Содержание

Купили квартиру а бывшие хозяева не выписываются

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, если он не выписывается

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

В наше время покупка квартиры с еще не выписавшимися из нее жильцами не редкость. Такое жилье, как правило, стоит гораздо дешевле аналогичного, но не имеющего обременения. Поэтому многие решаются на рискованную сделку. В некоторых случаях после продажи бывший владелец отказывается аннулировать свою прописку добровольно. Ниже будет рассмотрено, как поступать в подобной ситуации и можно ли выписать бывшего собственника в одностороннем порядке.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации после совершения сделки право собственности переходит к покупателю. Прежний же владелец обязан сняться с учета регистрации в квартире вместе со всей своей семьей. Это регламентировано следующими нормами Закона:

  • согласно пункту первому статьи 209 ГК РФ, человек, ставший владельцем квартиры, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению. Он может продавать, сдавать, обменивать ее и т.д.;
  • согласно статье 235 ГК РФ, по окончанию сделки покупатель становится полноправным владельцем. В то же время продавец теряет право распоряжаться и пользоваться квартирой;
  • в соответствии со статьей 304 ГК РФ хозяин жилья может потребовать аннулирования регистрации бывших жильцов в связи с тем, что их незаконная прописка нарушает его права.

Кроме этого новый владелец имеет право выписать из жилья всю семью предыдущего правообладателя. Это оговорено в пункте 2 ст. 292 ГК РФ.

Указанные выше нормы права позволяют после окончания сделки новому правообладателю выписать бывших жильцов, даже не имея на то их согласия.

Что делать если купили квартиру, а бывшие владельцы отказываются выписываться

После покупки квартиры с прописанными в ней людьми первое, что нужно сделать нужному владельцу — уведомить зарегистрированных о необходимости сняться с учета регистрации. О том, как это сделать, вы можете прочитать в этой статье. Если человек согласен, то процедура выписки не будет отличаться от стандартной. Бывший собственник и члены его семьи обратятся в отделение УВМ МВД РФ по месту проживания и сотрудники выпишут их из жилья, на которое они утратили право.

Однако часто бывает, что прежний владелец отказывается вписываться или намеренно затягивает эту процедуру. В такой ситуации аннулировать регистрацию гражданина можно будет исключительно в судебном порядке.

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры через суд

Для того чтобы снять с регистрационного учета прежнего собственника в принудительном порядке, нужно обратиться в районный суд общей юрисдикции по месту жительства. При обращении гражданин должен подать исковое заявление, заполненное в соответствии с нормами закона. Кроме иска следует предоставить суду необходимый пакет документов.

Порядок действий и процедура

Снятие с учета регистрации через суд происходит в два этапа:

  1. Получение судебного решения об аннулировании прописки гражданина в принудительном порядке.
  2. Обращение в УВМ МВД РФ для проведения непосредственно процедуры выписки.

Обратиться в суд может как сам собственник, так и его законный представитель. В судебном процессе истцом является настоящий владелец, а ответчиком прежний хозяин или члены его семьи. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то в процессе должен участвовать представитель органа опеки. Суд, рассмотрев все предоставленные доказательства, вынесет решение о выписке бывшего владельца из купленной квартиры.

Лиц, имеющих пожизненное право на пользование жильем, снять с регистрационного учета невозможно даже через суд.

После судебных разбирательств владельцу квартиры следует получить на руки решение суда и обратиться в отдел по вопросам миграции. Соответствующий сотрудники отдела на основании решения суда проведут процедуру выписки гражданина даже без его присутствия. После проведения процедуры бывший собственник больше не будет зарегистрирован в данном жилье.

Исковое заявление

Для того чтобы правильно составить исковое заявление, лучше обратиться к квалифицированному юристу. Однако, это потребует затраты дополнительных денежных средств. Не каждый может позволить себе оплачивать такие услуги. Хотя стоит знать, что в последующем они могут быть взысканы с ответчика, как судебные издержки. Можно составить иск самостоятельно. Выполняется такой документ на бумаге черными или синими чернилами. В шапке заявления необходимо указать:

  • полное название районного суда, к которому направлено обращение;
  • сведения об истце, фамилия, имя, отчество и полный адрес регистрации;
  • данные ответчика в аналогичной форме.

Далее в самом тексте заявления следует подробно изложить все обстоятельства, по которым гражданин обращается к суду. Перечислить нормативные акты, на основании которых истец требует выписать бывшего владельца. После этого нужно сформулировать требования, которые, по мнению истца, должен удовлетворить суд. Ниже перечисляются все приложенные к делу документы. В окончании заявления ставится дата его заполнения и личная подпись истца.

Прилагаемые документы

Кроме правильно оформленного заявления при обращении в суд необходимо предоставить следующий пакет документов:

  1. Документ, который удостоверяет личность истца. В случае обращения через доверенное лицо к списку документов добавляется доверенность на право представления интересов истца в суде. Кроме этого понадобится паспорт доверенного лица.
  2. Платежный документ, подтверждающий факт оплаты государственной пошлины.
  3. Договор, по которому была совершена продажа квартиры.
  4. Документы, подтверждающие право истца на собственность.
  5. Подробная выписка из домовой книги или поквартирная карточка.

Все эти документы (можно их копии) нужно подать в приемную районного суда по месту нахождения спорного жилища.

Процедура выписки из квартиры в УВМ МВД РФ является абсолютно бесплатной. Однако обращение в судебный орган требует оплаты госпошлины. Это государственный сбор, который необходим чтобы покрыть расходы, связанные с рассмотрением дела.

Размер госпошлины является фиксированным и в 2020 году составляет 300 рублей. Оплатить госпошлину нужно еще до обращения в суд. Квитанцию на оплату можно получить в канцелярии. Оплачивается госпошлина в любом банковском учреждении, которое взаимодействует с государственными органами. После оплаты чек следует прикрепить к подаваемым документам.

Однако госпошлина это не единственные денежные расходы, которые связаны с обращением в суд. Изготовление копий необходимых документов оплачивается отдельно. Дополнительные затраты могут быть также на услуги юриста, который окажет помощь в составлении иска, услуги адвоката, который может представлять интересы гражданина по доверенности в суде.

Сроки выписки

После подачи искового заявления и необходимых документов суд в течение 5 рабочих дней решит принять иск или же отклонить его (оставить без рассмотрения). Если судом будет решено принять иск, то будет назначен день слушаний по данному делу. На заседание должны явиться как ответчик, так и истец. Однако, согласно статье 167 ГПК РФ, суд может проводить заседание и без участия ответчика, если то не явился без уважительной причины, хотя и был уведомлен надлежащим образом.

Стоит учесть, что по одному делу может проводиться несколько слушаний, поэтому срок выписки может затянуться надолго. Время, которое придется потратить на процедуру снятия с регистрации в УВМ МВД РФ — три рабочих дня.

Судебная практика

Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что в большинстве случаев подобные дела решаются судом в пользу истца. Однако существуют случаи, когда выписать человека очень сложно или даже невозможно. Сложности могут возникнуть при наличии в квартире зарегистрированных несовершеннолетних детей. В такой ситуации выписать ребенка можно только в квартиру с условиями, аналогичными прежним.

К лицам, которых вообще невозможно снять с регистрационного учета, относятся граждане, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу других. За такими людьми право на проживание в квартире сохраняется всю жизнь.

Пример. Гражданин Усенко приобрел квартиру по договору купли-продажи у гражданина Глушкова. На момент совершения сделки Глушков состоял на регистрационном учете в квартире вместе со своим братом, гражданином Никитиным и являлся единственным ее владельцем. Никитин во время приватизации данной квартиры был в ней зарегистрирован и отказался от приватизации в пользу своего брата. После покупки гражданин Усенко уведомил бывших жильцов о необходимости прохождения процедуры выписки. Граждане Глушков и Никитин никак не отреагировали на предложение добровольно аннулировать свою прописку. Тогда Усенко составил исковое заявление и обратился с ним в суд, предоставив все необходимые документы. В суде он потребовал выписать граждан Глушкова и Никитина в принудительном порядке на основании того, что он является собственником квартиры.

Судом был назначен день проведения заседания. Бывшие жильцы проигнорировали судебную повестку и не явились на заседание. Рассмотрев все предоставленные по данному делу факты и выслушав доводы истца, суд вынес постановление. Согласно ему гражданин Глушков должен быть снят с регистрационного учета в принудительном порядке. За гражданином Никитиным суд оставил право на пользование жилплощадью пожизненно.

Таким образом, Усенко при обращении в отделение УВМ МВД РФ смог принудительно снять с регистрационного учета только гражданина Глушкова. Никитин же не потерял права на проживание в квартире.

Нужен юрист

Так как покупка квартиры с прописанными в ней жильцами в любом случае является рискованной сделкой, то обязательно бесплатно проконсультируйтесь с юристами нашего сайта. Они смогут подсказать, как вам действовать в вашей конкретной ситуации.

Так как при отказе бывших жильцов от добровольного прохождения процедуры выписки потребуется обратиться в суд, то лучше всего доверить защиту своих интересов опытному специалисту в области жилищных споров. Он сможет:

  • решить вопрос в досудебном порядке и убедить выписаться жильцов добровольно;
  • собрать требуемые документы;
  • написать иск и направить его в судебный орган;
  • участвовать от вашего имени в судебных заседаниях;
  • получить решение суда и при необходимости обжаловать его;
  • добиться исполнения вердикта.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Читать еще:  На что влияет размер уставного капитала ООО

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, если он не выписывается?

Покупая квартиру на вторичном рынке жилья, покупатели рассчитывают на свободное пользование новой собственностью. Но зачастую купленная недвижимость оказывается обремененной. Одной из сложностей считается не выписка бывшего собственника из уже проданной им квартиры. Нередко это идет вразрез с договоренностями между продавцом и покупателем. Возникает необходимость выписать бывшего собственности из купленной квартиры. Что делать в случае отказа выписываться добровольно? Постараемся ответить на все вопросы с позиции законодательства.

Рекомендуем прочитать, как выписать не собственника квартиры без его согласия. Процедура несколько отличается, однако порядок действий совпадает.

Основное преимущество квартир в новостройках перед вторичным рынком жилья – отсутствие прежних собственников. Жилье сдается в эксплуатацию сразу после окончания строительства дома. Однако покупаемые площади на «вторичке» уже обжиты и находятся в удобном районе. Оформляя сделку, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи квартиры.

Процесс выписки прежнего собственника возможен как по договоренности, так и без нее. Сейчас часто прописывают в договоре, что бывший хозяин снимется с регистрационного учета сразу после завершения продажи квартиры. Следовательно, если условие не выполняется – новый собственник вправе обратиться в суд. Указывать нужно именно на нарушение пункта договора о выписке из жилого объекта.

Прекращение регистрации бывшего хозяина квартиры возможно на основании положений Гражданского кодекса:

  • Собственник обладает преимущественным правом иметь во владении, пользоваться и всячески распоряжаться судьбой недвижимости (ст. 209 ГК РФ).
  • Вступивший в права собственник вправе требовать устранения нарушений, посягающих на его жилье (ст. 304 ГК РФ) – одним из таких нарушений вполне может являться прописка продавца, как прежнего распорядителя дома.
  • Вместе с продажей квартиры завершаются и права пользования жилплощадью для членов семьи собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ) – законодатель определяет «членами семьи» всех, кто был прописан в квартире до момента совершения сделки купли-продажи жилого объекта.

Таким образом, закон всячески защищает права собственников недвижимости. При ущемлении своих интересов новый владелец квартиры может обратиться за принудительной выпиской.

Что делать если купили квартиру, а бывшие владельцы отказываются выписываться?

Несмотря на защиту интересов собственника закон ничем не ограничивает право продавать квартиру с зарегистрированными в ней людьми. Например, покупатель квартиры сам даёт согласие на сохранение прописки за бывшим хозяином и членами его семьи. Но происходит это крайне редко.

Основной документ, который регулирует вопрос выписки из квартиры – договор купли-продажи в письменном виде. Узнать о том, кто прописан в квартире на момент совершения сделки должен сам покупатель. Кроме того, нужно обговорить с продавцом точный срок выписки. Это своего рода гарантии на случай отказа бывших владельцев сниматься с учета из квартиры. Обладая доказательствами нарушений договора со стороны продавца, можно смело идти в суд. После рассмотрения дела суд издаст постановление о принудительной выписке прежнего собственника.

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры через суд

Аннулирование прописки прежних собственников происходит в связи с утратой права собственности на проданную жилплощадь. Ранее прописанные в квартире лица (члены семьи) снимаются с регистрационного учета вследствие прекращения права пользования жилым объектом. Судебная выписка всегда инициируется новым распорядителем дома.

Продажа квартиры собственником также требует выписки всех жильцов. О том, как это происходит читайте в нашем материале.

Порядок действий и процедура

Предлагаем пошаговый алгоритм действий:

  1. Убедитесь, что прежний хозяин не намерен сниматься с регистрационного учета. Известны случаи, когда человек находился в отъезде или лежал в больнице. Отказ выписываться из квартиры нужно получить лично. Тогда имеются все основания действовать через суд.
  2. Посетите Управляющую компанию и возьмите выписку из домовой книги (расширенную). Справка содержит сведения о том, кого прописали в жилплощади.
  3. Заявите о своих требованиях в иске. Укажите, что бывший собственник нарушает ваши права по отношению к купленной квартире.
  4. Отнести заявление и документы в канцелярию районного суда. Перед тем, как передавать документы нужно оплатить госпошлину за подачу иска. Существует вариант, при котором все расходы будут оплачены проигравшей стороной спора (п. 1 ст. 98 ГПК РФ).
  5. Обоснуйте выдвигаемые требования на судебных слушаниях. Не факт, что ответчик явится на заседание. Это не является поводом для отмены слушаний – судебное решение выносится на основе предоставленных данных.
  6. Посетите канцелярию районного суда для получения копии исполнительного листа.
  7. Передайте копию постановления в УВМ. Регистраторы знают, что нужно делать – вскоре бывшие хозяева квартиры будут выписаны без согласия. Останется выселить его из жилплощади (если он еще не съехал). После этого новый собственник вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Исковое заявление

Основное требование к составлению искового заявления – аргументированность позиции. Истец должен указать свои требования и подкрепить их доказательствами.

  • вступительная часть – наименование судебного органа;
  • ФИО и паспортные данные обеих сторон (истца и ответчика);
  • причина обращения за помощью в суд – отказ бывшего собственника выписываться из купленной квартиры;
  • обоснование своей позиции, ссылки на законодательные нормы;
  • требования к суду – выписать прежнего владельца без согласия;
  • перечень прилагаемых к исковому заявлению документов;
  • дата и подпись.

Допускается заполнение искового заявления от руки черной или синей ручкой. Второй вариант – набрать текст иска на компьютере. Желательно после консультации с юристом.

Прилагаемые документы

Исковое заявление сопровождается следующими документами:

  • копия паспорта истца (со штампом о регистрации на новом месте);
  • заверенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры (обратите внимание на пункт «выписка прежних жильцов» – он послужит основным доказательством вашей правоты);
  • юридические документы на недвижимость – свидетельство о праве собственности;
  • письменная претензия в адрес бывшего собственника (прикладывается либо почтовая квитанция, либо обратный ответ с отказом);
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Исковое заявление и документы отправляются всем участникам судебного дела: одна копия – секретарю канцелярии суда, вторая – ответчику, третья – свидетелям или остальным участникам (при необходимости).

Заполняйте исковое заявление грамотно — в помощь вам наша статья, как составить исковое заявление о выписке из квартиры в суд.

Законодатель установил точный размер госпошлины за подачу искового заявления неимущественного характера. На начало 2020 года сумма составляет 300 рублей. При этом госпошлина может быть уплачена в двойном размере – это происходит в том случае, если в заявлении несколько исковых требований (имущественного и неимущественного характера).

Реквизиты для оплаты госпошлины обычно вывешивают на официальном сайте судебного органа. Квитанцию можно попросить у секретаря канцелярии. Оплата происходит в любом отделении российского банка через кассу. Оплаченная квитанция прикладывается к пакету с документами.

Сроки выписки

Процедура выписки укладывается в 3 рабочих дня (без учета выходных и праздников). Выписка из квартиры прежнего владельца при его отказе предполагает обращение в суд. Это означает, что сроки на выписку дополнятся судебными сроками. Самое простое разбирательство в суде продлится не менее 2 месяцев (месяц на рассмотрение обращения + месяц на обжалование).

Возможные сложности

Квартиры на вторичном рынке жилья обременяются правами прежних жильцов. Покупая такую квартиру, нужно внимательно изучать условия договора купли-продажи. Сложности возникают с выпиской лиц, отнесенных к категории «не выписываемых» (см. ниже). Если этого не учесть, то можно серьезно осложнить будущую сделку с недвижимостью.

Кого нельзя выписать даже через суд:

  1. Несовершеннолетние – выписываются либо с родителями, либо не выписываются вообще. Ситуация может осложняться тем фактом, что ребенок имеет обязательную долю в квартире. Разрешение на его выписку не дадут даже органы опеки, не говоря уже о суде.
  2. Граждане, имеющие право пожизненного проживания в квартире – чаще всего это прежние собственники, передавшие объект в дар своим родным или знакомым. Кроме того, право пожизненного проживания в квартире даётся наследникам по завещанию.
  3. Супруги – имеют право пользования жилым помещением в рамках доли совместно нажитого имущества. Они также могут получить такое право по условиям брачного контракта.

Указанные категории граждан сохранят прописку даже в проданной квартире. Поэтому, в интересах покупателя жилья самостоятельно узнать о зарегистрированных лицах. Сделать это можно на основе выписки из домовой книги. За справкой обратитесь в УВМ по месту регистрации квартиры или в «паспортный стол» при Управляющей компании.

Нет домовой книги, но нужно срочно выписаться из квартиры? Тогда читайте, как это сделать в нашей статье.

Судебная практика

Практика рассмотрения дел о выписке бывших собственников из квартиры опирается на ст. 209 и ст. 292 ГК РФ. Первое, на что обращают внимание судьи – права собственника недвижимости. Если бывший владелец не входит в категорию граждан, которых выписывать нельзя – то исковое заявление будет удовлетворено. Причем новый собственник может попросить суд взыскать задолженности с прежних хозяев за коммунальные услуги.

Обратившись в суд, Свиридов указал два требования: выписать бывшего хозяина из купленной квартиры и обязать того погасить долги за жилье. Вместе с иском Свиридов передал квитанции за ЖКХ и нотариальный договор купли-продажи (с пунктом о выписке прежних жильцов).

Районный суд установил, что Свиридов действительно является собственником квартиры (свидетельство о праве собственности), а Наумов утратил все права на жилой объект. Было также установлено, что прежний хозяин не имеет права пользоваться квартирой вплоть до своей смерти. Итоговое решение: удовлетворить исковое заявление Свиридова и обязать Наумова выписаться из квартиры в течение месяца. Кроме того, ответчик должен погасить задолженности за квартиру. Основания – ст. 209, а также ст. 304 ГК РФ.

Помощь юриста

Разногласия с бывшим владельцем квартиры часто приводят к судебным разбирательствам. Причем доказывать свою правоту должен истец – новый собственник жилья. Ему предстоит составить исковое заявление, собрать документы, уведомить бывшего хозяина, взять выписку из домовой книги, заверить договор у нотариуса, узнать о правах жильцов квартиры, изучить законодательную базу… Одним словом, потратить уйму времени и сил на подготовку к судебным слушаниям. И если в дело закрадется ошибка – то придется все начинать сначала.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Купил квартиру, а бывшие хозяева не выписываются. Как решить проблему если есть прописанный человек?

Одним из неприятных сюрпризов при покупке квартиры на вторичном рынке является наличие в ней прописанных граждан. Хорошо, если о них станет известно еще на стадии заключения сделки. Но иногда о «балласте» новый собственник узнает значительно позже.

Сегодня я расскажу об особенностях таких сделок – некоторым гражданам они действительно интересны, ведь цена на квартиру ощутимо снижается. Также поговорим о ситуациях, когда о сожителях покупатель узнал позднее: как принудительно выселить жильцов, всегда ли это реально и есть ли возможность отказаться от приобретенного жилья.

Особенности покупки такой квартиры.

Наличие зарегистрированных в помещении людей не препятствует продаже недвижимости, но вводит некоторые ограничения (обременения) на возможность распоряжения такой квартирой собственником. Зачастую наличие прописанных людей покупателей не пугает, и они идут на такого рода сделки, ведь цена корректируется в сторону снижения на 15-20 %.

Читать еще:  На какой срок заключается коллективный договор

Я не буду рассказывать всю процедуру приобретения недвижимости. Поговорим лишь об отличиях покупки квартиры с прописанными людьми от покупки «чистого» жилья.

1. Как и при всякой сделке с недвижимостью, между покупателем и продавцом заключается письменный договор по общим правилам, приведенным в стст. 549-558 ГК РФ. Особое внимание следует обратить на требования п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса:

«Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.»

Таким образом, существенными условиями соглашения являются его предмет, цена и – в отличие от сделки недвижимости без обременения – список прописанных в квартире лиц.

2. Не только право собственности на недвижимость подлежит регистрации в Росреестре, но и само обременение. П.1 ст. 131 ГК РФ:

«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.»

П.1 ст. 8.1 ГК РФ:
«Права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.»

Таким образом, покупая квартиру с прописанными людьми, внимательно читаем договор и проверяем сведения, внесенные в Росреестр. Если собственник обещает выписаться из жилья в ближайшее время, в соглашении следует прописать сроки снятия с регистрации его и родственников.

Совет: при покупке квартиры возьмите у работника паспортного стола или через МФЦ расширенную выписку из Домовой книги. В ней точно будет указано количество прописанных лиц и основания их регистрации в помещении.

Что делать, если в купленной квартире кто-то прописан?

Что делать, если Вы не знали о наличии прописанных людей? Хотя обременения в виде прописанных граждан подлежат регистрации в Росреестре прав на недвижимое имущество, не всякий собственник квартиры заявляет о них регистратору. Вот и выходит на практике ситуация, когда вместе с помещением приобретаются «мертвые души» или даже реальные жильцы. Что делать, если договор уже заключен и квартира перешла к Вам в собственность?

Вот что говорит о таких сделках Гражданский кодекс (п. 1 ст. 460 ГК РФ):

«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.»

То есть, если квартиру Вы приобрели, не зная, что там живут люди, следует поступить следующим образом.

✔ Договориться с жильцами о добровольном выселении

Жильцы, приходившиеся бывшему хозяину родственниками, утрачивают право пользования помещением, так как хозяин меняется (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Как договориться о выселении с людьми, проживающими в квартире по бессрочному договору аренды? В этом случае договор между арендодателем и арендатором не прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Новому владельцу следует предупредить жильцов о необходимости съехать за три месяца до выселения. В п. 2 ст. 610 ГК РФ сказано:

«Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.»

Если Вы не знаете, как договориться о выселении, попробуйте провести конструктивную беседу с жильцами и укажите им на вышеуказанные нормы Гражданского кодекса, на основании которых Вы имеете полное право заставить съехать нежелательных лиц.

Ситуация осложняется, если договор аренды заключен на определенный период. Остается только ждать его окончания или договориться с квартиросъемщиком покинуть помещение в удобные для него сроки.

Помните: расторжение соглашения раньше времени может повлечь дополнительные растраты, связанные с существенным нарушением условий договора (арендатор в этом случае имеет полное право обратиться с иском в суд на основании п. 5 ст. 453 ГК РФ).

✔ Признать сделку недействительной и вернуть деньги

На основании существенных нарушений прав покупателя, лицо, не знавшее о том, что имущество обременено, вправе потребовать признания сделки недействительной. Законным основанием для обращения служит п. 2 ст. 179 ГК РФ:

«Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.»

Иск подается в суд общей юрисдикции в течение года после того, как покупатель узнал о регистрации иных лиц в квартире (п. 2 ст. 181 ГК РФ). В процессе рассмотрения дела истцу нужно доказать, что он не знал и не мог знать о гражданах, зарегистрированных в помещении.

Признание сделки недействительной является основанием для возвращения денег покупателю. П. 2 ст. 167 ГК РФ:

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.»

✔ Обратиться в суд по поводу выписки жильцов

Если Вы расставаться с квартирой не желаете, и задумываетесь о том, как принудительно выселить жильцов, следует обратиться в суд по местонахождению недвижимости.

Право собственника позволяет покупателю распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе требовать от других лиц не препятствовать ему в пользовании имуществом.

Иск составляется в письменной форме по правилам стст. 131, 132 ГПК РФ. В иске нужно:

  • Указать на каком основании заявитель владеет недвижимостью.
  • Привести перечень лиц, прописанных в квартире, отказывающихся съехать добровольно.
  • Изложить просьбу о принудительном выселении нежелательных граждан.

К иску прикладываются паспорт, документы на квартиру, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги и другие материалы, имеющие отношение к делу. Перед обращением в суд уплачивается государственная пошлина, ее размер составляет 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Квитанцию следует приложить к иску.

В каких случаях жильцов выписать не получится никогда?

Существуют категории граждан, которых выписать не выйдет даже через суд. Это следующие лица:

  • Отказавшиеся от добровольной приватизации.
  • Пользующиеся квартирой на праве завещательного отказа.
  • Рентополучатели.

Также нельзя выписать несовершеннолетних детей без согласия их родителей или опекунов. Даже получив такое согласие, ребенка можно выселить только с обязательным предоставлением иного жилья.

Советы юриста:

✔ С прописанными жильцами невозможно нормально жить, можно ли продать эту квартиру другому человеку?

Да, такая сделка предусмотрена ст. 460 ГК РФ. Обязательным требованием при заключении соглашения о купле-продаже является предупреждение покупателя о наличии обременения в виде жильцов. В договоре указываются все граждане, зарегистрированные в квартире (ст. 558 ГК РФ).

✔ Риелторская фирма намеренно скрыла факт наличия других прописанных жильцов в квартире, сделка расторгнута и деньги возвращены, можно ли наказать риэлтора?

Да, недобросовестного риэлтора можно привлечь к материальной ответственности, обратившись в суд. В судебном порядке есть возможность возместить все прямые и косвенные убытки, связанные с признанием сделки недействительной. Например, если Вам негде жить в связи с несостоявшейся сделкой и приходится снимать квартиру, данные растраты можно возместить на основании ст. 15 ГК РФ.
Если действия риэлтора причинили Вам моральные переживания, можно предъявить иск о компенсации морального вреда. К нему желательно приложить медицинские справки от психиатра.

Адвокат Владимир Бахвалов рассказывает о том, что делать если купили квартиру с «прописанным» человеком.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как быть, если бывший хозяин не выписался из проданной квартиры?

При покупке жилья на вторичном рынке граждане нередко сталкиваются с ситуацией, когда бывшие собственники «забывают» или по каким-то причинам не хотят выписываться из проданной ими квартиры.

Для нового собственника – это дополнительная головная боль. Поскольку «прописка» предоставляет право пользования жилым помещением, то есть возможность проживать в нем. Кроме того, согласно статье 153 Жилищного Кодекса РФ у собственника с момента возникновения у него право собственности образуется обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг. Платежи начисляются, исходя из лицевого счета жилого помещения и количества зарегистрированных в нем лиц. Иными словами, новому собственнику придется платить коммуналку и за предыдущего хозяина, а также членов его семьи, если они все еще прописаны в квартире.

Прежде чем разобраться как быть в такой ситуации, оговоримся, что сейчас термин «прописка» неправомерен. Об этом мы упоминали в материале, посвященном месту оплаты коммунальных услуг. Но давайте для простоты будем использовать его в этой статье, подразумевая при этом государственную регистрацию по месту жительства.

Итак, гражданин продает квартиру. Право собственности на нее у него прекращается. У жилья появляется новый хозяин. И самый оптимальный вариант, когда бывший хозяин и его родственники выписываются еще до заключения договора купли-продажи. Но на практике процессы оформления сделки и снятия с учета зачастую протекают параллельно. При этом существенным условием договора продажи жилого помещения является обязанность продавца указать всех лиц, сохраняющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем (статья 558 Гражданского Кодекса РФ).

Кроме того, в текст договора нередко включается пункт, устанавливающий обязанность зарегистрированных в продаваемой квартире лиц выписаться из нее в определенные сроки. А при приобретении квартиры в ипотеку банки, как правило, просят предоставить соответствующие нотариально заверенные заявления.

Таким образом, по закону бывший собственник и члены его семьи должны добровольно сняться с регистрационного учета. Но как быть, если этого не происходит.

Согласно статье 304 Гражданского Кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Кроме того, часть 2 статьи 292 Гражданского закона устанавливает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Однако указанная норма содержит приписку – «если законом не установлено иное». Под иным подразумеваются категории граждан, которых выписать невозможно или крайне затруднительно. Так, снять с регистрационного учета несовершеннолетних или недееспособных можно только с согласия органа опеки и попечительства.

Нельзя выписать лиц, которые отказались от приватизации или не могли в ней участвовать, но на момент ее совершения находились в равных долях с тем, кто ее совершил. Также нельзя снять с учета лиц, получивших право пользования жилым помещением по договору пожизненной ренты и в результате завещательного отказа.

Если среди прописанных нет данных категорий граждан, самым эффективным решением проблемы будет обращение в суд.

Перед этим юристы советуют вручить бывшему собственнику письменное уведомление, в котором указать, что он утратил право пользования данным жилым помещением и обязан выписаться из него. Следует также указать, что на него по-прежнему начисляются коммунальные платежи, которые новый собственник вынужден оплачивать, но намерен взыскать с экс-хозяина в судебном порядке как неосновательное обогащение.

Читать еще:  Законно ли штрафовать сотрудников

Если этот шаг будет проигнорирован, пишем исковое заявление «Об утрате права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета». Правовым обоснованием исковых требований будут указанные выше нормы. Иск подается по месту жительства ответчика. К нему прилагаются свидетельство о праве собственности на жилое недвижимое имущество, договор купли-продажи, выписка из паспортного стола («справка номер восемь»), квитанция об уплате гос.пошлины, копия заявления для ответчика и другие необходимые документы.

Большинство исков о снятии с регистрации удовлетворяются в пользу собственника. Он на основании полученного судебного решения может выписать бывших владельцев, а также получить перерасчет за коммунальные платежи, написав заявление в управляющую компанию.

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, если он не выписывается

При взаимодействии

Палаты адвокатов
Москвы

Федеральной палаты адвокатов

Мы гарантируем Вам

Обработку заявок 24/7

100% гарантию помощи

Содержание

Вторичный рынок жилья при совершении сделок купли-продажи может преподнести новоиспеченному владельцу квартиры неприятные сюрпризы. Часто бывает при суматохе с переездом и оформлении документов трудно проконтролировать выписку предыдущего владельца жилища.

Конечно, этого можно избежать при покупке жилой площади в новостройке. Жильё сдается в эксплуатацию после завершения строительных работ первому владельцу. Однако не у всех есть возможности приобрести новое жилье. К тому же, жилище на вторичке уже обустроено и располагается в комфортном районе.

Какие варианты выписки экс-владельца из купленной квартиры существуют и куда обратиться в случае отказа, вы узнаете в этой статье.

Законодательное регулирование правового вопроса

Первое на что необходимо сделать акцент при заключении договора о приобретении квартиры – наличие пункта об аннулировании прописки предыдущего собственника по вашему адресу. Во многих случаях это положение договора решает проблему выписки прошлого хозяина квартиры. Помимо этого, факт продажи жилого помещения не делает автоматической процедуру снятия с регистрации, в связи с чем, на прошлого владельца будут начисляться коммунальные платежи.

Безусловно, такая ситуация расстроит новоселов, но и это еще не все. Гражданский Кодекс гласит, что зарегистрированные в квартире граждане имеют право пользования жилплощадью. Иными словами, бывший хозяин может на ней проживать. Несправедливо, ведь у квартиры новый владелец. Но закон есть закон. Однако новоиспеченный собственник недвижимости может обратиться к продавцу жилья с требованиями выписать бывшего хозяина.

Если прошлый хозяин добровольно решил вопрос с регистрацией, вам повезло. Вы избавлены от проблем, которые связаны с судебными разбирательствами, и спокойно обустраиваете свое гнёздышко. В противном случае, даже при обращении в судебные инстанции, решение о выписке будет принято в вашу сторону. Но какой ценой? Ценой нервов, потраченного времени и стрессов.

Гражданский Кодекс гласит, что переход имущественного права от одного владельца к другому влечет за собой прекращение всех прав на помещение бывшим хозяином. Но как поступить в ситуации, когда квартира была куплена с прописанным человеком?

В практике существует два варианта – добровольное и принудительное снятие с регистрационного учета. Рассмотрим далее обе ситуации.

Выписка через МФЦ и паспортный стол

Вы заметили после приобретения жилплощади факт прописки постороннего вам человека. Куда бежать в такой ситуации? Что делать? Для начала оповестите об этом прежнего хозяина. Ситуации бываю разные – человек был в командировке, болел или разводился. Иными словами, просто не занимался выпиской по вашему адресу. Имея добрые намерения, прописанный гражданин пойдет на уступки и выпишется добровольно. Ваше присутствие при этом не нужно, но знать, как происходит процедура крайне важно. Так вы сможете контролировать процедуру снятия с регистрации и быть уверенным в успешном окончании процесса.

Аннулирование прописки производится в паспортном столе по адресу прописки или МФЦ. Бывший владелец квартиры обязан предоставить документацию:

  • Паспорт и его ксерокопия.
  • Документацию на новую жил.площадь, если человек сразу же будет прописан по новому адресу.
  • Заполненное заявление о желании выписаться.

Если бывший хозяин не может выделить время на сбор бумаг и простаивание в очереди, то он может составить доверенность на человека или компанию, которая займется решением этого вопроса.

Как только документы о снятии с регистрации поданы, гражданину выдается справка, в которой указывается дата подачи заявления, список документации, а также период, в течение которого бывший владелец жилья может забрать паспорт со штампом регистрации.

В зависимости от загруженности сотрудников, оформление выписки с адреса осуществляется от трёх до пяти рабочих дней. Если параллельно производится регистрация в другое жилище, период может увеличиться до недели. Помимо этого, процедура снятия с регистрации является бесплатной.

После снятия с регистрационного учета, человеку выдают справку, где прописывается не только факт выписки, но и требование зарегистрироваться по новому месту жительства в течение одного месяца.

Однако не всегда выписка проходит в добровольном порядке. Бывший собственник ни в какую не хочет выписываться, мотивируя это тем, что нет времени на хождение по гос. учреждениям. Кто-то вовсе пропадает и не отвечает на телефонные звонки. В таких ситуациях единственным вариантом остается обращение в судебные инстанции. Рассмотрим подробнее процедуру снятия с регистрационного учета через суд.

Процедура выписки с адреса через суд

Если никакие уговоры бывшего хозяина не помогают, и он нагло игнорирует все просьбы, смело обращайтесь в суд. Не забывайте также о том, что вы платите коммуналку за постороннего человека. Кстати, в исковое заявление можно включить и требование о взыскании компенсации. Но обо всем по порядку.

1. Шаг первый – формируем исковое заявление в мировой суд

Иск составляется на стандартном листе А4. Документ обязательно содержит следующую информацию:

  1. Шапка – название судебной инстанции.
  2. Сведения о вас и экс-собственнике. Указывается Ф.И.О. и информация из паспорта.
  3. Формулировка оснований, по которым вы направляете заявление в суд (аннулировать регистрацию бывшего владельца по вашему адресу после приобретения жилья).
  4. Формулировка требований к суду –снятие с регистрации бывшего собственника принудительно. Можно включить компенсацию за выплату коммунальных платежей.
  5. Отсылки на законодательное регламентирование вопроса.
  6. Список прилагаемой документации.
  7. Число и подпись.

Особое внимание стоит уделить формулировке причин обращения и требований к суду. Вы должны четко прописать, какие неудобства доставляет вам сложившаяся ситуация. Например, страх того, что зарегистрированные лица будут пользоваться квартирой, внушительные выплаты по коммунальным платежам и т.п. Исковое ходатайство рекомендуем составлять под руководством юристов-консультантов.

Помимо этого, в иске пропишите в качестве адреса проживания ответчика адрес, с которого снимается регистрация. Это требуется для отправки судебных повесток. Даже если человек не проживает по месту регистрации и не забирает отправленную корреспонденцию, судья считает извещения полученными. Если ответчик не приходит на слушания, а повестки отправлены, заседание проводится без его участия.

Исковое заявление можно заполнить вручную ручкой черного или синего цвета. Мы рекомендуем набрать текст заявления на компьютере.

2. Шаг второй – обращаемся в суд по адресу нахождения жилища

В канцелярии необходимо взять квитанцию, чтобы оплатить гос. пошлину в размере трехсот рублей. Оплата производится в самом здании суда. Затем вы предоставляете пакет документов сотруднику приемной, который включает следующий перечень бумаг:

  • Составленный иск.
  • Выписка из Росреестра или другие документы, которые свидетельствуют о праве собственности на жилище.
  • Договор покупки-продажи жилища.
  • Выписки по форме №9 (из домовой книги).
  • Паспорт заявляющей стороны либо доверенного лица при наличии документа о представлении интересов с нотариальным заверением.
  • Квиток об осуществлении оплаты пошлины.

После подачи заявления придется подождать пять рабочих дней, чтобы судья ознакомился с иском.

3. Шаг третий – рассмотрение искового ходатайства и назначение даты, когда будет проводиться предварительное заседание

В пятидневный срок с даты подачи заявления, судья выносит решение относительно иска – принятие, отклонение или приостановление. Если судом принят иск, то назначается дата предварительного заседания в течение месяца с даты принятия решения относительно иска. Участникам процесса направляются заказные письма с уведомлением о дате, времени и месте заседания.

4. Шаг четвертый – процесс предварительного заседания

Эта процедура является подготовительным этапом к разбирательствам. Судом выслушиваются требования заявителей, рассматривается пакет документов. В зависимости от предоставленных приложений, суд указывает на нехватку какой-либо документации по делу. Затем, назначается дата судебного слушания, о чем направляются уведомления участникам процесса.

5. Шаг пятый – процесс судебного заседания

На этом этапе озвучиваются требования по иску. Вам, как истцу, нужно сделать две вещи: во-первых, укажите в договоре о приобретении квартиры на пункт о выписке собственника с квартиры. Поэтому обязательно возьмите с собой договор. Если этого положения нет, то второе, что вы должны сделать – указать на нормы гражданского права о том, что прописка прошлых хозяев мешает полноценно эксплуатировать жилую площадь.

На практике, судье достаточно предъявить эти основания, чтобы принять решение в вашу пользу.

6. Шаг шестой – объявляется судебное решение

Решение суда может быть принято в очной или заочной форме. В первом случае, оно начинает действовать через месяц, во втором – спустя месяц и семь суток. В течение этих периодов, одна из сторон вправе обжаловать решение.

7. Шаг седьмой – забираем ксерокопию судебного решения в канцелярии

8. Шаг восьмой – предоставление ксерокопии судебного решения в управление МВД

После того, как решение суда вступило в силу, вы предоставляете документы в управление МВД. В течение трех суток экс-хозяина квартиры снимают с регистрационного учета принудительно.

С какими проблемами можно столкнуться при выписке через суд

Существует перечень обстоятельств, при которых аннулирование регистрационного учета будет невозможно даже через суд:

  1. Прописаны несовершеннолетние. Детей можно выписать либо к родителю, либо вообще никак. Обстоятельства осложняются наличием доли собственности ребенка в жилище. Поэтому даже ООПиП не дадут разрешения на снятие с регистрации, что говорить о судебных инстанциях.
  2. По адресу зарегистрированы лица, имеющие право на пожизненное проживание в квартире. Это относится к ситуациям, когда собственность перешла в дар родным или близким, а также по завещанию получателям наследства.
  3. Прописаны супруги. Состоящие в брачных отношениях лица имеют право эксплуатировать недвижимость на основании доли совместной собственности. Это право также регулируется брачным контрактом.

Таким образом, даже при продаже жилища, вышеперечисленные граждане сохраняют регистрацию. Поэтому в своих же интересах важно узнать о зарегистрированных лицах перед приобретением квартиры. Не поленитесь и обратитесь за архивной выпиской из домовой книги. Так вы убережете себя от квартирного обременения и проблем, связанных с регистрацией.

В заключении отметим, что покупая вторичное жилье, никто не застрахован от «приобретения» прописанного человека. Мы рекомендуем вам перед покупкой тщательно проверить жилую площадь не только на наличие дефектов, но и юридическое обременение. При обращении в суд, обязательно проконсультируйтесь с юристами о возможных рисках и исходах ситуации.

Вы можете круглосуточно и бесплатно спросить наших консультантов!

Заполните специальную форму внизу или напишите в онлайн чат

Позвоните по телефону горячей линии:
Для жителей Москвы и Московской области — +7 (495) 128-31-35

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector