Содержание

Предварительный договор купли продажи риски покупателя

Предварительный договор купли продажи риски покупателя

Согласно Гражданскому кодексу, предварительный договор купли-продажи является гарантией заключения сделки. Главный плюс ПДКП – обязанности сторон, которые были установлены в добровольном порядке.

Что такое ПДКП

Предварительный договор купли-продажи – это гарантия двух сторон о заключении сделки. Когда между собственником и покупателем происходит договоренность о покупке, заключают такой тип договора. Совместно с ПД, заключают договор задатка, аванса или залога.

Заключение предварительной сделки основывается на Гражданском кодексе (статья №429/1). Закон говорит, что между продавцом и покупателем совершается сделка, на основании которой идет передача имущества, выполнения определенных услуг строго по условиям договора.

Что указывается в договоре:

  1. Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  2. Контактные и паспортные данные сторон.
  3. Указывается сумма задатка, а также полная стоимость квартиры.
  4. Обязательно вносится графа «Риски». В ней пишется, что если одна из сторон нарушит условия предварительного договора, то он может считаться недействительным. В этом случае пострадавшая сторона может потребовать компенсацию за все расходы на нотариуса.
  5. Если на территории жилплощади остается мебель, то необходимо приложить опись. В случае если при въезде в квартиру собственник забрал технику и мебель, указанную в описи, то можно обратиться в суд для решения этого вопроса.

Что гарантирует предварительный договор

ПДКП заключается, когда продается недвижимость (дача, земельный участок, квартира). Гарантии договора:

  • защита прав обоих сторон. Договор гарантирует, то все проводимые мероприятия (согласование, предъявление справок для проверки) имеют юридическую чистоту;
  • предварительный договор заключается, когда покупатель не может внести на данный момент полную сумму за приобретаемое жилье, но обязуется выплатить остаток по истечении установленного срока. Для собственника такой договор будет 100% гарантией покупки его «товара». Нередко бывают случаи, когда покупатель просит собственника снять недвижимость с продажи, а через некоторое время просто исчезает. В итоге в минус уходит собственник, так как теряет и время, и деньги, и потенциальных покупателей;
  • договор гарантирует, что все проводимые мероприятия (сбор справок, проверка документов, оформление у нотариуса) будет оплачиваться одной из сторон;
  • ПДКП заключается с целью исполнения всех обязанностей сторон в установленный срок, а также гарантируется порядок проведения расчетов. Например, собственник при показе недвижимости указал определенную стоимость, а при покупке резко увеличил показатель. Как быть в таком случае? Все просто: нужно заключить предварительный договор, где будет указано, что собственник не вправе менять стоимость без одобрения покупателя;
  • предварительный договор может гарантировать компенсацию потраченных средств, если сделка не состоялась. Нотариально заверенный договор станет основанием для подачи иска в суд.

Риски заключения ПДКП

Риски ПДКП – это невыполнение обязанностей, установленных договором. На самом деле в юридической практике редко появляются риски при заключении предварительного договора. Главная проблема – это отказ исполнения договора в действие, в установленный срок. Несмотря на это, существуют перечень популярных рисков, которые периодически возникают:

Двойная продажа

Является одним из самых популярных рисков, которые возникают на рынке недвижимости. В этом случае на одну жилплощадь могут претендовать несколько собственников и покупателей. Нередко, после заключения договора купли-продажи, покупатель обнаруживает свою квартиру в газете объявлений.

Происходит ситуация: один собственник заключает предварительный договор с несколькими покупателями, возможно, берет аванс или задаток, а в течение времени просто пропадает. Так как недвижимость — это дорогостоящий «товар», то и задаток может достигать до 1 млн. рублей. Иногда бывают случаи, когда мошенники скрываются под маской собственников или представителей, пытаясь незаконно продать жилье. Такой риск возникает, потому что предварительный договор не регистрируется в государственных органах и не подкрепляется никакими фактами.

Риск потери вложенных денег

Этот пункт напоминает риск двойной продажи. Так как предварительный договор купли-продажи ничем не подкрепляется, то и внесение суммы как задаток или залог является рискованным действием. Нередко такая ситуация возникает, когда покупатель не стремится проверять собственников на юридическую чистоту, обращаться к адвокату или нотариусу для консультации. Человек, который плохо подкован юридически, может столкнуться с мошенниками, которые с легкостью войдут в доверие и обманным путем заставят выплатить определенную сумму.

Риск признания договора недействительным

ПДКП аннулируется, если предварительная сделка будет составлена с ошибками. Рассмотрим распространённые ситуации:

  1. Не стоит доверять собственникам, которые не позволяют покупателю участвовать в заключение такого договора. Все просто: если собственник совершит ошибку и укажет неверный адрес квартиры, то договор сразу же становится недействительным.
  2. Не стоит забывать «характер» ПДКП. Предварительный договор является обязательством, которые приняли на себя две стороны в добровольном порядке.

Как правило, такая ситуация происходит, когда один из собственников ничего не знает о сделке, либо находится в местах лишения свободы, проходит медицинскую реабилитацию или военную службу.

  • Предварительный договор будет признан недействительным, если заключение происходило с застройщиком, предлагающим первичное жилье. В таком договоре невозможно указать площадь будущей жилплощади, точный адрес, так как вся недвижимость заключается после возведения жилого комплекса.
  • Риск неполучения квартиры

    Предварительный договор не обязывает собственника пускать в квартиру покупателя сразу же, после заключения. Права на квартиру переходят новым собственникам, как правило, после заключения основного договора купли-продажи. Бывают случаи, когда собственник отказывается составлять основной договор на основании имеющейся предварительной сделки. Соответственно, риск неполучения жилплощади снижается. В такой ситуации нужно обращаться в суд с просьбой аннулировать ПДКП или заставить собственника заключить основной договор в срочном порядке.

    Другие риски

    Существует риски, что одна из сторон может отказаться от сделки даже после заключения ПДКП. В этом случае рекомендуется вносить в договор пункт о компенсации ущерба в полном объеме. Например, покупатель внес задаток, но отказался от покупки. Собственник вправе оставить задаток себе в качестве компенсации. То же самое происходит, когда собственник отказывает покупателю в приобретение жилья. Последний, в свою очередь, может запросить компенсацию в двойном размере от суммы задатка.

    Как минимизировать риски

    Чтобы минимизировать риски, соблюдайте следующие рекомендации:

    • договор необходимо заключать в двух экземплярах и обязательно в письменной форме;
    • несмотря на то, что предварительный договор нельзя зарегистрировать в Росреестре, его можно заверить у нотариуса;
    • при заключении ПДКП должны присутствовать обе стороны и до тех пор, пока не будут подписаны оба экземпляра, они могут вносить правки, но по обоюдному согласию;
    • указывайте в договоре всю подробную информацию о состоянии дома, о предмете сделки, о площади, стоимости. В-пятых, не забывайте про сроки.

    Предварительный договор купли-продажи является гарантией для обоих лиц, участвующих в сделке. Важно при составлении договора обращать внимание на обязанности сторон. Это поможет оспорить вопросы, в случае возникновения конфликтных ситуаций.

    Риски предварительного договора купли-продажи

    О рисках предварительного договора купли-продажи (ПДКП) недвижимости и способах их минимизации порталу Novostroy-M.ru рассказал начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергей Крахин.

    Предварительный договор не отвечает требованиям 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », в связи с чем нормы этого закона, в том числе касающиеся прав покупателя и обязанностей застройщика перед покупателем, на предварительный договор не распространяются. Кроме того, основываясь на нормах ст. 429 Гражданского кодекса РФ, ПДКП подтверждает лишь намерение сторон оформить в будущем сделку.

    Исходя из этих факторов, можно сказать, что:

    — предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком разрешительных документов на строительство недвижимости, не наделяет покупателя полным безусловным (неоспоримым) имущественным правом требовать от застройщика квартиру после ввода объекта в эксплуатацию;

    — предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком права собственности на недвижимость, не гарантирует переход к покупателю права собственности на недвижимость.

    Не предусматривается и государственная регистрация предварительного договора. А согласно Гражданскому кодексу РФ и 214-ФЗ, сделка по купле-продаже недвижимости или прав на нее считается действительной и заключенной только в момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности или имущественного права на недвижимость.

    Таким образом, можно говорить о том, что для покупателя заключение с застройщиком ПДКП несет множество рисков.

    Основные риски

    Помимо опасности, связанной с тем, что нормы о правах приобретателя и обязанностях застройщика перед покупателем по 214-ФЗ не распространяются на предварительный договор, существуют и другие риски.

    Поскольку предварительный договор служит лишь намерением совершить основную сделку в будущем, застройщик вправе:

    — потребовать повышения цены недвижимости в качестве условия заключения основного договора;

    — расторгнуть предварительный договор или не заключить основной договор, возвратив покупателю денежные средства за покупку недвижимости без выплаты покупателю неустойки и возмещения убытков, и после расторжения предварительного договора, даже до момента возврата денежных средств покупателю, продать недвижимость другому лицу.

    При этом маловероятно, что покупатель сможет взыскать с застройщика неустойку и убытки за отказ от подписания основного договора.

    Более того, при расторжении ПДКП, а также при незаключении основного договора законом не устанавливается срок возврата застройщиком покупателю денежных средств.

    Таким образом, не стоит заключать предварительный договор ДДУ и купли-продажи (в период отсутствия у застройщика разрешительных документов на строительство) до достижения 70% строительной готовности объекта.

    По большому счету, целесообразно соглашаться на заключение предварительного договора только если покупатель заинтересован в покупке недвижимости в каком-то определенном районе или доме, т.е. не рассматривает альтернативы (при условии, что готовность объекта не менее 70%, при этом ведется активное строительство, и в ПДКП установлена дата завершения строительства, дата заключения основного договора и передачи недвижимости покупателю, дата представления основного договора в орган регистрации, а также, по возможности, значительные санкции, применимые к застройщику при нарушении любого (каждого) из обязательств застройщика, и/или когда объект построен и введен в эксплуатацию, и застройщиком осуществляется государственная регистрация.

    Минимизация рисков

    В предварительном договоре должны быть четко прописаны все существенные условия будущего основного договора и характеристики будущей недвижимости, включая информацию:

    — о земельном участке, на котором будет строиться объект,

    — о разрешении на строительство,

    — о праве на него застройщика,

    — о площади недвижимости,

    — о количестве помещений (комнат),

    — о не подлежащей изменению цене,

    — о сроке заключения основного договора,

    — об ответственности застройщика за отказ от заключения основного договора, его незаключения, расторжения предварительного договора.

    Кроме того, не стоит соглашаться на 100% выплату цены недвижимости по предварительному договору. Лучше в ПДКП прописать условие об оплате стоимости недвижимости по основному договору, либо по частям — по предварительному и основному (большую — по основному).

    Нельзя также соглашаться, чтобы оплата недвижимости в ПДКП значилась как задаток, поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

    Договор предварительной купли продажи квартиры риски

    Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Договор предварительной купли продажи квартиры риски». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

    До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

    Всем известно, что именно ПДКП и порождал пресловутые двойные продажи, конец которым и положил 214-ФЗ. С другой стороны, по ПДКП продолжают работать застройщики.
    ПДКП можно условно разделить на три вида. Первый – когда застройщики продают квартиры по предварительным договорам на самой ранней стадии реализации объекта, до момента получения разрешения на строительство. Пока застройщик не получит это разрешение, он не может продавать объект по договору долевого участия (ДДУ).

    Имеет ли преддоговор юридическую силу?

    Кроме указанного искового заявления, можно предъявить иск о регистрации сделки, руководствуясь нормами пункта 3 статьи 165 Гражданского Кодекса РФ или иск о регистрации права собственности, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.
    Так, пункт 1 статьи 28 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор имеет право отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4,6,7,9,10,11 и 12 пункта 1 статьи 20 настоящего закона».

    В предварительное соглашение могут быть внесены дополнительные обязательства и поправки. Как только подписано это соглашение сторон, продавец прекращает поиски выгодных покупателей, хотя в реальной жизни случаются разные ситуации. Бланк предварительного договора купли-продажи выглядит следующим образом.

    На объект отсутствуют документы пока он не сдан и не зарегистрирован. Документально объект считается несуществующим.

    Кроме того, при наихудшем сценарии развития событий, то есть в случае признания продавца банкротом, покупатели, которые выбрали именно эту схему приобретения жилья, легко могут лишиться и денег, и квартир.

    Как правильно составить передаточный акт к договору купли-продажи квартиры?

    Несостоявшийся покупатель имеет право стать собственником, даже если продавец продаст квартиру другому.

    На рынке появилось даже такое понятие как ПДДУ или «предДДУ» — предварительный договор долевого участия, который после получения разрешения на строительство переподписывается с клиентом на ДДУ. По такому сценарию сегодня работают даже крупные застройщики.

    В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток».

    По общему правилу предварительный договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме и должен содержать все условия, позволяющие определенно установить объект продажи — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов, иные существенные условия, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

    В настоящее время отечественный рынок недвижимости является лакомым кусочком для тех, кто желает нечестно заработать, но зная некоторые нюансы и соблюдая определенные правила можно свести к минимуму возникновение возможных рисков, при совершении сделок с недвижимостью.

    Сделка купли-продажи может предваряться составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Он даёт сторонам определённые полномочия, в том числе – заключить сделку в обозначенный срок в том виде и с сохранением той цены объекта, которые указаны в договоре.

    Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

    Иногда один экземпляр предварительного договора требуется представить в соответствующие инстанции для получения разрешения на отчуждение или приобретение недвижимости. Например:

    • в банк при оформлении ипотеки;
    • в ПФ РФ, если в расчёте участвуют средства материнского капитала или жилищного сертификата;
    • в органы опеки и попечительства.

    По договору купли-продажи квартиры под ипотеку продавец передает покупателю жилье, а покупатель рассчитывается с использованием ипотечных средств.

    Некоторые банки предъявляют собственные требования к договору купли-продажи. Иногда банками предоставляются образцы таких соглашений. Это не обязывает стороны придерживаться заранее заготовленной формы, но может помочь при формулировке условий об ипотеке.

    Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

    Некоторые банки предъявляют собственные требования к договору купли-продажи. Иногда банками предоставляются образцы таких соглашений. Это не обязывает стороны придерживаться заранее заготовленной формы, но может помочь при формулировке условий об ипотеке.

    Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

    В случаях, когда у человека нет возможности приобрести квартиру прямо сейчас, но он имеет намерение совершить сделку с конкретным продавцом в будущем, вносится аванс. Задаток — это и форма предварительного согласия на проведение сделки, и способ обезопасится от вероятных опасностей. Как и у прочих договоров, с заблаговременным, есть две стороны — покупатель и продавец.

    Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

    Внимание! По этой схеме может быть одна и та же квартира продана нескольким инвесторам, так как отсутствует регистрация в Росреестре.
    В случае банкротства девелопера вексель остаётся не оплаченным, деньги не возвращаются. Так как ДДУ регистрируется в Росреестре, то при наличии подписанных предварительных договоров с разными инвесторами по суду квартира будет передана тем, кто оформил ДДУ.

    В любом случае лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем отстаивать свои права в судебном порядке, тратя немало времени, сил и средств.

    Таким образом, предварительный договор устанавливает желания сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры и гарантирует сторонам лишь право требовать заключения такого договора при уклонении одной из сторон от совершения сделки.

    Большинство сделок купли-продажи квартиры проходит стадию подписания предварительного договора. Многие риелторы настаивают на его оформлении, так как хотят получить гарантии для своих клиентов.

    Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры Риски Покупателя

    По такому соглашению не могут переходить никакие имущественные права, например, право собственности, не возникают никакие обязанности кроме заключения в будущем основного договора. От ипотеки как таковой здесь мало что зависит, но все же договор может быть признан недействительным судом по ряду причин. Вернуть квартиру продавцу просто, а вот получить назад уплаченные деньги в полном размере и быстро удается не всегда.

    Внесение задатка указывает на серьёзность намерений покупателя и продавца, но без подписания ПДКП, переданные деньги не будут считаться задатком.

    Этот момент очень важен, ведь для ипотеки покупатель может оформить кредитный договор, а продавец к этому времени продаст квартиру. Или наоборот – продавец откажет реальному покупателю, дав устное обещание лицу, пообещавшему купить квартиру, но не исполнившему обещанное.

    Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

    Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

    Второй вариант – когда застройщики продают по ПДКП квартиры в уже строящемся доме. Такой договор также категорически нельзя подписывать. Квартиры на этапе строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, ЖСК или ЖНК. Все остальные типы договоров, которые вам предлагают заключить, незаконны. Это главное правило для клиента, отдающего «свои кровные» застройщику.

    Если в ПДКП этот параметр не указывается, то, согласно законодательству, участники сделки должны подписать основной договор в течение года. Если он по каким-либо причинам не заключается в указанный период, то покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и потребовать возврата денежных средств.

    Гарантии при заключении предварительного договора

    Схема получения кредита с ПДКП выглядит так:

    1. Покупатель получает одобрение банка на выдачу кредита.
    2. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Банк на основании ПДКП формирует окончательный комплект документов.
    3. Ипотечное соглашение может быть заключен как до основной сделки, так и в день заключения ДКП.
    4. Стороны заключают основную сделку купли-продажи.
    5. Документы передаются на регистрацию в Росреестр.
    6. После перехода права собственности на покупателя продавец получает оплату.
    7. После завершения сделки купли-продажи начинается процесс погашения ипотеки.

    В случае, если покупатель направится в суд с требованием заключить основной договор, ответчик может оспорить изначально оформленный документ, потребовав его расторгнуть.

    При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры следует предусмотреть опасность возникновения следующих рисков.

    Оформляя договор, застройщик не обязуется продать именно квартиру. В таком соглашении важнейшее обязательство — заключить в течение периода действия документа полноценный договор. То есть, гарантий получить квартиру нет, т.к. суд не может заставить застройщика дать участнику сделки купленную квартиру, т.к. квартира не являлась предметом договора.

    Расторжение соглашения о намерениях покупки недвижимости

    Однако покупателю стоит знать, что такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив с ними договор, вы сможете получить свою квартиру в собственность довольно не скоро. Проблема заключается в том, что оформить право собственности нельзя до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестконтракта.

    Аналогичные ситуации случаются, когда оплата за недвижимость производится перед сдачей документов на государственную регистрацию.

    Но все пошло не так. Я пытался вернуть свои деньги, но меня обвинили в мошенничестве, и теперь грозят подать иск в суд или в прокуратуру.

    Предварительный договор не устанавливает переход права собственности на квартиру. Оформить право покупатель может только после заключения основного договора купли-продажи и выполнения его условий (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

    ГКРФ также позволяет сторонам обращаться в судебные инстанции с иском по заключению основного договора купли-продажи, если вторая сторона в прописанные сроки избегает заключения документа.
    Однако, если кредитное учреждение вдруг обанкротится в период с момента сдачи документов на регистрацию и до оплаты квартиры, требовать деньги придется в суде. Чтобы избежать этого, нужно выбирать банк с высоким рейтингом и хорошей репутацией.

    Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры Риски Покупателя

    Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

    • Участники соглашения, с указанием, кто из них выступает продавцом и покупателем. В данном пункте требуется указать паспортные данные, прописку в том числе.
    • Цель составления договора. Здесь нужно указать, что в дальнейшем будет заключено основное соглашение купли-продажи конкретного жилья (адрес, номер квартиры, площадь, кол-во комнат, этаж, общая характеристика дома).
    • Право собственности на жилье с указанием данных Свидетельства про государственную регистрацию.
    • Условия сделки (стоимость жилья; сумма задатка; дата, до которой будет составлено основное соглашение купли-продажи; дата, до которой продавец обязан освободить жилплощадь в случае заключения сделки; кто несет расходы, связанные с передачей квартиры в собственность покупателю; штраф при невыполнении условий договора, порядок возмещения задатка; гарантии, что квартира не была заложена, не находится под арестом, не обременена другими факторами согласно закону; обязательно передать квартиру в должном состоянии, без задолженностей по коммунальным услугам).
    • Указание, что договор подписан и составлен в двух экземплярах, для каждой стороны по одному.
    • Основания для расторжения договора.

    Срок устанавливается в течение 365 дней с даты оформления предварительного соглашения. В документе указываться должна дата оформления договора покупки-продажи жилья. Также следует обозначить срок, в который продавец обязуется вернуть при расторжении предварительного соглашения задаток в двойной сумме (или аванс в одинарной) (см. Как составить договор аванса).

    Предварительный договор купли продажи квартиры риски покупателя

    Таким образом, суть предварительного договора – не купля-продажа недвижимости, а обязательство сторон осуществить куплю-продажу. Поэтому в нем предусмотрены последствия за нарушение отказа от покупки или продажи квартиры. В основном же договоре прописана ответственность сторон за нарушение правил эксплуатации квартиры, неуплату по обязательствам, предусмотренным документом и так далее.

    Перед приобретением квартиры множество покупателей решает подписать с владельцем квадратных метров предварительный договор о покупке жилья. Несмотря на то, что подобный документ не означает переход прав на недвижимость к покупателю, он наделяет его преимущественным правом на покупку недвижимости.

    Риски заключения предварительного договора купли-продажи

    Этот пункт напоминает риск двойной продажи. Так как предварительный договор купли-продажи ничем не подкрепляется, то и внесение суммы как задаток или залог является рискованным действием. Нередко такая ситуация возникает, когда покупатель не стремится проверять собственников на юридическую чистоту, обращаться к адвокату или нотариусу для консультации. Человек, который плохо подкован юридически, может столкнуться с мошенниками, которые с легкостью войдут в доверие и обманным путем заставят выплатить определенную сумму.

    Заключение предварительной сделки основывается на Гражданском кодексе (статья №429/1). Закон говорит, что между продавцом и покупателем совершается сделка, на основании которой идет передача имущества, выполнения определенных услуг строго по условиям договора.

    Риски заключения предварительного договора купли-продажи

    Долевое строительство часто заманивает желающих приобрести квартиру своей заниженной стоимостью по сравнению с готовым жильем. Нередко возникают ситуации с обманутыми дольщиками, которые вложили деньги в будущую недвижимость и по истечению установленного срока не получили ни жилья, ни потраченных средств.

    • о земельном участке, где будет происходить застройка объекта недвижимости;
    • о разрешении на постройку здания;
    • о наличии у продавца прав на строительство;
    • о конкретной площади объекта;
    • о количестве комнат в квартире;
    • об этаже, на котором будет находиться будущая квартира;
    • о цене, которая остаётся постоянной;
    • о сроках заключения основного договора купли-продажи;
    • о том, что продавец несет ответственность за отказ от обязательств по заключению основного договора купли-продажи, незаключения или расторжения ПДКП.

    Предварительный договор купли-продажи квартиры — какие риски и гарантии

    Если недобросовестный застройщик срывает все сроки строительства, то на выплату им неустойки можно не надеяться, так как в предварительном договоре единственный оговариваемый срок – это срок заключения основного договора. Само строительство может превратиться в долгострой, и застройщик за это отвечать не будет.

    Если условия сделки, оговоренные в предварительном договоре, еще не выполнены на данный момент, например, не все документы подготовлены или не вся требуемая сумма собрана, но стороны договорились вступить в сделку по выполнении этих условий, они заключают предварительный договор, фиксируя, таким образом, свое решение заключить сделку на требуемых условиях к определенному моменту.

    Предварительный договор купли продажи квартиры риски покупателя

    В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

    «Пересмотр условий сделки, двойные продажи, банкротство – все эти риски по идее должны отпугивать потенциальных покупателей, — рассуждает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». — Однако мы видим, что с одной стороны, на рынке до сих пор порядка 10% застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по предварительным договорам, то есть откровенно нарушающих закон, несмотря на то, что 214-ФЗ работает с 2005 года. С другой стороны, и клиенты подписывают ПДКП сплошь и рядом, надеясь по большому счету на «русское авось».

    Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

    Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в ст. 429 ГК РФ . ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке ( если такое условие в нем отражено ).

    ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

    Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

    Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

    Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

    Предварительный договор купли продажи недвижимости

    При совершении покупки определенного имущественного объекта (квартиры, земельного участка, автомобиля и др.) стороны могут, но не обязаны, заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. Законность такого действия, как и факт существования подобного документа отражен в Гражданском кодексе (статья 429).

    Назначение предварительного соглашения в том, чтобы каждая сторона сделки могла подтвердить свои намерения и одновременно взять письменное обязательство другой стороны о ее намерениях. Чаще всего фиксируется соглашение о дальнейшем приобретении квартиры. Обычно такой документ требуется в следующих случаях:

    Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры и как его оформить

    Продажа и приобретение недвижимости – вопрос ответственный. Даже если квартира подошла по всем параметрам, не всегда участники сделки имеют возможность подписать основной договор. Например, покупатель не получил все необходимые средства или продавец не изготовил техпаспорт на квартиру. Однако сторонам терять выгодную сделку не хочется.

    В таком случае они могут заключить предварительный договор, согласно которому покупатель обязуется купить определенную квартиру по оговоренной цене в установленный срок, а продавец должен ее продать. Вместе с предварительным договором часто передается задаток, который на этапе составления основного договора включается в общую стоимость жилья.

    Предварительный договор купли-продажи: условия и риски

    Соответственно, когда основной договор купли-продажи заключается застройщиком с опозданием или не заключается вовсе, покупатель вправе предъявить претензии, и на компанию будут наложены штрафные санкции. Причем, подобные меры воздействия на застройщика даже более ощутимы, чем предусмотренные 214-ФЗ. Но в случае ПДКП остается на усмотрение сторон – применять санкции или не применять, если применять, то какие именно, что попросить от застройщика. Например, можно уменьшить сумму договора за просрочку или низкое качество объекта. 214-ФЗ предусматривает только штрафные санкции и принятие или не принятие объекта.

    Основные риски ПДКП для покупателя связаны с тем, что он может не получить частично оплаченную квартиру и будет вынужден возвращать свои деньги, участвуя в длительных судебных процессах. «Если строительная компания будет признана банкротом, покупатель никогда не вернет инвестиции», – отметила директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. Когда жилой комплекс уже сдан в эксплуатацию, но право собственности еще не получено, добросовестные застройщики часто заключают ПДКП. Заключение договора об участии в долевом строительстве и договора купли-продажи в этот момент невозможно, поэтому девелопер и прибегает предварительному договору.

    Dm10 — s блог

    Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Поэтому, предварительный договор купли-продажи квартиры не является гарантией получения квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.

    При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья какие-либо существенные риски для его сторон отсутствуют. Предварительный договор купли-продажи квартиры прекратит свое действие, если в оговоренный в этом договоре срок основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор купли-продажи квартиры (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

    Опасность сделок по ПДКП — Правила реагирования

    На рынке столичных новостроек около трети сделок совершаются по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж». С одной стороны, безусловным «фаворитом» на рынке недвижимости является ДДУ (договор долевого участия). Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются. Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ. С другой стороны, многие крупные застройщики и дальше продолжают работать по ПДКП.

    «Законна ли такая деятельность? И как должны реагировать простые покупатели на предложение подписать предварительный договор купли-продажи?»

    Эксперты раскрывают подводные камни сделки и рассказывают об опасных и безопасных моментах предварительного договора купли-продажи.

    P.S. Если покупатели элитной недвижимости думают, что их эта тема не касается, то зря… Информацию, представленную в данной статье будет полезно знать каждому!

    ПДКП (Warning, danger)!

    Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая — когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

    Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий. Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида. В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:

    На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ. Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены. Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

    Второй вариант — застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае.

    «Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или ЖСК. Все остальные виды сделок незаконны»

    Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

    Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж. Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

    Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег.

    Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам. К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических — от пятисот тысяч до миллиона). Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

    Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках. По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей. Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП. Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

    Законная схема продажи квартир через ПДКП

    А вот когда объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, то компания-застройщик, продавая жилье по ПДКП, не совершает ничего противозаконного. На этом этапе она не имеет права реализовать квартиры по договору долевого участия, так как действие федерального закона № 214-ФЗ уже заканчивается. Но как только девелопер оформит жилье в собственность, он обязан перезаключить ПДКП с клиентом на основной договор купли-продажи. Именно он станет для новоселов основным правоустанавливающим документом.

    «Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»
    Мария Литинецкая

    Но продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте. Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных документов и начала строительства перезаключают договор с застройщиком и реализуют жилье по ДДУ (а потом и по ПДКП). С этой категорией продавцов, как правило, проблем не возникает — они получают право собственности на квартиры почти одновременно с компанией-застройщиком.

    Но, по словам М. Литинецкой, среди инвесторов существуют и те, которые выбирают другую стратегию. Они не перезаключают с застройщиком инвестиционный контракт, не реализуют квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома, а дожидаются момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию, и уже тогда начинают продавать жилье по ПДКП. В такой схеме нет абсолютно ничего противозаконного.

    Однако покупателю стоит знать, что такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив с ними договор, вы сможете получить свою квартиру в собственность довольно не скоро. Проблема заключается в том, что оформить право собственности нельзя до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестконтракта. А этот долгожданный и волнующий момент может откладываться на неопределенное время по самым различным причинам.

    При заключении предварительного договора купли-продажи стоит помнить о нескольких несложных правилах, которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем. В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП. Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать. В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор.

    Если в ПДКП этот параметр не указывается, то, согласно законодательству, участники сделки должны подписать основной договор в течение года. Если он по каким-либо причинам не заключается в указанный период, то покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и потребовать возврата денежных средств. Помимо этого, в ПДКП можно оговорить ответственность продавца в случае, если основной договор не будет заключен в намеченный срок.

    Читать еще:  Последствия езды без страховки
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector