Содержание

Как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком

Продажа квартиры собственником без согласия прописанных

В соответствии с последними принятыми законодательными изменениями, собственника приватизированной квартиры может полностью самостоятельно принимать решения относительно заключения сделок со своим имуществом. Это значит, что продажа недвижимости требует согласия только её законных совладельцев, если таковые имеются. Когда же прописанные в помещении жильцы совладельцами не являются, они не имеют права голоса и их согласия собственник спрашивать, получать не должен.

Чтобы быстрее найти покупателя и продать объект юридически чистой сделкой, на момент подписания договора из квартиры должны быть выписаны все жильцы. Оформлением снятия с регистрации может заниматься владелец или прописанные граждане самостоятельно. В последнем случае присутствие собственника квартиры в миграционной службе не понадобиться.

Выписка без согласия

При возникновении конфликтных ситуаций, когда прописанные граждане пытаются всячески препятствовать продаже жилья и отказываются добровольно выписываться из него, зачастую приходится обращаться в суд. Подать исковое заявление можно в территориальный орган по месту расположения недвижимости.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Основания для положительного решения суда:

  • Получение владельцем квартиры прав собственности на неё до официальной даты вступления в брак. Такое имущество не считается совместно нажитым и разделу не подлежит, поэтому владелец квартиры имеет полное право на выселение бывшего супруга и его родственников;
  • Подтверждение факта нарушения и ущемления прав граждан, которые живут по соседству;
  • Нецелевая эксплуатация муниципальной собственности;
  • Длительная неуплата прописанным человеком счетов по коммунальным услугам, а также длительное его отсутствие;
  • Факт лишения родительского права, при условии, что несовершеннолетний зарегистрирован в этом же помещении;
  • Прописка на жилплощади после оформления приватизации;
  • Приобретение прав собственности на квартиру посредством получения её по договору дарения или завещанию.

Существуют некоторые нюансы, касающиеся снятия с регистрации граждан, если квартира находится на этапе оформления приватизации и полностью не перешла из муниципальной в личную собственность.

Особенности продажи

Задаваясь вопросом о существующих нюансах относительно того, можно ли продать имеющуюся во владении собственника квартиру, не оглядываясь на зарегистрированных в ней жильцов, необходимо отметить следующее:

  • Продать квартиру вероятнее всего окажется практически невозможно, поскольку прописанные на жилплощади лица являются ничем иным, как обременением. Потенциальные покупатели попросту будут избегать подобных сделок, прекрасно осознавая свой риск. Кроме того, стоимость такой квартиры собственник вынужден будет значительно снизить.
  • Если недвижимость была получена в личное распоряжение посредством приватизации, зарегистрированные в ней лица имеют право проживать в квартире пожизненно. При этом такого права они не будут лишены даже тогда, когда от участия в приватизации официально отказались. Таким образом, государство компенсирует утраченную ими долю. Это значит, что продать квартиру можно только вместе с прописанными в ней гражданами, выселить которых невозможно, если только они не согласятся сняться с регистрации добровольно.
  • Какая бы ни возникла ситуация с выпиской жильцов, собственник по закону не обязан согласовывать своё решение с ними и может продать квартиру единолично.

Регистрация несовершеннолетних

Самой сложной ситуацией, с которой собственник может столкнуться, решив продать собственную квартиру, это прописанный в ней несовершеннолетний гражданин. Потенциальные покупатели, осведомлённые в нюансах такой сделки, даже не станут обсуждать с владельцем никакие условия. В большинстве случаев они попросту уйдут искать более безопасные варианты. Особые трудности возникают тогда, когда этот же несовершеннолетний имеет не только регистрацию, но и долю в данной недвижимости.

Какие действия нужно будет предпринять, полностью зависит от того, какие особенности сопровождают данную ситуацию. Так, например, если малолетний гражданин в квартиру собственника не прописан, но там зарегистрирован и проживает кто-либо из его родителей или опекунов, то снимать с регистрации необходимо именно его.

Когда несовершеннолетний зарегистрирован в квартире собственника, которая была получена им в результате приватизации, но доли в данном имуществе у ребенка нет, то это наиболее желательный вариант из всех, которые можно перечислить. В такой ситуации не нужно получать согласие и разрешение попечительского совета на заключение сделки, то есть продать жильё собственник может практически беспрепятственно. При этом ребенок с регистрации снят не будет и новый владелец жилья не имеет права выписывать его самостоятельно. Поэтому данным вопросом должен заняться продавец до заключения сделки. Сразу же после снятия с регистрации ребенка необходимо прописать его по новому месту жительства, как только туда будет прописан хотя бы один из его родителей или опекунов.

Нельзя выписать

В продолжение нюансов с прописанными детьми, важно отметить и то, что разрешение органов опеки потребуется не только для того, чтобы законно продать квартиру, но и для того, чтобы её обменять на другое жильё. Попечительский совет лично проверяет условия проживания, метраж на человека и сравнивает предыдущее жильё с предполагаемым новым.

Несмотря на то, что собственник не обязан согласовывать своё решение о заключении сделок и может продать квартиру единолично, ему следует знать, какие именно категории прописанных граждан по закону не могут быть выселены и сняты с регистрации ни при каких обстоятельствах. К ним отнесены физические лица:

  • Оформившие пожизненный наём жилья при отказе от участия в приватизации квартиры в пользу иного гражданина;
  • Которые получили часть недвижимости по праву наследования. Право на проживание не теряется даже при многократной продаже жилья;
  • Участники жилищного кооператива, в том числе и бывшие, а также их ближайшие родственники, но только в том случае, если они частично оплачивали данный объект недвижимости;
  • Являющиеся супругами, даже без права на долю имущества, если такие условия были прописаны в брачном договоре;
  • Малолетние дети, проживающие в социальном учреждении, но имеющие какую-либо долю данной квартиры.

Снять с регистрации указанных граждан можно только с их согласия. Все не решаемые самостоятельно вопросы необходимо рассматривать исключительно в судебном порядке.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Далеко не всегда продавец имеет возможность или желание выписать всех лиц, которые прописаны в его квартире. Большинство покупателей, после того как узнают о такой проблеме, отказываются приобретать подобное жилье. На самом же деле, во многих ситуациях покупать квартиру с прописанным человеком все же можно, его не сложно потом будет выписать.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Продать жилье можно, вне зависимости от того, кто там прописан. Другое дело, что этот момент имеет огромное значение для покупателя. Мало кто соглашается на то, что в купленной им квартире будет жить какой-то посторонний человек. Таким образом, важен не только тот факт, что человек прописан квартире, а еще и тот, на каком основании он прописан.

Исходя из норм ст.292 ГК РФ, во многих случаях право проживание в квартире исчезает одновременно со сменой собственника. Все что останется сделать новому владельцу – подать заявление в паспортный стол с требованием выписать посторонних лиц. Если там откажут – можно смело подавать заявление в суд. Однако далеко не все лица могут быть выписаны таким образом.

Кого можно выписать из квартиры?

Если человек имеет временную регистрацию в проданной квартире, не составит никакой проблемы его выписать. Или просто подождать, пока регистрация такого плана утратит свою силу. Чаще всего регистрируются на несколько месяцев или, максимум, один год. Обычно проще дождаться окончания срока действия такой временной прописки, чем пытаться насильно выселить человека (при условии, что он лишь прописан, но в квартире не проживает).

С постоянной регистрацией все несколько сложнее и нередко паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и возможные проблемы с ними связанные, отказывается снимать людей с регистрации только по заявлению нового владельца. Приходится обращаться в суд. На практике, почти все решения принимаются в пользу собственника.

Если с прописанным лицом не удается связаться и, несмотря на прописку, человек не проживает в квартире, можно собрать доказательства того, что он действительно тут не живет и выписать человека в судебном порядке.

Когда выписать из квартиры невозможно?

Чтобы лучше понимать суть проблемы, стоит разобраться не в том, кого можно выписать, а в том, кого выписать просто так однозначно не получится. Таких категорий лиц значительно меньше и, как следствие, если прописанный человек не относится к одной из них, то выписать его можно.

Есть право собственности

Если продавец продал не всю квартиру, а только некую ее часть, то выписать совладельцев не получится. Невозможно лишить человека, который имеет полное право проживать в квартире его прописки при всем желании. Но можно попробовать выкупить его долю, если на то будет получено его согласие.

Квартира получена по завещанию

Некоторые типы завещаний включают в себя обязательный пункт, исходя из которого некое лицо получает право пожизненного проживания в указанной квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Выписать такого человека невозможно. Продавец должен заранее предоставлять такую информацию. Если нет – ее нужно запрашивать отдельно.

Читать еще:  Как уволить сотрудника за неисполнение должностных обязанностей

Квартира получена в рамках приватизации

Все лица, которые проживали в квартире до приватизации, но отказались в ней участвовать, получают право пожизненного проживания в этой недвижимости. Тот факт, что владелец может смениться в данном случае никакой роли не играет.

Жилищные кооперативы

Любой, даже незначительный паевой взнос в кооператив автоматическим дает право на проживание в квартире тем лицам, которые этот взнос внесли. Вне зависимости от того, кто является собственником.

Брачный контракт

Если квартира принадлежит супругам, проверять нужно еще и брачный контракт. Нередко в нем фигурирует пункт, исходя из которого один из членов семьи получает право пожизненного проживания в квартире. Тут тоже не важно, что собственник может смениться.

Договор ренты

По договору ренты предполагается, что собственник будет присматривать за неким лицом, которое фактически передает взамен на это права на свою недвижимость. Продать такую квартиру возможно, а вот выписать это третье лицо – невозможно.

Несовершеннолетние лица

Для того, чтобы продать квартиру с несовершеннолетними лицами необходимо сначала получить разрешение от органов опеки. Если этого не сделать, сделка будет считаться недействительной. В том случае, если человек все же получил право собственности на жилье, в котором прописаны несовершеннолетние, чтобы их выписать владелец обязан предоставить им другое, эквивалентное жилье.

Процедура купли-продажи квартиры с прописанными лицами

Сама процедура практически идентична обычной купле-продаже, но только до момента, когда придет пора выселять прописанных лиц.

Порядок действий

  1. Обсудить с прописанными лицами необходимость выписаться из квартиры. Если это по какой-то причине невозможно, следует предоставить покупателю всю подробную информацию о них (особенно если эти лица относятся к категориям, которых невозможно выселить).
  2. Составить договор купли-продажи. Зачастую он ничем не отличается от стандартного. Факт наличия прописанных лиц в нем может даже не уточняться.
  3. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательно, но учитывая что такая сделка относится к очень рискованным, рекомендуется все же это сделать, что минимизировать потенциальные проблемы.
  4. Зарегистрировать договор.
  5. Переоформить право собственности.
  6. Подписать акт приема-передачи и произвести окончательный расчет.
  7. Выписать прописанных в квартире лиц тем или иным образом, если это возможно.

Для оформления сделки понадобится примерно такой перечень документов:

  • Выписка из ЕГРН на жилье.
  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договор, на основании которого продавец получил жилье.
  • Выписка из домовой книги относительно прописанных в квартире лиц.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Договор купли-продажи (см.ниже).
  • Справка из управляющей компании относительно отсутствия или наличия задолженности по коммунальным платежам.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что данную процедуру нельзя считать стандартной, срок всего оформления может несколько растягиваться. Несмотря на то, что формально можно закрыть сделку буквально за несколько дней, чаще всего на это уходит около 1-2 месяцев или даже больше.

В процессе оформления сделки купли-продажи жилья продавец практически не несет никаких затрат. Максимум – закажет более свежую выписку из ЕГРН за 350 рублей. После продажи, если он владел квартирой менее 3-5 лет, придется еще заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Покупатель же обычно оплачивает (помимо цены квартиры):

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Услуги агентства недвижимости (если использовались): около 5% от стоимости квартиры.
  • Услуги оценочной компании: от 1 тысячи рублей.
  • Госпошлину за регистрацию права собственности: 2 тысячи рублей на каждого владельца.
  • Пошлину при подаче заявления в суд о принудительной выписке: индивидуально.

Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком

Приватизация – один из самых распространенных способов получения недвижимости в личную собственность с минимальными затратами времени и средств.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

При этом существует большое количество тонкостей, имеющих непосредственное отношение к продаже таковой недвижимости (которая ранее была приватизирована). Особенно это касается случаев если в таковой недвижимости постоянно зарегистрирован человек.

Возможно ли

Процедура приватизации – процесс перевода недвижимости из государственной собственности в частную. При этом процесс таковой имеет свои особенности в случае, если выполняется одновременно несколькими гражданами.

В таком случае каждому определяется некоторая часть такового имущества. В последствии может быть осуществлена продажа недвижимости этого вида. В том числе доли в таковой квартире.

Очень важно помнить, что заключение договора купли-продажи и последующие действия станут возможны только лишь в случае выполнения некоторых важных требований, условий.

Список таковых является стандартным, со всеми ними лучше всего ознакомиться предварительно:

  • понадобиться согласие всех остальных граждан, имеющих доли в квартире;
  • в случае, если при приватизации кто-либо из лиц, имеющих право на реализацию таковой процедуры, оформил отказ – от такового гражданина также потребуется согласие;
  • на недвижимости не должно иметься каких-либо обременений – использование квартиры в качестве залога по кредиту, ипотеке;
  • сам процесс приватизации обязательно должен быть осуществлен законно, а также без каких-либо нарушений;
  • если недвижимость принадлежит ребенку – то обязательно понадобиться согласие на осуществление процедуры органов опеки и попечительства.

В рассматриваемом случае действует правило преимущества на право приобретения. В соответствии с законодательством осуществить процесс возможно будет только лишь в случае, если от покупки все остальные дольщики по какой-то причине отказались. Причем таковые отказы должны быть заверены нотариально.

Нередко случается, что кто-либо из лиц, имеющих право на осуществление приватизации, по какой-то причине отказался от таковой. В таком случае согласие его на продажу имущества все равно требуется.

Остальные же требования является полностью стандартными, типичными для всех без исключения случаев продажи имущества.

Это касается наличия обременений, наличия прописанных несовершеннолетних на жилой площади с правом собственности на таковую. Опять же при отсутствии опыта продажи имущества такого типа лучше всего будет получить консультацию хорошего квалифицированного юриста.

Только лишь так можно будет не допустить самых разных сложных ситуаций или же отмены сделки уже после её заключения, в судебном порядке.

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме по ипотеке, читайте по ссылке.

Кого нельзя выписать

Один из самых существенных моментов, которые следует обязательно учесть в первую очередь – это невозможность выписки отдельных категорий граждан из квартиры.

Причем как просто, на основании только лишь законодательных норм, так и при наличии определенных условий.

Касается это следующих категорий граждан:

  • в первую очередь – не достигшие совершеннолетия граждане, которые обладают право на приватизированную недвижимость;
  • граждане, которые совершеннолетия достигли, но при этом обладали правом на приватизацию и отказались от осуществления таковой;
  • граждане, которые являются непосредственно собственниками на основании приватизации или же по причине приобретения доли в квартире.

Причем особенно внимательно следует быть с ситуациями, когда в квартире прописан несовершеннолетний. Так как в таком случае возникает наибольшее количество всевозможных затруднений.

Судебная практика именно по поводу процесса продажи недвижимости, в которой права собственности имел не достигший 18 лет, наиболее обширна и однозначна.

Все государственные органы, в том числе суды, принимают решения исходя именно из интересов несовершеннолетнего.

Отдельно стоит проработать опять же вопрос продажи недвижимости с согласия некоторых категорий граждан. Существует важная тонкость, которая непосредственно связана с приватизацией.

Если возникла ситуация, когда по какой-то причине один из участников социального договора отказался от осуществления процедуры, то в дальнейшем некоторые права на саму квартиру остаются.

К таковым правам относится следующее:

В случае же если гражданин имеет право собственности на конкретное имуществ – то понадобиться не просто получить согласие на продажу, но при этом предоставить право на приоритетное приобретение таковой недвижимости.

Данный момент следует проработать предварительно. Если опыт в такой сфере по какой-то причине отсутствует – то оптимальным решением будет именно обращение к квалифицированному юристу для осуществления процесса продажи.

Как выписать

Если же какие-либо права на определенного типа недвижимость по какой-то причине у проживающего отсутствуют, он не относится к обозначенной выше категории граждан, то выписать его будет достаточно просто.

При этом согласие самого гражданина для осуществления таковой процедуры попросту не потребуется. Следует лишь соблюдать стандартный алгоритм, определенный для конкретной ситуации.

Стандартный процесс выписки из квартиры гражданина без согласия такового включает в себя следующие базовые этапы:

  • составить заявление;
  • подготовить требуемые документы (собственный паспорт, свидетельство о праве собственности);
  • далее нужно обратиться со всеми бумагами в паспортный стол.

Но нередко возникают ситуации, когда гражданин по какой-то причине не может быть выписан из квартиры без участия суда. В таком случае все несколько усложняется.

В таком случае понадобиться в обязательном порядке следовать алгоритму:

  • составить соответствующим образом исковое заявление;
  • обратиться в суд по месту расположения конкретного объекта недвижимости;
  • суд выносит решение – на основании которого будет иметь место выписка из жилой площади.

Со всеми тонкостями, сложностями процесса нужно будет ознакомиться прежде, чем будет иметь место подача иска.

Отдельно стоит отметить, что судебная практика по поводу подобного рода ситуаций не является однозначной. Соответственно, присутствуют всевозможные сложные, проблемные ситуации.

Порядок продажи приватизированной квартиры с прописанным человеком

Сам процесс заключения таковой сделки имеет некоторые важные тонкости. Но в целом процесс стандартный, аналогичный продажи доли в квартире обычной, которая была получена в собственность любым другим путем.

На данный момент стандартный алгоритм осуществления соответствующей процедуры включает в себя следующие основополагающие этапы:

  • собственник, планирующий продажу, обязательно должен будет оповестить об осуществлении таковой процедуры всех остальных долевых собственников;
    • извещение составляется в письменной форме;
    • если в течение 1 месяца остальные дольщики не предпринимают попытки выкупить недвижимость – то таковая может быть продана любому покупателю;
  • далее просто составляется договор купли-продажи и акт приема-передачи недвижимости:
    • сам договор лучше составлять в специальной форме, который обозначает определенные права и обязанности всех сторон;
    • требуется указать правоустанавливающие документы, которые определяют сам факт осуществления сделки;
    • акт приема передачи обязательно подписывается в двустороннем порядке;
    • составляемый договор купли-продажи обязательно нужно будет заверить нотариально;
  • следующим этапом является регистрация прав собственности на имущество данного типа.
Читать еще:  Как правильно преподнести товар покупателю

Какие нужны документы

Для продажи приватизированной квартиры понадобиться подготовить достаточно обширный ряд документов. Причем на каждом этапе понадобятся различные.

При этом в стандартный набор бумаг входит следующее:

  • заверенная нотариально письменно оформленная документация об уведомлении остальных дольщиков о продаже недвижимости третьему лицу;
  • копии почтовых уведомлений о том, что таковые извещения были вручены гражданам, являющимся дольщиками;
  • свидетельства о подаче соответствующего типа заявления;
  • отказ владельцев имущества от прав преимущественного приобретения доли недвижимости;
  • свидетельство о праве собственности на конкретное имущество;

Можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком в 2020 году

В процессе реализации жилья значительным осложняющим обстоятельством часто становится наличие прописанных в квартире лиц.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В данном материале рассмотрим, можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком в 2020 году, каким образом можно выписать таких граждан и как решить вопрос добровольно или в принудительном порядке.

В ситуации, когда есть прописанные лица в квартире, это осложняет оформление сделки для собственника. Однако выход из ситуации есть, и мы сейчас поговорим о способах решения данного вопроса.

Основные моменты

Теоретически возможно продать квартиру, если там прописан человек. Однако на практике это вызывает массу трудностей и судебных разбирательств. Ведь по факту очень мало желающих приобретать квартиру с таким обременением, как наличие прописанных в ней граждан.

Ведь большинство предпочитает покупать чистую квартиру с юридической точки зрения.

Определения

Кто может быть зарегистрирован по адресу

В процессе продажи квартиры могут возникнуть трудности с выпиской родственников или других граждан, которые были прописаны в данном жилье, но на данный момент отказываются из него выписываться по различным причинам.

К таким категориям, которые могут быть прописаны, относятся супруги и несовершеннолетние граждане, другие родственники, третьи лица, которые были прописаны в жилплощадь на временной основе, но теперь отказываются выписываться из нее.

Часто недобросовестные продавцы пытаются утаить факт того, что в квартире есть прописанные лица. Однако в основном такие договора расторгаются в судебном порядке и признаются недействительными.

Некоторые агентства недвижимости выкупают такие проблемные квартиры, чтобы затем их реализовать по заниженной стоимости, однако такие сделки являются рискованными.

Бывают ситуации, когда прописанные граждане выписываются добровольно при первой просьбе. Тогда проблем нет.

Однако все же в большинстве случаев граждане отказываются покидать жилье и оформлять выписку. Разберемся далее, как быть в ситуации без согласия супруга или ребенка, создавшего свою семью и отказывающегося выписываться.

Правовые аспекты

Законодательство РФ не может дать однозначного ответа на вопрос, законно ли продавать квартиру с прописанными в ней лицами. Здесь существует правовая коллизия.

Ведь ст. 304 Гражданского Кодекса РФ предполагает, что собственник жилья имеет нераздельное право на оформление сделок с личным жильем на свое усмотрение, для этого не требуется согласие граждан, прописанных и проживающих в данной квартире.

Однако в иных статьях Гражданского кодекса и в Жилищном Кодексе РФ, а также в Конституции указано право каждого гражданина на использование жилья.

То есть каждый человек должен иметь место регистрации и жительства в обязательном порядке.

Тогда получается, что реализовать и оформить сделку купли-продажи на квартиру с прописанными гражданами можно, однако трудность состоит именно в невозможности последующей выписки таких лиц из жилья.

Поскольку ст. 292 ГК РФ предусматривает, что переход права владения на недвижимость не является значительным основанием для выписки граждан и прекращения их права пользования жильем.

Еще на этапе оформления документов для покупки квартиры покупателю желательно проверить все данные о жилье, в том числе запросить выписку из домовой книги о количестве и списке всех зарегистрированных в квартире гражданах.

В соответствии с законодательством временно прописанные граждане должны быть выписаны из жилплощади, как только она будет продана и право собственности переоформлено.

Реализация жилья с прописанными в ней совладельцами должна осуществляться в соответствии с определенными правилами.

Порядок проведения таких сделок регулируется статьями ГК РФ, которые устанавливают порядок владения и использования объекта недвижимости, который пребывает в долевом владении.

Права и обязательства граждан, которые проживают вместе с владельцем в его жилплощади, регулируются Жилищным кодексом РФ.

Продажу квартиры с прописанными гражданами осуществить сложно, если они категорически возражают против выписки из данного жилья.

Однако собственник имеет право выселить их в принудительном порядке, или же обратиться в суд и решить проблему в судебном порядке. Как правило, такие дела решаются в пользу собственника квартиры.

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа и покупка объекта недвижимости с прописанными в нем гражданами вызывает массу проблем, особенно если сделка осуществляется в спешке, и не проводится должная проверка всех нюансов.

В дальнейшем для покупателя прописанные в квартире жильцы, которые не желают выписываться, могут принести значительные проблемы. Также рассмотрим, как поступить с человеком, отказавшимся от приватизации.

Принудительная выписка

В случае отказа человека от добровольной выписки необходимо обратиться в суд. Рассмотрим, как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком.

Законодательно не установлена обязанность продавца квартиры указать всех прописанных лиц в договоре, которые не сохраняют право на проживание в данной квартире.

В договоре купли-продажи рекомендуется прописать условие, что прописанные граждане обязуются выписаться из квартиры до определенной даты.

Однако такой прописанный пункт не означает, что данные граждане обязательно выпишутся из жилья.

Выписка граждан возможна по двум сценариям:

В суде необходимо доказать, что у человека имеется другая жилплощадь, он не принимает участие в оплате затрат на обеспечение и обслуживание квартиры, оплату коммунальных услуг, живет с другой семьей или переехал в другой населенный пункт для работы или обучения на длительный срок.

Порядок снятия с регистрации

Снятие граждан с регистрации возможно осуществить в судебном или досудебном порядке.
Иногда прописанные лица по первому требованию собственника выписываются из квартиры.

В таком случае они самостоятельно пишут заявление на выписку и в течение трех дней орган власти оформляет выписку гражданина из данной квартиры.

Иногда случается, что такой человек просит у собственника некоторые денежные средства в качестве компенсации.

Как составить образец предварительного договора купли-продажи квартиры, читайте здесь.

В таком случае лучше согласиться на такое требование, чтобы избежать в дальнейшем проблем с продажей жилья и не добиваться выписки в судебном порядке, что может значительно затянуться по времени.

Судебные разбирательства касательно выписки граждан могут длиться от 4 месяцев до нескольких лет, в зависимости от обстоятельств и желаний сторон.

Часто случаются апелляции, поэтому необходимо рассматривать каждый случай в индивидуальном порядке.

Кто не подлежит процедуре

Законодательством предусмотрено общее правило при реализации жилья, предполагающее обязательную выписку граждан из квартиры после передачи права собственности на нее другому человеку.

Видео: покупка квартиры с прописанными в ней людьми

После государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре все зарегистрированные в квартире родственники бывшего собственника и другие прописанные лица теряют право пользования квартирой.

Новый собственник вправе требовать выписки данных лиц. Однако есть категории граждан, выписка которых невозможна:

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

Собственник квартиры имеет право в любое время ее продать. Алгоритм действий по заключению договора купли-продажи предполагает следующие действия:

  • составление предварительного текста договора потенциальной сделки купли-продажи;
  • оформление основного договора;
  • оформление акта приема-передачи объекта недвижимости;
  • совершение действий по взаиморасчетам;
  • государственная регистрация права собственности на приобретенную квартиру в органе Росреестра и получение правоустанавливающего документа.

Новый собственник должен подать требуемый пакет документов в управление государственной регистрации, кадастра и картографии.

Договор купли-продажи должен в обязательном порядке быть заверен нотариусом в нотариальной конторе. Без этого он не имеет законной и юридической силы.

Должен также быть оформлен акт приема-передачи квартиры, где должна быть указана конкретная дата передачи данного жилья покупателю, передачи ключей от квартиры.

В процессе составления договора купли-продажи обязательно указать срок, до которого прописанному гражданину необходимо выписаться из квартиры и покинуть жилье.

Если же гражданин прописан в квартире, однако по различным причинам не проживает на ее площади, собственник перед продажей квартиры должен его снять с регистрации перед подписанием договора.

Как оспорить кадастровую стоимость нескольких земельных участков, читайте здесь.

Порядок возврата подоходного налога при покупке квартиры пенсионером, смотрите здесь.

Образец договора купли-продажи можно получить в органе Росреестра или в нотариальной конторе.

Договор должен содержать следующие пункты:

На договоре должна быть обязательно проставлена дата, также он подписывается людьми, которые являются покупателем и продавцом.

Продажа квартиры с прописанными в ней лицами возможна, однако каждый случай рассматривается индивидуально.

Также наличие прописанных людей значительно снижает цену продажи и продлевает срок продажи.

В любом случае, перед продажей квартиры собственник должен позаботиться о том, чтобы оформить выписку всех прописанных лиц с целью избежания проблем в дальнейшем.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Особенности продажи квартиры с прописанным человеком

Покупка жилой недвижимости – сложная процедура. Первым делом нужно тщательно изучить информацию об объекте, ведь в последнее время все чаще встречается продажа квартиры с прописанным человеком. Соглашаясь на такую покупку, следует трезво оценить риски, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель в будущем.

Зачем нужна прописка

Прописка – устаревший термин, который появился во времена Советского Союза. Хотя в быту его активно применяют до сих пор, правильнее использовать современное понятие «постоянная и временная регистрация».

Читать еще:  Как считается кадастровая стоимость частного дома

Прописка является требованием закона. Каждый гражданин должен быть зарегистрирован, иначе ему грозит административный штраф.

Постановка на регистрационный учет осуществляется в интересах государства, которое ведет базу данных граждан и собирает сведения о перемещениях лиц внутри региона или по всей РФ.

Самому же субъекту прописка необходима как минимум для получения государственных услуг. К тому же многие органы власти требуют наличие регистрации, наример, при официальном устройстве на работу.

Чтобы разобраться в терминологии, предлагаем прочитать статью “В чем разница: прописка и регистрация”.

Порядок продажи квартиры

Стандартная процедура продажи квартиры осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Составление договора купли-продажи.
  2. Регистрация перехода прав собственности от продавца к покупателю. Для этого предоставляется основание для регистрации.
  3. Фактическая передача денег.

Пройти эти этапы без помощи профессионала довольно сложно, поэтому нередко граждане обращаются за помощью к юристу.

Продажа дома с прописанным человеком не собственником осуществляется на основании договора. Стороны предварительно определяют, кто сохраняет право проживания в квартире и на какой срок. Если покупатель выясняет, что в жилье прописаны люди, которые там фактически не находятся, нужно обсудить, как их снять с учёта.

Законна ли продажа квартиры с прописанным человеком

После того как покупка квартиры с прописанным человеком состоялась, лица, зарегистрированные на жилплощади, должны сняться с учета. Происходит это по заявлению нового владельца ( Правила регистрации от 17.07.1995 № 213 ). Также сняться с учёта лица могут по своему желанию.

Как заключается договор продажи, регламентировано статьями 549-558 ГК РФ . Алгоритм регистрации права собственности закреплен в Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Хотя закона, в котором четко указано, можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, нет, в теории это реально. На практике же не многие готовы приобрести жилплощадь с зарегистрированными посторонними людьми. В такой ситуации рекомендуется особенно тщательно изучить пункты договора и согласовать процедуру выписки жильцов, если это возможно.

В законе нет прямого запрета на продажу квартиры с прописанным человеком. Но если субъект не хочет выписываться добровольно, покупателю приходится обращаться за содействием в органы правосудия.

Многих граждан интересует, может ли собственник квартиры продать ее без согласия прописанных в ней лиц. Это возможно, но следует учитывать ряд нюансов. Если жилплощадь досталась владельцу через приватизацию, но граждане, зарегистрированные на ней в момент перехода государственной собственности к частному лицу, отказались от присвоения, за ними остается право пожизненного проживания в такой недвижимости.

Порядок продажи квартиры с прописанным лицом

Прежде всего, нужно уточнить, сохраняет ли прописанный в квартире человек в будущем право проживать в ней или нет. В первом варианте это обязательно указывается в договоре. Если такого пункта в соглашении нет, сделка признается ничтожной.

Но если на жилплощади прописаны лица, которые не сохраняют право на проживание, закон не относит это к категории существенных условий.

Чтобы сделка была успешной, нужно иметь представление о том, как продать квартиру с прописанным человеком. Для этого часто в договоре купли-продажи указывается, что лицо обязуется выписаться добровольно.

Важно помнить, что действующими сторонами сделки является правообладатель и покупатель. На других субъектов обязательства не возлагаются, они даже могут о них не знать, так как лично не подписывают соглашение.

После этого события могут начать развиваться по разным сценариям. Если кто-то купил квартиру с прописанным человеком, как его выписать – резонный вопрос, который возникает у нового владельца. Стоит постараться прийти к обоюдному согласию, чтобы гражданин добровольно обратился в регистрационное подразделение МВД, сам написал заявление с просьбой снять его с учета или подал заявку в электронном виде. Органы учёта в течение 3 дней выпишут человека.

Если лицо не хочет сотрудничать, выписка осуществляется на основании судебного решения. Покупателю придется доказывать, что человек, которого нужно снять с регистрации:

  • живет в другом месте;
  • не участвует в расходах на оплату и поддержание состояния общего имущества;
  • постоянно проживает в другом городе.

Могут быть предусмотрены другие обстоятельства.

Выселение за нарушение условий проживания

Продать приватизированную квартиру с прописанными людьми трудно. Когда они не спешат освободить жилплощадь, покупатель наверняка захочет снять их регистрации принудительно.

Если в состав зарегистрированных лиц входят субъекты, сохранившее право постоянного пользования, выселить их будет практически невозможно. Но это правило не распространяется на ситуации, которые нарушают условия проживания граждан:

  1. Отказ от оплаты коммунальных услуг, других обязательных платежей.
  2. Систематическое повреждение жилого имущества.
  3. Регулярное нарушение прав иных лиц, проживающих в помещении.

На основании этого допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе с помощью судебного иска.

Выписка через суд

Идеальный вариант – достигнуть компромисса с прописанным лицом. За принудительной выпиской в органы правосудия обращаются, когда жильцы не дают согласия на снятие с регистрации.

Иск составляется по правилам, указанным в ст. 131-134 ГПК РФ . В них отображаются основания, по которым лицо подлежит выписке:

  • смена владельца;
  • отсутствие на жилплощади длительное время;
  • фактическое проживание в другом месте.

В редких случаях новому владельцу приходится обращаться с заявлением о признании прописанного человека без вести пропавшим или умершим. Решение суда обязательно для подразделений по регистрации в структуре МВД.

Как сторонам обсудить нюансы продажи жилья с прописанным человеком

Решив продать квартиру, если в ней прописаны люди, хозяин жилья должен отразить все существенные условия сделки в договоре с покупателем. Соглашение нужно оформлять в стандартной письменной форме:

Договор купли-продажи содержит обязательную информацию:

  • о сторонах сделки:
    • паспортные данные;
    • место проживания;
  • о квартире:
    • общая площадь;
    • техническое состояние;
    • наличие обременений;
  • о прописанных лицах и их обязанности сняться с учета к определенному периоду.

Покупатель жилого помещения не должен беспокоиться о том, нужно ли согласие на продажу квартиры прописанного человека. Позиция этого субъекта значения не имеет.

Помимо договора, для регистрации предоставляют оригиналы следующих документов:

  • кадастровый паспорт и план БТИ на квартиру;
  • прежний правоустанавливающий документ на недвижимость: договор продажи, дарения и другое;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины.

Вместе с договором составляется акт передачи недвижимости, где указывается дата вручения ключей от квартиры новому владельцу.

Обременение недвижимости: суть и последствия для покупателя

Обременение – это наложение ограничений на распоряжение имуществом, имущественными правами. Чаще всего обременяется именно недвижимость, так как это исключает возможность быстро передать объект третьим лицам, укрыть от обращения на него взыскания по обязательствам.

Яркие примеры обременения:

  • ипотека;
  • аренда;
  • доверительное управление имуществом;
  • заключение договора ренты.

Квартира, которая продана с зарегистрированным лицом, тоже считается обремененной. К примеру, практически невозможно продать дом, если в нем прописаны несовершеннолетние дети. Поэтому покупатель и продавец обычно договариваются, когда и в каком порядке жильцы снимутся с регистрации.

Прекращение обременений чаще всего связано с основаниями их возникновения. Негативные последствия для покупателя в такой ситуации:

  1. Сложно договориться о добровольной выписке.
  2. Плата за коммунальные услуги начисляется на большее число людей, чем фактически проживает в квартире.

Предлагаем узнать, чем ещё может быть чревато обременение квартиры.

Права прописанного человека

Чаще всего собственник жилой недвижимости регистрирует в ней членов семьи и близких родственников. По общему правилу, эти лица имеют право:

  • пользоваться квартирой, как и ее хозяин, если другое не предусмотрено в соглашении между сторонами;
  • прописывать в ней своих несовершеннолетних детей.

Лица, зарегистрированные в помещении, должны заботиться о жилплощади, сохранять её в целости.

Преимущества покупки жилья с прописанными людьми

Плюсов покупки недвижимости с прописанными лицами не много. Основной из них – цена. С учетом риска оспаривания заключенной сделки купли-продажи стоимость квартиры значительно снижается.

Сэкономив сейчас, покупатель, возможно, столкнется с расходами в будущем, если с прописанными жильцами возникнут разногласия и ему придется обращаться в суд.

В принципе, если в квартире не зарегистрированы недееспособные граждане или несовершеннолетний ребенок, снятие с учета посторонних не должно вызвать трудностей. Не сложно выписать и людей, которые не являются родственниками собственника.

Решать вопрос с пропиской лучше с продавцом. Один из способов застраховаться от проблем с регистрацией – уплатить остаток суммы за квартиру только после выписки бывших жильцов и освобождения жилплощади.

Негативные последствия для покупателя и продавца

Прежде чем купить квартиру с прописанными в ней людьми или продать такое жилье, сторонам нужно учесть следующие риски:

  1. Нежелание гражданина выписываться с жилплощади.
  2. Льготный статус зарегистрированного лица – несовершеннолетний или недееспособный человек. В оформлении сделки может быть отказано, если продавец не предоставит разрешение органов опеки и попечительства на выписку такого субъекта.
  3. Право прописанного жить там, где он зарегистрирован. Таким образом, новому собственнику грозит нежелательное соседство.

Риски покупки квартиры с прописанным человеком и вероятность его выписать всегда зависят от конкретной ситуации. Все подводные камни нужно обсуждать еще до заключения сделки. Определенные пункты отражаются в договоре купли-продажи.

Если продавец не сообщает о зарегистрированных в квартире лицах, покупателю стоит проверить ее чистоту самостоятельно. В его интересах собрать полную информацию, которая позволит принять рациональное решение.

Проверка квартиры на наличие прописанных в ней людей

Чтобы узнать по адресу, кто прописан в квартире, можно обратиться в уполномоченные органы:

  • специализированное подразделение МВД;
  • паспортный стол;
  • управляющую компанию;
  • МФЦ.

Эти структуры предоставляют выписки, в которых указана необходимая информация, однако получить эти сведения может только собственник и лица, зарегистрированные в квартире.

Чтобы подать запрос через подразделение МВД, нужно получить согласие лиц на предоставление информации, которая касается их регистрационных данных.

Кроме того, покупатель недвижимости имеет право запросить справку в ЕГРП на факт наличия обременений квартиры правами третьих лиц.

Заключение

Покупка квартиры с прописанным в ней человеком – распространенная практика. Основной и весомый плюс такого предложения – экономия на покупке недвижимости. Однако следует заранее договориться о выписке посторонних субъектов, чтобы в будущем не возникло проблем, которые придется решать через суд.

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector