Аренда имущества у физического лица налоговые последствия

Аренда имущества работников и других физических лиц

Из статьи Вы узнаете:

1. Как оформить договор аренды имущества с работником или другим физлицом.

2. Что выгоднее: компенсация за использование личного автомобиля сотрудника или оплата по договору аренды.

3. Налогообложение и бухгалтерский учет арендных платежей в пользу физического лица.

Сложно представить себе организацию или предпринимателя, которые обходятся в своей деятельности без использования хотя бы минимального количества имущественных ресурсов. К «стандартному» имуществу, без которого ведение бизнеса в настоящее время практически невозможно, относится, например, офисная техника, компьютеры, телефоны. Однако в большинстве случаев для ведения хозяйственной деятельности требуется еще офис, автомобиль, оборудование и т.д. Список используемого имущества может быть самым разнообразным в зависимости от масштабов и специфики бизнеса. При этом далеко не все организации могут позволить себе приобретать все необходимое в собственность, а многие просто не видят в этом смысла (лишние затраты на содержание, налог на имущество и т.д.). Гораздо удобнее воспользоваться чужим имуществом, например, взять в аренду. Если арендодатель – юридическое лицо или ИП, то сложностей с оформлением договора и учетом арендных расходов, как правило, не возникает. А вот если арендодателем выступает ваш сотрудник или другое физическое лицо, нужно быть готовым к определенным нюансам в оформлении сделки, налогообложении и учетном отражении, о которых пойдет речь в этой статье.

Документальное оформление аренды имущества физического лица

Если Вы арендуете имущество у физического лица, то порядок документального оформления такой сделки, а также налогообложения по ней не зависит от того, является это физлицо сотрудником или нет. Аренда имущества физлица оформляется договором, согласно которому арендодатель (физлицо) обязуется предоставить арендатору (организации или ИП) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При составлении договора аренды необходимо учитывать следующие особенности:

  • Форма договора аренды – письменная, поскольку одной из сторон является юридическое лицо (ИП) (ст. 609 ГК РФ).
  • Срок аренды – устанавливается договором по соглашению сторон. Если срок аренды не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

! Обратите внимание: Если договор аренды здания или сооружения заключается на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому, чтобы избежать данной процедуры, в договоре необходимо четко прописать срок аренды, не превышающий года.

  • Объект аренды – в обязательном порядке должен быть установлен в договоре.

Кроме того, в договоре необходимо прописать все основные характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. В противном случае договор аренды признается недействительным (ст. 607 ГК РФ). Например, если объектом аренды является автомобиль, необходимо указать все его основные характеристики: марку, модель, год выпуска, регистрационный номер, номер ПТС и т.д. Если передаче подлежит помещение – его адрес, площадь, состав, приложить схему.

! Обратите внимание: при составлении договора аренды у арендодателя необходимо запросить документы, подтверждающие его право собственности на передаваемое имущество. Если арендодатель не является собственником имущества, он должен предоставить документы, дающие ему право совершать сделки по передаче в аренду имущества от имени собственника.

  • Арендная плата – размер, порядок и сроки уплаты арендных платежей устанавливаются в договоре по соглашению сторон. Если порядок и сроки внесения арендной платы в договоре не определены, они принимаются как порядок и сроки, действующие в отношении аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
  • Обязанности сторон – определяются договором. По умолчанию (если другое не установлено в договоре) капитальный ремонт имущества, являющегося объектом аренды, осуществляет арендодатель, а текущий ремонт – арендатор.
  • Аренда автомобиля – в договоре необходимо прописать характер аренды: с экипажем или без экипажа.

Аренда автомобиля с экипажем предполагает, что арендодатель не только предоставляет свое транспортное средство во временное владение и пользование, но еще и оказывает услуги по управлению им и по технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Аренда без экипажа, соответственно, предполагает только предоставление транспортного средства во временное владение и пользование (ст. 642 ГК РФ). В соответствии с Гражданским кодексом, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность по проведению капитального и текущего ремонта возлагается на арендодателя, а по договору аренды без экипажа – на арендатора (ст. 634, 644 ГК РФ). В договоре аренды транспортного средства с экипажем лучше отдельно указать сумму арендной платы, а также сумму, причитающуюся арендодателю за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации. Такое разграничение в дальнейшем позволит избежать проблем с начислением НДФЛ и страховых взносов.

При составлении договора аренды имущества с работником или другим физическим лицом предлагаю Вам воспользоваться готовыми образцами договоров:

Передача имущества по договору аренды оформляется актом приема-передачи. В акте нужно перечислить все основные характеристики объекта аренды, его недостатки, повреждения и т.д., поскольку после заключения договора ответственность за содержание арендованного имущества в надлежащем состоянии ложится на арендатора. Возврат имущества из аренды оформляется актом возврата.

НДФЛ с доходов физического лица от сдачи имущества в аренду

Доходы физического лица от сдачи в аренду имущества подлежат обложению НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов) или 30% (для нерезидентов) (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Независимо от того, состоит арендодатель в трудовых отношениях с арендатором или нет, организация-арендатор является налоговым агентом. Поэтому именно арендатор должен исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с арендной платы при ее фактической выплате физлицу (п. п. 1 и 4 ст. 226 НК РФ). Кроме того, организация-арендатор обязана предоставить в налоговую инспекцию по итогам года сведения по форме 2-НДФЛ в отношении доходов арендодателя.

В справке 2-НДФЛ доходы физлица от сдачи в аренду имущества отражаются с кодом «2400». В том случае, если заключен договор аренды транспортного средства с экипажем, в справке отражаются отдельно: арендная плата с кодом «2400», а также плата за услуги по управлению и технической эксплуатации с кодом «2010» (Приложение 3 к Приказу ФНС России от 17.11.2010 № ММВ-7-3/611@ «Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц и рекомендаций по ее заполнению, формата сведений о доходах физических лиц в электронном виде, справочников»).

! Обратите внимание: включение в договор аренды имущества с физическим лицом условия о том, что арендатор не является налоговым агентом и арендодатель должен самостоятельно уплачивать НДФЛ с арендной платы в бюджет, противоречит налоговому законодательству РФ. Поэтому независимо от наличия такого условия, организация-арендатор признается налоговым агентом по отношению к арендодателю-физлицу, то есть ответственность за полноту и своевременность уплаты НДФЛ с арендной платы полностью лежит на организации. В случае неисполнения своих обязанностей как налогового агента организация может быть привлечена к ответственности по ст. 123 НК РФ (штраф в размере 20% от суммы налога, подлежащей удержанию и перечислению в бюджет). Такой позиции придерживается Минфин РФ в письмах от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314 и от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148.

Страховые взносы с арендной платы физическому лицу

Арендная плата, выплачиваемая сотруднику или другому физическому лицу по договору аренды имущества, не облагается страховыми взносами на обязательное пенсионное, медицинское, социальное страхование (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ), а также взносами на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний (ст. 5 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ).

Однако если Вы заключили с физлицом договор аренды транспортного средства с экипажем, то помимо арендной платы по нему предусматривается плата физлицу за услуги по управлению. Вторая составляющая оплаты (за услуги) с правовой точки зрения относится к выплатам физическому лицу по договору гражданско-правового характера, предметом которого является оказание услуг. Поэтому с суммы оплаты физлицу за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации организация должна начислить страховые взносы в ПФР, ФОМС, ФСС (на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством) (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ). Страховые взносы в ФСС в части страхования от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний уплачиваются в том случае, если это предусмотрено в самом договоре аренды транспортного средства с экипажем.

Налог на прибыль, УСН

Организации, применяющие общую систему налогообложения имеют право учесть арендные платежи за арендуемое имущество в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом такие расходы должны быть экономически обоснованы и подтверждены документально. Для документального подтверждения расходов достаточно договора аренды и акта приема-передачи. То есть составлять ежемесячные акты об оказанных услугах не требуется, если их составление прямо не предусмотрено договором аренды (Письма Минфина России от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 24.03.2014 № 03-03-06/1/12764).

! Обратите внимание: Налогоплательщики, использующие метод начисления, учитывают арендную плату в расходах на последнее число отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Кроме самой арендной платы арендатор может уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по ремонту арендованного имущества (текущему и капитальному), если обязанность по такому ремонту возложена на него по договору аренды (пп. 1 и 2 ст. 260 НК РФ, Письмо Минфина России от 29.05.2008 № 03-03-06/1/339). Помимо этого к налоговому учету могут быть приняты и расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества, например, расходы на содержание автомобиля, используемого по договору аренды: на ГСМ, стоянку, страхование (если договором аренды обязанность по страхованию возложена на арендатора).

Плательщики УСН также могут учитывать в составе расходов арендные платежи за пользование имуществом (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). При этом датой принятия к налоговому учету таких расходов будет являться дата их фактической оплаты, то есть дата выплаты арендной платы за истекшие периоды.

Читать еще:  Можно ли восстановить трудовую книжку по ксерокопии

Что выгоднее: компенсация за использование личного транспорта или аренда автомобиля сотрудника

О том, как оформить компенсацию за использование личного транспорта работнику, а также о налогообложении компенсационных выплат я писала в предыдущих статьях. Теперь, когда мы разобрались с порядком налогообложения арендной платы по договору аренды имущества физлиц, предлагаю сравнить, что же выгоднее для работодателя: выплачивать компенсацию за использование личного автомобиля сотруднику или заключить с ним договор аренды автомобиля. Результаты сравнения представлены в табличке:

Чем может обернуться безвозмездное пользование имуществом?

В письмах наших читателей нередко описывается следующая ситуация. Организация бесплатно пользуется помещением или иным имуществом, принадлежащим другой компании, либо вообще не заключая при этом никакого договора (например, аренды и пр.), либо по договору безвозмездного пользования (срочному или бессрочному). Хотелось бы предупредить о возможных негативных налоговых последствиях такого пользования.

Что вам за это будет

Дело в том, что бесплатное использование имущества влечет за собой получение внереализационного дохода от безвозмездно полученного права на пользование имуществом . Этот доход рассчитывается оценочным путем по ст. 40 НК РФ. И если вы не учтете его при расчете налоговой базы по налогу на прибыль или налогу при УСНО , то налоговики, обнаружив такое положение вещей, сделают следующее:

— доначислят налог на прибыль (налог, уплачиваемый в связи с применением УСНО) с суммы такого дохода, рассчитанной исходя из цен, по которым аналогичное имущество сдается в аренду ;
— начислят соответствующие пени ;
— оштрафуют за неуплату налога на прибыль («упрощенного» налога) в размере 20% от суммы неуплаченного налога .

Внимание! У того, кто предоставляет свое имущество в безвозмездное пользование, тоже могут быть проблемы. Во-первых, он не вправе начислять амортизацию по такому имуществу , во-вторых, ему могут доначислить НДС с рыночной стоимости аренды аналогичного имущества .

Это нам подтвердили и в ФНС России.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

МЕЛЬНИЧЕНКО АНАТОЛИЙ НИКОЛАЕВИЧ — Государственный советник РФ 1 класса

«При проведении выездных проверок налоговые органы обращают особое внимание на правовые основания использования налогоплательщиком в своей деятельности имущества, имущественных прав, работ и услуг других лиц.

Если организация получила от другой организации право безвозмездно пользоваться ее имуществом (к примеру, офисом), то в этом случае она обязана включить в налоговую базу сумму внереализационных доходов, определяемую исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества без учета НДС. Такой позиции придерживается и Президиум ВАС РФ «.

Все перечисленные последствия будут и тогда, когда право безвозмездно пользоваться имуществом вы получили от своего учредителя, чья доля в вашем уставном капитале составляет более 50% . Ведь для целей налогообложения не учитываются доходы в виде полученного безвозмездно от учредителя имущества, а не имущественного права .

Единственные, кто не должны учитывать в составе доходов для целей налогообложения прибыли безвозмездно полученное имущественное право, — это некоммерческие организации, бесплатно пользующиеся государственным и муниципальным имуществом для ведения уставной деятельности .

Когда нужно признавать «безвозмездный» доход

Что касается даты признания дохода при безвозмездном пользовании имуществом, то для организаций, использующих метод начисления, все более-менее ясно: они должны признавать такие доходы в течение всего периода пользования имуществом на конец каждого квартала (месяца) . Кстати, многие упрощенцы не хотят признавать доход в виде безвозмездно полученного имущественного права, так как реально никаких денег они не получают и момент признания дохода в такой ситуации не определен.

Такая позиция ошибочна. Ведь доход — это не только фактическое поступление денег, но и получение иного имущества или имущественных прав . Более того, внереализационные доходы у упрощенцев учитываются в том же порядке, что и у организаций, применяющих общий режим налогообложения . А у последних безвозмездно полученное имущественное право прямо названо в числе доходов. Если же говорить языком экономики, то доход (экономическая выгода) от безвозмездного пользования имуществом заключается в сбереженных деньгах, которые упрощенец уплатил бы, если бы пользовался имуществом за плату.

А вот что нам ответили в ФНС насчет даты признания дохода упрощенцами при безвозмездном пользовании имуществом.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

МЕЛЬНИЧЕНКО АНАТОЛИЙ НИКОЛАЕВИЧ, Государственный советник РФ 1 класса
«Для налогоплательщиков, применяющих кассовый метод, датой получения дохода в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом является:
дата подписания документов, подтверждающих передачу имущественных прав;
день фактического получения имущественных прав на безвозмездное пользование имуществом».

Получается, что если имеется документ, в котором указано, на какой срок передается имущество, то нужно учесть сразу доход за все время пользования имуществом. Если же такого документа нет, то доход должен определяться в каждом из отчетных периодов исходя из стоимости аренды аналогичного имущества.

Как можно смягчить неприятные последствия

Выходит, что при безвозмездном пользовании имуществом лучше вообще не иметь у себя никаких документов, из которых было бы ясно, как долго вы этим имуществом пользуетесь. В этом случае вы хотя бы сможете сказать налоговикам, что «всего неделю как переехали в этот офис». Таким образом, вменяемый вам налогооблагаемый доход будет небольшим и вы можете отделаться, что называется, малой кровью. Но учтите, что налоговая может доказать обратное, а именно что помещением вы пользуетесь продолжительное время. Инспекторы могут опросить ваших соседей по офисному зданию, или же вас запросто может выдать, к примеру, старое рекламное объявление в прессе с указанием вашего адреса. И тогда уже доначисления налогов и других неприятностей не избежать.

Но даже в этом случае сдаваться рано. У вас есть немало шансов оспорить в суде правильность определения налоговиками рыночной цены аренды аналогичного имущества, исходя из которой они определяют полученный доход . Дело в том, что для сравнения цен им не часто удается найти идентичные или однородные объекты, особенно если это недвижимость. Судебные споры по этому вопросу, которые выиграла бы ИФНС, встречаются редко. Да и то это происходит, когда налогоплательщик и не пытается оспорить правильность определения налоговиками рыночной цены .

Если налоговым органам станет известно, что ваша компания пользуется чужим имуществом безвозмездно, они обязательно доначислят налог с денег, сэкономленных на аренде, а также оштрафуют вашу организацию.

Итак, безвозмездное пользование имуществом сродни бесплатному сыру, который, как известно, бывает только в мышеловке. Это может привести к дополнительным налоговым рискам. Поэтому, прежде чем радоваться возможности не платить, к примеру, за занимаемое помещение, адекватно оцените все возможные негативные последствия такой ситуации. Все-таки безопаснее заключить договор аренды, пусть и с небольшой арендной платой, которую вы будете включать в расходы, и спать спокойно, чем вздрагивать от каждого звонка из ИФНС.

——————————-
п. 8 ст. 250 НК РФ, Письма Минфина России от 11.12.2009 N 03-03-06/1/804, от 04.02.2008 N 03-03-06/1/77
Письмо Минфина России от 31.10.2008 N 03-11-04/2/163; Постановления ФАС ВВО от 29.07.2008 N А29-9662/2007; ФАС СЗО 01.10.2008 N А44-96/2008; ФАС СКО от 22.10.2008 N Ф08-6323/2008
п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 40 НК РФ
ст. 75 НК РФ
п. 1 ст. 122 НК РФ
п. 3 ст. 256 НК РФ; Письмо УФНС России по г. Москве от 31.10.2007 N 20-12/104582
подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154, ст. 40 НК РФ; Письмо Минфина России от 05.05.2009 N 03-07-11/133; Постановление ФАС ВВО от 18.02.2008 N А31-567/2007-15
п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98
Письма Минфина России от 14.03.2008 N 03-05-05-02/12, от 24.01.2007 N 03-11-05/10
подп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ
подп. 16 п. 2 ст. 251 НК РФ; Письмо Минфина России от 19.03.2010 N 03-03-06/4/24
п. 1 ст. 271, ст. 285 НК РФ
п. 2 ст. 272, п. 1 ст. 346.17 НК РФ
п. 1 ст. 346.15 НК РФ
см., например, Постановления ФАС ВВО от 29.07.2008 N А29-9662/2007; ФАС СЗО от 01.10.2009 N А42-7203/2008
см., например, Постановление ФАС ВСО от 31.03.2009 N А33-4100/08-Ф02-1119/09

Впервые опубликовано в журнале «Главная книга» N 08, 2010

Аренда помещения у физического лица юридическим лицом

Очень часто для того, чтобы открыть свой магазин, кафе или другой вид бизнеса, то тогда приходиться брать в аренду помещение. Если же человек, который хочет взять аренду – юридическое лицо, то тогда существует множество особенностей для оформления подобного договора. Об этих нюансах важно помнить как одной, так и другой стороне.

Аренда юридическим лицом у физического помещения

Многие компании имеют возможность заключить договор аренды, как с физическим, так и с юридическим лицом. Здесь во втором варианте все довольно просто: необходимо сплачивать сумму, которая указана в договоре, и при этом платить за пользование коммунальными услугами.

А в случае с подписанием такого же договора с физическим лицом вся процедура гораздо сложнее. В этом случае кроме платы за пользованием помещением и коммунальные услуги, еще и нужно выступать налоговым агентом, также удерживать из платы НДФЛ.

Так, перед тем, как заключить договор, необходимо проверить, является ли гражданин, который сдаёт в аренду данное помещение самозанятым лицом, или же есть индивидуальным предпринимателем. Но, и в одном, и в другом случае, индивидуальные предприниматели, как и самозанятые лица самостоятельно платят налог, вне зависимости от системы налогообложения.

Если же человек, который хочет сдать в аренду помещение, не подходит ни под первую, ни вторую категорию, то тогда организация, какая будет арендовать данное помещение, будет выступать налоговым агентом. Это указано в статье 226 Налогового Кодекса РФ.

Так, при заключении договора, необходимо удерживать в обязательном порядке 13% НДФЛ, если это резидент. Если же это нерезидент, то тогда такая плата будет составлять 30%. После этого необходимо перечислить средства, с учетом минуса полученной суммы.

Так, уплатить налог необходимо не позже следующего дня, когда было произведено перечисление арендной платы по тому самому КБК, что и уплачивается НДФЛ с заработной платы.

Если арендодатели являются физическими лицами, то тогда по всем операциям, связанным с арендой помещения необходимо вести налоговой регистр НДФЛ. По таким выплатам нужно каждый квартал сдавать специальный отчет 6 НДФЛ.

В конце каждого года по физлицам необходимо сдавать справку в налоговую 2-НДФЛ. В такой отчетности указывается код налога – 1400. Такая налоговая плата не облагается страховыми взносами. В таком случае не удерживается плата за использование воды, электричества и других коммунальных услуг в НДФЛ.

Читать еще:  Можно ли иметь две временные регистрации одновременно

При аренде помещения, платить все необходимые платежи по НДФЛ не разрешается арендодателю. Такое условие четко прописано в письме Министерства финансов РФ. Также неправомерными есть действия по вымогательству регистрации физического лица в индивидуального предпринимателя для заключения договора об аренде.

Так, физлица имеют полное право сдавать в аренду, как жилое помещение, так и нежилое, если это их собственность на законных основаниях.

Основные правила при составлении договора

Для того, чтобы можно было арендовать помещения, первым делом необходимо составить договор в письменном виде. При этом необходимо обратить внимание на нормы главы 34 Гражданского Кодекса. Так, по закону, помещение передаётся в собственность арендатора сразу же после того, как будет внесены средства оплаты по договору. Таким образом, данный договор должен состоять из таких пунктов:

  1. Все данные двух сторон. Так, для физического лица в этом пункте необходимо вписать ИНН, его паспортные данные, а также номер банковской карточки или счета, куда будет отправляться платеж.
  2. Вся информация о технических характеристиках того объекта, который сдаётся в аренду. Это такие данные:
  • должен быть указан точный адрес объекта, с номером квартиры или офиса;
  • общая площадь, которая сдаётся в аренду;
  • его кадастровый номер;
  • также должно быть указано жилое это помещение, или нежилое.
  1. Вид данного помещения с указанием способов эксплуатации: офис это, или торговая площадь, склад.
  2. Сумма за аренду и прописаны строки уплаты средств за использование помещения.
  3. В каком порядке будет возмещено деньги за использования коммунальных услуг.

При заключении договора, если хоть один из этих пунктов отсутствует, данный документ считается недействительным.

Также очень важно указать срок действия подобного договора. Если здесь не прописана дата, до которой он считается действительным, то в таком случае, договор будет действовать на протяжении неопределённого времени.

Если подобный документ укладывается с физическими лицами и его срок действия превышает 1 год, то тогда его необходимо регистрировать в государственном Росреестре. Так, дата регистрации и будет считаться датой начала действия этого документа. Так, на практике, многие компании указывают срок действия договора – 11 месяцев, чтобы избежать его просрочки.

Как сэкономить на налогах, сдавая жильё в аренду?

Безвозмездное пользование и аренда имущества учредителя – особенности налогообложения и налоговые риски

Кочетков Юрий Владимирович, генеральный директор «Бурмистр.ру»
www.burmistr.ru

Начинается бизнес у всех примерно одинаково – с осознания того, что пора… Следующий вопрос – где взять офис, компьютеры, столы и прочее имущество. Если денег достаточно – можно купить всё самое необходимое и начать работать. Если же денег на покупку имущества у компании нет, можно использовать в деятельности организации имущество учредителя. В данной статье мы рассмотрим особенности налогообложения безвозмездного пользования и аренды имущества, так как это основные варианты оформления использования имущества учредителя в деятельности созданной им компании.

«Официально» использовать в деятельности организации имущество учредителя можно разными способами. Некоторые из них, например безвозмездная передача имущества, «неинтересны», так как учредитель — физическое лицо теряет право собственности на данное имущество, не получая ничего взамен. Гораздо «интереснее» способы передачи прав пользования имуществом, а именно заключение договора аренды или договора безвозмездного пользования, так как при этом собственник не теряет право собственности на имущество.

Организация, использующая в своей деятельности имущество физических лиц, может оформить данные взаимоотношения договором безвозмездного пользования имущества.

Договор безвозмездного пользования регулируется статьей 689 Гражданского кодекса РФ. По данному договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть туже вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п.1 ст.689 ГК РФ)

Заключение договора безвозмездного пользования «выводит из тени» использование имущества, следовательно, при соблюдении условий экономической обоснованности и документальной подтвержденности, позволяет ссудополучателю учитывать расходы на содержание, ремонт и обслуживание имущества в расходах по налогу на прибыль и УСН. При этом никаких выплат ссудодателю не производится, а значит, нет необходимости выступать в роли налогового агента и уплачивать НДФЛ (ст.209 НК РФ). Это, безусловно, плюс для любого налогоплательщика.

Однако, у такой схемы есть и минусы.

Величина полученного от безвозмездного пользования имущества внереализационного дохода определяется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст.40 НК РФ. Данная цена не может быть ниже:

— определяемой в соответствии с главой 25 НК РФ «Налог на прибыль» остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу;

— затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам).

Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки (п.8 ст.250 НК РФ).

Особенно тщательно надо подойти к определению величины внереализационного дохода в ситуации, когда собственником имущества, передаваемого организации в безвозмездное пользование, является её руководитель (учредитель). С учетом конкретных обстоятельств юридическое лицо и его руководитель могут быть признаны взаимозависимыми лицами в смысле статьи 20 НК РФ ( Президиум Высшего арбитражного суда РФ Информационное письмо от 17 марта 2003 г. № 71 ).

Сослаться на пп.11 п.1 ст.251 НК РФ, согласно которой если физическое лицо, является учредителем с долей больше, чем 50%, то имущество, полученное от этого физического лица, безвозмездно не формирует доход, облагаемым налогом на прибыль, в данном случае не получится. Ведь, как указано в п. 2 Информационного письма от 22.12.2005 N 98 Президиума ВАС РФ , данная норма не распространяется на имущество, полученное в безвозмездное пользование.

Таким образом, при заключении между организацией и физическим лицом договора безвозмездного пользования не возникает НДФЛ, однако возникает обязанность уплатить налог на прибыль со стоимости полученного в пользование имущества.

2. Оформить договор аренды имущества

Еще одним вариантом оформления отношений, возникающих между организацией и физическим лицом по использованию имущества последнего, может быть заключение договора аренды имущества.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды или законом, возлагается обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п.1 ст.616 ГК РФ). Текущий же ремонт и поддержание арендованного имущества в исправном состоянии производится арендатором (если иное не предусмотрено договором аренды) (п.2 ст.616 НК РФ)

Расходы, связанные с арендой имущества, при соблюдении требования их экономической обоснованности и документальной подтвержденности (ст.252 НК РФ):

— учитываются в целях исчисления налога на прибыль в состав расходов, связанных с производством и реализацией (пп.10 п.1 ст.264 НК РФ);

— учитываются в целях исчисление единого налога при применении упрощенной системы налогообложения (пп.4 п.1 ст.346.16 НК РФ).

Расходы, направленные на поддержание арендованных основных средств в исправном состоянии, арендодатель может учесть при исчислении налога на прибыль (п.2 ст.253 НК РФ) и УСН (пп.3 п.1 ст.346.16)

Ввиду всего вышесказанного, арендуя у физического лица имущество, организация может списывать в расходы по налогу на прибыль (УСН) все свои затраты связанные с содержанием и эксплуатацией данного имущества.

В отношении исчисления НДФЛ с арендной платы, перечисляемой владельцу имущества – физическому лицу, ситуация не такая однозначная.

Основной вопрос в данном случае – кто должен исчислять и уплачивать НДФЛ с величины получаемой арендодателем (физическим лицом) арендной платы.

Позиция 1. НДФЛ уплачивает арендатор — юридическое лицо, так как оно является налоговым агентом

Доходы физического лица, полученные им от сдачи в аренду имущества, признаются доходами, полученными от источников в РФ (пп.4 п.1 ст.208 НК РФ) и облагаются по ставке 13 процентов (ст.224 НК РФ).

Обязанность исчислить, удержать и уплатить в бюджет сумму НДФЛ с сумм доходов полученных налогоплательщиком (физлицом) от российских организаций, в соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ возложена на источник выплат, а именно на российские организации. В данном случае российские организации являются налоговыми агентами (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Как следует из содержания п. 1 ст. 24 НК РФ, налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.

На основании вышеизложенного следует, что налоговый агент обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет суммы налога.

Налоговый агент за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет суммы налога может быть привлечен к ответственности (п. 5 ст. 24 НК РФ).

Статьей 123 НК РФ установлена ответственность налоговых агентов в случае неправомерного неперечисления (неполного перечисления) сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению, которое влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей перечислению.

Таким образом, при перечислении арендной платы физическому лицу организация арендатор выступает в роли налогового агента, а значит, обязана исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ. Данная позиция изложена так же в Письмах Минфина и налоговых органов:

Позиция 2. НДФЛ уплачивает арендодатель – физическое лицо.

Вместе с тем есть и иное мнение, изложенное в Постановлении ФАС Поволжского округа от 18 мая 2009 г. по делу N А12-16391/2008 . Суд указал, что в силу пункта 1 статьи 228 НК РФ исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица — исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Учитывая то, что данная позиция идет в разрез с официальной позицией, высказываемой и налоговиками и Минфином, её применение на практике, скорее всего, вызовет спор. Поэтому, прежде чем руководствоваться позицией ФАС Поволжского округа, следует взвесить все «ЗА» и «ПРОТИВ».

Обращаем Ваше внимание и на то, что самостоятельная уплата физическим лицом сумм НДФЛ, не удержанных налоговым агентом, не освобождает налогового агента от уплаты пеней на суммы неудержанного НДФЛ ( Постановление Президиума ВАС РФ от 16 мая 2006 г. N 16058/05 )

Читать еще:  Как восстановить договор социального найма жилого помещения

Таким образом, несомненным плюсом договора аренды является возможность получения собственником имущества – физическим лицом арендной платы. С точки зрения арендатора, перечисление арендной платы означает возникновение обязанности выступать в роли налогового агента по НДФЛ, а это увеличивает документооборот и налоговые риски, связанные с неправильным исчислением и неперечислением НДФЛ в бюджет.

В отношении налога на прибыль (УСН) заключение договор аренды позволит арендатору включать в затраты, учитываемые при исчислении налога на прибыль (УСН), стоимость содержания и текущего ремонта арендуемого имущества (если обязанность содержать и ремонтировать объект аренды указана в договоре аренды).

В случае возникновения у Вас вопросов по данному материалу компания «Бурмистр.ру» готова подготовить индивидуальную консультацию, а также защитить Ваши интересы в налоговой инспекции и суде.

Обращайтесь и мы Вам поможем.

Подлежит ли налогообложению сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом по договору: ставки НДФЛ и нюансы

Нормы налогового законодательства довольно обширны, содержат в себе большое количество особенностей, исключений и нюансов. Зачастую обычному гражданину нелегко разобраться в многочисленных законах и статьях. Поэтому не всегда понятно, с каких сумм и доходов следует платить налог.

Информация, представленная ниже, направлена на то, чтобы любой смог разобраться с тем, нужно ли уплачивать налог при передаче в аренду нежилого помещения, если надо, то какой вид налога, в каких размерах, в какие сроки, когда следует подавать налоговую отчётность, и многое другое.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Какие налоги платит физлицо, если сдает недвижимость?

Арендодатель может выступать как в качестве индивидуального предпринимателя, так и обычного гражданина. Соответственно, вид налогового платежа, который необходимо уплатить в казну государства, зависит от того, какой статус имеет физическое лицо:

  • для граждан, не являющихся ИП – налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
  • для ИП – платёж, предусмотренный либо патентной, либо упрощённой системой налогообложения.

Выбор налоговой системы индивидуальным предпринимателем производится самостоятельно до наступления финансового года. Не всегда существует необходимость регистрироваться в качестве ИП для осуществления такого вида деятельности, как предоставление во временное пользование нежилого недвижимого имущества. Чёткие правила прямо не оговорены в законодательстве, однако можно сделать однозначный вывод о том, что это зависит от обстоятельств и преследуемых арендодателем целей.

Например, если физическое лицо получило нежилое помещение в наследство и временно не имеет возможности его использовать, то можно сдавать его в аренду без образования ИП и уплачивать НДФЛ. Если же главной целью аренды признаётся извлечение прибыли, то, во избежание дальнейших проблем с налоговым органом, целесообразно образовать ИП и платить налоги по выбранной налоговой системе.

Любой субъект налогообложения должен платить налоги с полученных доходов. Исключением являются доходы, которые законодательно освобождены от налогообложения.

Полученная за оказанную услугу денежная сумма представляет собой доход, который облагается налогом. При этом налоговая база и ставки отличаются в зависимости от статуса физического лица:

  • для физического лица – 13% от фактического годового дохода (30% для нерезидентов);
  • для ИП на патентной системе налогообложения – 6% от потенциально возможного годового дохода от сдачи нежилого помещения в аренду (размер дохода устанавливается законами субъектов РФ);
  • для ИП на упрощённой налоговой системе с объектом налогообложения в виде доходов – 6% от фактического объёма дохода;
  • для ИП на упрощённой системе с объектом в виде доходов за минусом расходов – 15% от разницы (прибыли).

Размеры потенциально возможного дохода для применения патентной системы устанавливаются законами субъектов РФ. Так, Законом г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53 для данного вида деятельности установлены дифференцированные размеры доходов в зависимости от площади помещений и места их нахождения (от 700 тыс. руб. до 10 000 тыс. руб. в год).

Налоговый вычет

Согласно подпункту 2 статьи 221 Налогового кодекса РФ плательщик НДФЛ имеет право на уменьшение налогооблагаемого дохода, полученного от оказания услуг по гражданско-правовому договору, на сумму профессионального вычета. Сумма вычета определяется в размере понесённых расходов, связанных с извлечением доходов.

Случай с предоставлением нежилого помещения в аренду подпадает под действие данной нормы в той части, что отношения арендодателя и арендатора действительно должны быть закреплены договором ГПХ. Далее необходимо определиться с тем, какие расходы, связанные с передаваемым имуществом, может нести арендодатель. Это, например, оплата коммунальных платежей, ремонт помещения и т.п.

Однако в статье 210 Гражданского кодекса РФ указано, что ответственность за содержание имущества в надлежащем состоянии лежит на собственнике. И это не зависит от того, используется ли помещение самостоятельно или передаётся в аренду. Соответственно, указанные расходы не должны приниматься при расчёте профессионального налогового вычета.

Отсюда следует вывод, что таким видом вычета арендодатель не может воспользоваться, что подтверждается Письмами Минфина и ФНС. Правомерность использования профессионального вычета не зависит от того, включены ли коммунальные платежи в арендную плату. В любом случае налогооблагаемый доход на их сумму уменьшать нельзя.

Стандартные налоговые вычеты, предусмотренные статьёй 218 НК РФ:

  • в размере 3 000 руб. для отдельных категорий граждан (ликвидаторы аварии ЧАЭС, лица, перенесшие лучевую болезнь и др.);
  • в размере 500 руб. в отношении Героев СССР, РФ, участников Великой Отечественной войны и др.;
  • в размере 1 400 и более для плательщиков, имеющих детей.

Такие преференции обычно предоставляются физическим лицам по месту работы. Они учитываются ежемесячно при удержании налоговым агентом НДФЛ с заработной платы.

Однако если доходы от сдачи в аренду нежилого помещения являются единственными, и налогоплательщик не пользовался стандартными вычетами в течение налогового периода, то он может их получить при подаче декларации по окончании года.

При этом если арендатором является юридическое лицо, то оно как налоговый агент должно самостоятельно рассчитывать налоговые платежи и перечислять их в бюджет государства. В том числе на предприятии лежит обязанность предоставления физическому лицу налоговых вычетов.

Все виды вычетов могут быть использованы только резидентами РФ, являющимся таковыми в соответствии со статьёй 207 НК РФ и уплачивающими НДФЛ по ставке 13%.

Расчёт суммы

Рассмотрим на примерах, какой может быть сумма налога при сдаче в аренду гаража площадью 240 кв. м за 260 тыс. руб. в месяц в г. Москве.

  1. Для налоговых резидентов, не пользующихся налоговыми вычетами, годовая сумма НДФЛ равна: 260 000 * 13% * 12 месяцев = 405 600 руб.
  2. Для резидентов, использующих стандартные вычеты, например, на 1 ребёнка: (260 000 – 1 400) * 13% * 12 месяцев = 403 416 руб.
  3. Для нерезидентов РФ: 260 000 * 30% * 12 месяцев = 936 000.
  4. Для ИП на патентной системе налогообложения принимается в расчёт не фактический доход от сдачи имущества в аренду, а потенциально возможный. Исходя из данных примера и норм Закона г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53, годовой доход равен 3 млн руб.: 3 000 000 * 6% = 180 000 руб.
  5. Для ИП на УСН: 260 000 * 6% * 12 месяцев = 187 200 руб.

Представленные расчёты показывают, что налоги индивидуального предпринимателя намного меньше, чем гражданина без образования ИП.

Отчетность

Налоговая декларация предоставляется по окончании года до 30 апреля следующего года следующими категориями физических лиц:

  • без образования ИП, которые сдают нежилое помещение во временное пользование другим физическим лицам;
  • ИП на «упрощёнке».

При этом ИП на патентной системе освобождены от подачи декларации на основании статьи 346.52 НК РФ, а при сдаче нежилого помещения юридическому лицу необходимость сдачи отчётности лежит на нём как на налоговом агенте.

Заполнение декларации: пошаговая инструкция

Декларация по форме 3-НДФЛ заполняется следующим образом.

    На странице 001 необходимо указать:

  • ИНН;
  • ФИО;
  • код налогоплательщика (760);
  • номер телефона.
  • Страница 002:

    • фамилия;
    • дата рождения;
    • место рождения;
    • сведения о документе, удостоверяющем личность;
    • место жительства.
  • Страница 003:

    • сумма дохода;
    • сумма налогового вычета;
    • налоговая база;
    • сумма налога.
  • Страница 004: сумма налога, подлежащая уплате.
  • Порядок подачи в ФНС

    Подать декларацию можно несколькими способами:

    • отправить в электронном виде;
    • прийти лично в налоговую инспекцию по месту жительства;
    • отправить по почте с описью вложения;
    • через уполномоченного представителя.

    Сроки оплаты

    Сроки уплаты налоговых платежей зависят от того, какой налог платит физическое лицо, кому сдаёт имущество в аренду, и является ли оно индивидуальным предпринимателем:

    • физические лица, сдающие нежилое помещение другим физическим лицам – ежегодно в срок до 30 апреля следующего года;
    • физические лица, сдающие имущество в аренду юридическим лицам или ИП – не позднее дня, следующего за днём фактической выплаты арендной платы (обычно ежемесячно);
    • ИП на «упрощёнке» уплачивают ежеквартально авансовые платежи не позднее 25 числа первого месяца квартала/

    Наказания за нарушения

    Неуплата налога или частичная неуплата в следствии занижения налогооблагаемой базы влечёт за собой применение налоговых санкций.

    Так, за совершение такового деяния предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если налог не был перечислен умышленно, то штраф увеличивается до 40%.

    При этом если обязанность по уплате НДФЛ лежит на организации или ИП как на налоговом агенте, то меры ответственности за неуплату налогов применяются по отношению к ним, а не к физическому лицу.

    Таким образом, каждый гражданин при сдаче нежилого помещения в аренду должен платить налоги с полученных доходов, предоставлять налоговую отчётность, образовывать ИП при необходимости. В противном случае можно довести дело до получения штрафа, который может быть наложен не только за неуплату налоговых платежей, но и за непредоставление налоговой декларации, а также за фактическое занятие предпринимательской деятельностью без открытия ИП.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector