дохода от сельскохозяйственного производства.

Капитализация чистого операционного дохода. При капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, доход может определяться в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнозируемых ценах. Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные культуры) и издержками на их производство в расчете на единицу площади. Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд последних лет при среднем уровне интенсивности земледелия. В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.

Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же вида использования земель являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, три года поле занято зерновыми, а один год паром. Тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду. Культуру можно считать основной, если она в структуре товарной продукции растениеводства занимает не менее 70%.

Оптимальная структура посевных площадей является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве. Она может быть определена с использованием традиционного математического аппарата на основе нахождения максимального объема продаж при искомой площади под определенными культурами. В общем виде модель для расчета максимального объема продаж урожая сельскохозяйственных культур можно записать в следующем виде:

Особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения

5.1. Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения с использованием доходного подхода.

5.2.Особенности оценки отдельных видов сельскохозяйственных угодий.

5.3. Выбор методов при оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Читать еще:  Где посмотреть административные штрафы по фамилии

Датой официального начала рыночного оборота сельскохозяйственных земель в РФ можно считать 27 января 2003 г., когда вступил в действие Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», определивший новый подход к решению земельного вопроса в России.

Земельные отношения в сельхозпредприятиях, использующих преобладающую часть земель сельскохозяйственного назначения, долгое время оставались неурегулированными. Отсутствие права распоряжения землей создавало препятствия для рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения и их концентрации в руках эффективных собственников и пользователей. Приток инвестиций в аграрный сектор сдерживался таким фактором, как запрет залога сельхозугодий.

Введение в действие данного Закона призвано стимулировать развитие сельского хозяйства в России. В данном секторе экономики могут появиться, наконец, так называемые, «длинные» активы, которым будут соответствовать также «длинные» пассивы, или источники образования средств. По сути, это означает, что столь необходимые сельскому хозяйству долгосрочные кредиты теперь могут быть предоставлены под залог земель сельскохозяйственного назначения.

Для выделения сельскохозяйственных земель в натуре, осуществления операций купли-продажи, оформления залога, а также совершения других операций, установленных Законом, требуется оценка их рыночной стоимости. Ранее, до вступления в действие указанного Закона, оценка рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения носила эпизодический характер.

Рыночная оценка земель сельскохозяйственного назначения зачастую должна быть проведена в условиях, когда отсутствует выделение оцениваемых участков в натуре. Это обстоятельство вступает в противоречие с требованием к проведению рыночной оценки земельных участков вообще, которые на момент оценки должны быть обособлены, выделены и соответствующим образом оформлены.

При оценке сельскохозяйственных земель приходится учитывать жесткое законодательное ограничение на их разрешенное использование. При этом главным условием рыночной оценки был и остается принцип анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, на применение которого, кроме ограничения на разрешенное использование, должны быть наложены и учтены особенности сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки рыночной стоимости в границах единых земельных участков сельскохозяйственного назначения должны быть выделены их соответствующие составные части, различающиеся по видам использования, каждая из которых подлежит самостоятельной оценке.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей cельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

§ сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

§ земли, занятые зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

§ земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

5.2. Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения с использованием доходного подхода.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации земельной ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать естественные агрономические свойства земельного участка, а также влияние источников антропогенного загрязнения. К числу основных агрономических свойств земельного участка и его почвенного слоя относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, доступная влага, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.) и качественные характеристики месторасположения земельного участка (рельеф, увлажнение, микроклимат).

Применение доходного подхода к оценке сельскохозяйственных угодий базируется, как правило, на использовании метода капитализации земельной ренты применительно к условиям сельскохозяйственного производства Как известно, основной целью сельскохозяйственного производства является получение максимальных урожаев сельскохозяйственных культур (максимальной прибыли) при минимизации издержек производства и обращения.

Величина земельной ренты в растениеводстве в огромной степени зависит от почвенно-климатический зоны расположения участка. Исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, необходимо отметить, что изучение агроэкономических особенностей различных сельскохозяйственных культур, а также выявление агротехнических и организационно-экономических взаимосвязей позволяют предложить алгоритм оценки земель сельскохозяйственного назначения основанный на сборе данных по эффективности использования аналогичных земельных участков.

11 Распоряжение Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, пригодного для получения высококачественной продукции растениеводства складывается из разработки для него оптимальной структуры посевных площадей, в частности, системы севооборотов (или в крайнем случае чередования культур), применение эффективной системы удобрений, системы обработки почвы, защиты растений от вредителей и болезней сельскохозяйственных культур, оптимального режима орошения, механизации элементов возделывания культуры.

При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения оценщик с целью нахождения наиболее оптимального варианта его использования должен предложить ряд схем его использования с применением различной структуры посевных площадей сельскохозяйственных культур. Ограничивающим фактором свободного выбора той или иной схемы является уровень водообеспеченности участка.

Для расчета валового дохода при оценке земельного участка можно использовать структуру посевных площадей в том сельскохозяйственном предприятии, на территории которого находится данный земельный участок или сложившуюся структуру посевных площадей по району.

При этом необходимо отметить, что на орошаемых землях вполне возможно получение 2-х или даже 3-х урожаев в год с одной площади.

При оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения с неизвестной историей полей для расчета валового сбора урожая можно также руководствоваться статистическим данными структуры посевных площадей, показателями урожайности сельскохозяйственных культур. Структура посевных площадей различается в зависимости категории владельца (пользователя) земельного участка – сельскохозяйственные предприятия (всех форм собственности), хозяйства населения, крестьянско-фермерские хозяйства.

Для расчета валового дохода необходимо иметь данные урожайностей сельскохозяйственных культур. Один из путей получения этой информации – информация годовых отчетов сельскохозяйственных предприятий, при невозможности получить ее можно использовать среднестатистические данные урожайности за последние 3 года, наиболее корректными с точки зрения принципа наиболее эффективного использования, являются данные научно-исследовательских организаций, полученных в опытных условиях при наилучшей агротехнике, которые публикуются в сборниках научных трудов региональных сельхозинститутов и научно-исследовательских учреждений.

Цены на сельскохозяйственную продукцию принимаются по статистическим данным в регионе, при их отсутствии — среднебиржевые цены на сельскохозяйственную продукцию такого рода, сложившиеся за последний год в стране.

Для расчета издержек производства и обращения необходимо обратиться к типовым технологическим картам возделывания сельскохозяйственных культур. Эти типовые карты необходимо конкретизировать с учетом почвенно-климатической зоны, возможностей орошения, системы удобрения, и другими особенностей возделывания конкретной сельскохозяйственной культуры. затратами – затратами на удобрения исходя из норм внесения удобрений, вида удобрения, подбираемого с учетом исходного содержания питательных веществ (плодородия почвы), выноса элементов питания с урожаем (рассчитывается исходя из урожайности сельскохозяйственной культуры и данных биохимического анализа растений) или принимается по опытным данным, разработанными региональными научно-исследовательскими учреждениями, затратами на орошение, исходя из режима орошения сельскохозяйственной культуры – что определяется совокупностью сроков и норм полива сельскохозяйственной культуры исходя из стоимости воды, отпускаемой хозяйству соответствующей обводнительно-оросительной системой, затратами на обработку почвы, посев, агротехнические мероприятия во время вегетационного периода растений, затратами на уборку урожая, включая затраты труда, горюче-смазочных материалов, износа тракторов, сельскохозяйственных машин, иной сельскохозяйственной техники. При расчете необходимо учесть долю общепроизводственных и общехозяйственных затрат, приходящуюся на данную площадь земельного участка. В издержки обращения входят главным образом затраты на реализацию полученной сельскохозяйственной продукции.

Требуется оценить 10 га пашни. Основные возделываемые культуры: пшеница и ячмень.

Средняя урожайность пшеницы — 30 ц/га или 3000 кг/га.

Средняя урожайность ячменя — 20 ц/га или 2000 кг/га.

Средняя цена реализации пшеницы — 2,2 руб./кг.

Средняя реализационная цена ячменя — 1,6 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) — 1,5 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию ячменя с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) — 1,3 руб./кг.

Чистый операционный доход по пшенице = 3000 × (2,2 – 1,5) = 2100 руб./га.

Чистый операционный доход по ячменю = 2000 × (1,6 – 1,3) = 600 руб./га.

Средний доход от пашни = (2100 + 600) = 2700 руб./га.

Коэффициент капитализации — 0,18

Стоимость земли = 2700 / 0,18 =15 000 руб./га.

Стоимость 10 га =15 000 × 10 =150 000 руб.

Расчетная прибыль от предложенной оценщиком эффективной системы земледелия на данном земельном участке определяется разницей между валовым доходом от реализации продукции сельскохозяйственного производства и издержками производства и обращения. Земельная рента, используемая для расчетов стоимости земельного участка условно принимается равной расчетной прибыли, полученной от использования в сельскохозяйственных целях данного земельного участка, полученной на основе собранных и проанализированных оценщиком данных сельскохозяйственного производства в данном районе эффективного земледелия.

Читать еще:  Протечка в квартире что делать образец заявления

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета ренты, связанные с принятой системой учета естественных агрономических свойств земельного участка.

Рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства.

Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется естественными агрономическими свойствами земельного участка, измеряемыми в баллах бонитета.

Выбор сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. Из данного набора культур определяется их ротация, обеспечивающая наибольшую величину земельной ренты и при этом не нарушающая естественные агрономические свойства почв.

Валовой доход пашни может быть рассчитан на основе валового выхода основной культуры. Выбор основной культуры производится из набора культур, типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом продуктивность сопутствующих культур может быть переведена в продуктивность основной культуры.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений, и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог и близость к транспортным магистралям и пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и пунктам доставки необходимых для производства сырья и материалов.

Требуется определить рыночную стоимость земельного участка площадью 2 000 га, занятого зерновыми культурами на 70 %. Остальные культуры: многолетние травы (коэффициент перевода в зерновые 1,5); кукуруза на силос (коэффициент перевода в зерновые 8,5); кормовые корнеплоды (коэффициент перевода = 9,0). Ср. взвешенная урожайность зерновых культур = 24 ц/га Рыночная цена реализации руб./ц.: зерновых 500 руб; многолетних трав 120 руб.; Кукуруза на силос 180 руб.; Корнеплоды –80 руб.

Нормативные затраты по выращиванию с/х культур в руб. на 1 га и удельный вес культуры в структуре посевных площадей:

Таблица 11. Расчёт структуры площадей

Доходный подход к оценке земельных участков;

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Этот метод используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения, а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода и он может составлять до 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико – экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете;

— доходности эксплуатации месторождения;

— степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

— степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, т.е. в недополучении запланированного для данного этапа работ результата. Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = рентный доход : коэффициент капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

— расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

— часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

— земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;

— доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. При оценке земель коэффициент капитализации состоит только из одной части – ставки дохода, и не включает ставку возмещения капитала. В настоящее время в мировой практике имеется четыре подхода к расчету коэффициента капитализации для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход – земельный участок рассматривается как разновидность денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В развитых странах инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются нерискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности.

Второй подход – условная капитализация, исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих развитых странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском или лесном хозяйстве. В Росси данный метод используется при кадастровой оценке сельскохозяйственных земель. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда – путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет.

Третий подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Например, расчет ставки капитализации при оценке земель в г. Москве. Ставки капитализации включают следующие составные части:

безрисковую ставку, в качестве безрисковой ставки используют годовую процентную ставку, установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой валюты.

региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением. Для Москвы региональный риск составляет 3 – 5% , одно из минимальных значений по России.

риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из –за недостаточной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка. Данный риск для прав долгосрочной аренды на московском земельном рынке составляет 7%.

Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчетов, но необходимо иметь достоверные информации о сравнимых продажах земельных участков.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение или пользование за плату на определенный срок. Земельная арендная плата – это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Этот метод удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В Российских городах органы местного самоуправления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально – экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этого, годовая арендная плата может быть рассчитана по формуле:

где А – величина годовой арендной платы за земельный участок;

Аб – базовая ставка арендной платы за 1м 2 ;

Кд – коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S – площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используется ставка утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположение участка.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно, принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

— имеющиеся объекты соответствуют варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

— стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

— известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости ( земельного участка с улучшениями).

На рисунке 5 показаны достоинства и недостатки доходного подхода.

Рисунок 5 – Достоинства и недостатки доходного подхода

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector