Договор аренды нежилого помещения реальный или консенсуальный

Общая характеристика договора аренды нежилого помещения

После определения правового регулирования договора аренды нежилого помещения, перейдем непосредственно к анализу рассматриваемого договора. Понятие договора аренды. Статья 606 ГК РФ: по договору аренды(имущественного найма) арендодатель либо(наймодатель) обязуется арендатору предоставить (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или временное пользование за плату.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Термин «договор» является весьма многозначным как в законодательстве, так и в теории. Во-первых, это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор — это юридический факт — правомерное действие, направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. По своей правовой природе договор — это двусторонняя или многосторонняя сделка, порождающая, изменяющая или прекращающая обязательство.

С волевой стороны под договором понимают своеобразную систему волеизъявлений, каждое из которых по отдельности не влечет правовых последствий; в совокупности же они представляют собой соглашение, на основании которого и происходит динамика (возникновение, изменение, прекращение) гражданского правоотношения. Во-вторых, под договором разумеется гражданско-правовое отношение, порождаемое договором-соглашением.

Наконец, в-третьих, под договором понимается документ, содержащий условия соглашения. В этом смысле о договоре говорится, например, в п. 2 ст. 434 ГК РФ. Таким образом, в законодательстве, доктрине и правоприменительной практике термином «договор» обозначаются различные понятия: 1) соглашение, юридический факт; 2) правовое отношение; 3) документ.

Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно либо он преследует цель извлечение прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

По своей юридической природе анализируемый договор аренды имеет консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Консенсуальные договоры считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения (консенсуса) по всем существенным условиям.

Является общепринятым в науке гражданского права разделение гражданских договоров на консенсуальные и реальные. При этом «консенсуальными считаются договоры, вступающие в силу с момента достижения сторонами согласия, а реальными — договоры, когда на основе соглашения осуществлена передача стороной контрагенту определенного имущества».

В научной литературе неоднократно отмечалось, что под термином «реальный» понимают здесь передачу имущества, тем не менее «имущество» в данном случае включает и самые разнообразные права, а по мнению В. Голевинского, термин «res» следует понимать не как «вещь», а как «действие».

Консенсуальность договора состоит в том, что договор аренды нежилого помещения считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора (в предусмотренных законодательством случаях также при условии государственной регистрации такого договора), т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи в аренду нежилого помещения).

Под возмездностью в договоре в общем виде надо понимать приобретение платы за оказанные услуги или товар. В том случаях, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть установлена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК).

Под возмездной в общем виде понимают сделку, по которой сторона должна приобрести плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (к примеру, подрядчик получает вознаграждение за выполнение работы).

Возмездность анализируемый договор аренды состоит в обязательном встречном предоставлении (оплате) арендатором арендной платы за полученное в аренду имущество, в отличие, к примеру, от договора безвозмездного пользования, под которым понимают безвозмездность.

Во взаимных сделках каждая из сторон обладает и правами, и обязанностями (например, по договору купли-продажи продавец обязан передать вещь и имеет право на получение денежных средств, в свою очередь, покупатель обязан уплатить покупную цену и вправе требовать передачи ему вещи).

Взаимный договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей. Взаимность анализируемый договор аренды заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у арендодателя, так и у арендатора.

В статье 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, хотя оно и не включает какие-либо специальные правила относительно формы арендной платы. В образце договора аренды нежилого помещения могут быть предусмотрены следующие формы арендной платы: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи, в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт); другие формы по усмотрению сторон договора аренды нежилого помещения.

Самой распространенной формой оплаты является денежная, в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны договора аренды нежилого помещения могут предусмотреть даже сочетание нескольких форм арендной платы, которое по существу означает превращение договора аренды нежилого помещения в смешанный договор (п.3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, договора об оказании услуг.

Договор аренды нежилого помещения в Гражданском кодексе РФ:

• Согласно ст.651 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) письменная форма для договора аренды зданий и сооружений является обязательной. В противном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность;

• В соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора;

• В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

• В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;

• В ст. 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Согласно положениям данной статьи арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках;

Читать еще:  Можно ли уволить работника находящегося на больничном

• В соответствии с содержанием статьи 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество;

• Согласно п. 1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель по договору должен быть заменен новым — приобретателем вещного права на данное имущество;

• Ст. 615 ГК РФ предусматривает обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества;

• Ст. 616 ГК РФ обязывает арендодателя производить капитальный ремонт арендованного имущества. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок;

• Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены и договором;

• Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ;

• Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ;

• Ст. 621 ГК РФ закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок; В соответствии со ст. 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Итак, анализируемый договор аренды не выделен в качестве самостоятельного договора в действующем законодательстве РФ, даже не смотря на то, что является достаточно распространенным.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст.624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В свое время аренда с выкупом считалась чуть ли не самым главным способом разгосударствления экономики (приватизации государственной собственности. В настоящее время выкуп арендованного имущества не является способом его приватизации).

Какие штрафы грозят тем, кто затевает ремонт в своей квартире

О консенсуальности и реальности договора аренды

Белов Валерий Александрович, юрисконсульт ООО «ИКЕА — ДОМ»; преподаватель Московского финансово-юридического университета МФЮА.

Область научного интереса — договорное и коммерческое право. Является автором более 40 научных и учебно-методических публикаций по гражданскому праву, среди которых большое внимание уделяется арендным правоотношениям: «Особенности договора аренды торгового объекта» («Право и экономика». 2014. N 2), «Арендная плата по договору аренды» («Право и экономика». 2014. N 3), «Правомочия арендатора и ограниченное вещное право по договору аренды (имущественного найма)» («Нотариус». 2014. N 3), «Особенности законодательства об аренде» («Право и экономика». 2014. N 6), «Проблемы отмены вещно-обязательственной аренды в рамках реформы гражданского законодательства» («Право и экономика». 2014. N 7), «Вещное и обязательственное право в структуре арендных отношений (имущественного найма). Правомочия арендатора» (Научные труды РАЮН. N 14), «Правовое регулирование арендных отношений: анализ общего и специального законодательства в сфере арендных отношений» («Актуальные проблемы Российского права». 2014. N 10).

Настоящая статья рассматривает вопросы, затрагивающие правовую природу договора аренды применительно к моменту возникновения обязательственной связи между его субъектами, в частности анализируется вопрос о консенсуальной и реальной природе указанного соглашения.

Ключевые слова: договор аренды, консенсуальный договор, реальный договор.

About consensual and reality nature of lease contract

This article focuses on issue of beginning the obligation relationship between the parties. In particular, it analyzes the consensual and the reality nature of the lease contract.

Key words: lease contract, consensual contract, reality contract.

Интересным положением в юридической литературе и правоприменительной практике является вопрос о консенсуальной и реальной направленности договора аренды. Между тем, признание договора аренды самостоятельной разновидностью консенсуальных сделок произошло еще в глубокой древности, и на протяжении столетий указанный договор стабильно определялся как единый (без особых модификаций) договор location-conduction .

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

См.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1996. С. 445 — 446.

Однако нынешняя типология договора аренды, закрепленная в ГК РФ, позволяет сделать вывод о наличии разностороннего подхода к вопросу консенсуальности указанной сделки. Отличный подход к разрешению указанного вопроса приводит к неоднозначному восприятию момента возникновения обязательственной связи между сторонами договора аренды, что приводит к возникновению споров относительно заключенности арендного соглашения. При таких обстоятельствах описанная проблематика является актуальной для целей исследования вопроса о моменте возникновения обязательственной связи между субъектами арендных отношений.

Как известно, консенсуальный договор, название которого происходит от латинского слова consensus (согласие), порождает права и обязанности с момента, когда стороны достигают соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой для этого форме (п. 1 ст. 433 ГК РФ). В то время как латинское слово res (вещь) породило понятие реального договора, по которому возникновение прав и обязанностей связывается с активными действиями хотя бы одной из сторон сделки, а именно действиями по передаче другой стороне причитающегося ей имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Часть II ГК РФ в общих положениях о договоре аренды, а также в статьях о прокате, аренде здания и сооружения, предприятия, финансовой аренды (лизинга) содержит признаки консенсуальной сделки, где обязательства у сторон возникают с момента заключения соответствующего соглашения или признания такого соглашения заключенным. Одним из признаков консенсуальности договора аренды являются следующие формулировки: «обязуется предоставить» (ст. ст. 606, 626, 656 ГК РФ), «обязуется передать» (ст. 650 ГК РФ), «обязуется приобрести» (ст. 665 ГК РФ), следовательно, полагаем разумным сделать вывод, что права и обязанности у сторон таких соглашений возникают с момента его заключения.

Читать еще:  Выпишут ли из если есть задолженность

Между тем, определения договора аренды транспортного средства с/без экипажа дают возможность полагать, что указанные соглашения относятся к типу реальных договоров . Такой вывод можно сделать из следующей формулировки «арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование» (ст. ст. 632, 642 ГК РФ). В подтверждение сказанного можно привести судебную практику. Так, в одном из дел суд указал следующее: «Из определения этого вида договора аренды следует, что такой договор является реальным, поскольку им предусмотрено предоставление транспортного средства, а не обязанность по его предоставлению, установленная в общих положениях об аренде. Статья 642 ГК РФ является специальной нормой по отношению к общей — ст. 606 ГК РФ, характеризующей договор аренды как консенсуальный. Таким образом, для заключения договора аренды транспортного средства, являющегося реальным договором, кроме соглашения сторон необходима еще и передача имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ) .

Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма; Инфра-М, 2013; Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014.
См.: Постановление ФАС Уральского округа от 23.04.2009 N Ф09-2485/09-С4 по делу N А60-13216/2008-С11 // СПС «КонсультантПлюс»; Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2002 N Ф09-2261/02-ГК по делу N А07-6442/02 // СПС «КонсультантПлюс».

Такой системный подход к толкованию отдельных норм института договора аренды основан на буквальном прочтении закона. Кроме того, он соотносится с подходом ряда ученых, которые определяют характерные черты консенсуальных и реальных сделок. Так, например, Шевченко Е.Е. описывает, что указание на реальность договора нередко осуществляется посредством использования в определении договора слова «передает», когда речь идет об имуществе, являющемся предметом договора. Слова «обязуется передать», наоборот, свидетельствуют о том, что заключение договора не связывается с совершением соответствующего действия .

Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-арбитражной практики. М.: Инфотропик Медиа, 2012; Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М., 2004. С. 19 — 25.

Несмотря на описанный системный подход, в ряде случаев суды неоднозначно толкуют нормы материального права применительно к договору аренды в целом.

Пример из судебной практики.

Так, Федеральный арбитражный суд Уральского округа, рассмотрев спор о взыскании муниципалитетом с индивидуального предпринимателя арендной платы за пользование подвальным помещением, отменил решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанции о частичном (по сумме) удовлетворении заявленных требований, указав на то, что «правило п. 2 ст. 433 ГК РФ распространяется на договор аренды, относящийся к категории реальных договоров». Дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с тем, что судами сделан вывод об отсутствии между сторонами спора по факту заключения договоров и не дана правовая оценка подлинным документам, подтверждающим факт передачи недвижимого имущества в аренду .

Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3 по делу N А07-2897/05-Г-ГЛШ // СПС «КонсультантПлюс». Также аналогичной позиции придерживается Арбитражный суд г. Москвы, который признал договор лизинга незаключенным исходя из того, что такой договор в силу п. 2 ст. 433 ГК РФ считается заключенным только с момента передачи арендатору имущества // Постановление ФАС Московского округа от 15.04.2004 N КГ-А40/2305-04-П; СПС «КонсультантПлюс».

Кроме того, суды распространяют указанную позицию в отношении нетипичного имущества гражданского оборота. В частности, данная ситуация возникает при разрешении спора о выдаче разрешения на право организации рынка. В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» для выдачи разрешения на право организации рынка необходима удостоверенная копия документа, подтверждающего право на объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организовать рынок. Так, в одном из дел суд, отказывая в иске об отмене решения органа местного самоуправления, признал договор аренды торгового павильона, на территории которого планировалось открытие розничного рынка, незаключенным в связи с отсутствием доказательства наличия двусторонне подписанного акта приема-передачи. При этом суд апеллировал понятием, указанным в п. 2 ст. 433 ГК РФ, указывая, что договор, из которого следует передача вещи, считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (Федеральный арбитражный суд Центрального округа, от 25.08.2009 N А68-9704/08-692/15) .

Федеральный закон от 30.12.2006 N 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ. 01.01.2007. N 1 (ч. 1). Ст. 34.
Постановление ФАС Центрального округа от 25.08.2009 по делу N А68-9704/08-692/15 // СПС «КонсультантПлюс».

Однако указанная логика вызывает определенные сомнения, которые дают право полагать о неверном толковании и применении норм права, что неизбежно создает поле для злоупотребления своими правами недобросовестным контрагентом по сделке. Противоречивость описанного подхода судов и указание на реальную природу арендных отношений опровергается следующим: в соответствии с положениями статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Таким образом, договор, как внешнее выражение воли сторон, является первичным элементом рассматриваемых правоотношений и предшествует фактической передаче имущества. Между тем, при отсутствии данных, позволяющих идентифицировать имущество, передаваемое в аренду, соответствующий договор не считается заключенным.

Более того, если следовать логике признания договора аренды заключенным с момента фактической передачи имущества арендатору, то тогда необходимо констатировать, что до момента такой передачи договорная связь между сторонами соглашения отсутствует и взаимные права и обязанности не возникли. Однако именно вследствие неисполнения такой обязанности арендодателем, как передача имущества арендатору, у последнего возникает право требования расторжения договора аренды в судебном порядке (п. 1 ст. 620 ГК РФ). Обязанность как таковая не может возникнуть из ниоткуда, у нее должно быть основание, которым является договор. Именно он способствует и стимулирует контрагентов к добросовестному поведению под страхом применения санкций.

Таким образом, фактическая передача имущества не может рассматриваться как факт признания договора заключенным, такого рода действия должны расцениваться как исполнение арендодателем своей обязанности, исходящей из письменного соглашения или устной договоренности сторон. Аналогичный вывод можно сделать из статьи 611 ГК РФ, которая указывает на первостепенную роль соглашения, так, например, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Следовательно, все доводы о том, что договор аренды считается заключенным с момента фактической передачи имущества арендатору, должны признаваться ложными и несоответствующими реальной действительности. Представляется, что именно в этой связи в специальном законодательстве содержатся положения, указывающие на консенсуальность договора аренды отдельных видов транспортных средств (ст. ст. 198, 211 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации (далее — КМТ)) . Полагаем, что высказывание Кияшко В.А. о том, что никто не вправе своим волеизъявлением изменить консенсуальную природу договора, является весьма справедливым в данном контексте .

Читать еще:  Как правильно регистрировать [Договора] в журнале регистрации

Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 03.02.2014) // Собрание законодательства РФ. 03.05.1999. N 18. ст. 2207.
Кияшко В.А. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2004. N 5.

На основании изложенного полагаем возможным сделать следующий вывод: договор аренды является консенсуальной сделкой и считается заключенным с момента достижения согласия сторонами такого соглашения по всем его существенным условиям. Между тем, все доводы о реальной правовой природе арендных отношений являются безосновательными и базируются лишь на неверном применении правовых норм, в частности на пренебрежении в использовании принципа «lex speciales degorate lex generales» («специальный закон отменяет общий»).

Список литературы

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014.
  2. Кияшко В.А. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2004. N 5.

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

  1. Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1996.
  2. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма; Инфра-М, 2013.
  3. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М., 2004.
  4. Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-арбитражной практики. М.: Инфотропик Медиа, 2012.

Договор аренды – реальный или консенсуальный

Правовые характеристики договора определяют его сферу и распространённость применения. Одной из наиболее часто упоминаемых характеристик сделки, заключённой как в письменном, так и в устном виде, является её реальность или консенсуальность.

Понятие реальности и консенсуальности

Указанный критерий характеризует момент вступления договора в законную силу. Реальный договор можно определить как сделку, которая вступает в законную силу с момента передачи вещи или осуществления иного действия, предусмотренного условиями сделки. Правовая теория определяет приблизительный перечень реальных договоров.

Разница между моментами подписания сделки (её заключения) и моментом передачи вещи осуществления действия может быть очень значительной. Например, договор может быть подписан 1 января, а непосредственно вещь может быть передана 1 мая. Реальный договор вступит в законную силу (а, значит, у сторон возникнут взаимные права и обязанности) только 1 мая. Примерами договоров реальных являются займ, хранение. Так, хранение начинается исключительно в момент передачи его предмета.

Консенсуальный договор считается заключённым, напротив, с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным пунктам сделки. Стороны могут не прийти к согласию по некоторым пунктам, однако это не будет влиять на действительность сделки а в случае, если такие пункты не относятся к основным условиям договора. Примерами консенсуальных договоров являются договор поставка, купля-продажа. Самими условиями сделки может быть предусмотрен момент передачи имущества. Однако в этот момент договор уже действителен.

Реальность договора аренды

Общая теория права определяет договор аренды как консенсуальный. Однако вполне ли применима такая характеристика к сделкам, например, проката или найма жилого помещения как разновидностям договора найма?

Момент передачи имущества арендатору регулируется положениями ст. 611 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с положениями этой статьи арендодатель обязан передать арендатору имущество в соответствии со сроками, установленными договором найма. Если арендодатель не передаст такое имущество в установленный срок, арендатор имеет право требовать передачи имущества, являющегося объектом аренды и возмещения ущерба. Если срок передачи имущества условиями сделки не установлен – применяется разумный срок.

Положения указанной статьи резюмируют, что договор аренды является действительным на момент передачи имущества и делает отсылку к его положениям. Таким образом, статья 611 ГК РФ устанавливает консенсуальность договора найма.

Консенсуальный характер найма также исходит из самого определения договора аренды. Договор найма можно определить как сделку, согласно положениям которой, наймодатель обязуется передать, а наниматель – принять установленное имущество, и внести денежные средства в качестве арендной платы. Таким образом, законодателем установлена конструкция «заключение договора – передача имущества». Эти два действия являются последовательными, а не одновременными.

Нормами ГК не установлен прямо консенсуальный характер договора аренды. В связи с этим у практикующих юристов и просто сторон правоотношений по сделке может возникать вопрос о возможности установления реального характера договора путём установления его соответствующих положений. Сторонники такой позиции ссылаются на принцип свободы, а и воли сторон, как один из основоположных принципов гражданского права.

Однако в таком случае следует обратиться к положениям той же ст.433 ГК РФ. Она устанавливает, как раз принцип свободы воли сторон, однако делает отсылку к тому, что такая сделка не должна противоречить закону. Предусмотрение иного, чем установлено законом, порядка заключении и исполнения договора неправомерно.

Возможность изменения характера договора сторонами

Стороны не могут определить момент действительности сделки самостоятельно, сделав его реальным. Однако отсутствие такой возможности никаким образом не уменьшает права контрагентов. В случае когда арендатор хочет застраховать себя от оплаты за не переданное имущество арендной платы, закон предоставляет ему определённую страховку. Так, арендатор освобождается от обязанности внесения арендной платы за пользование имуществом за период, в который последнее не было ему передано.

Условно говоря, если арендатору имущество было передано с опозданием в месяц, а срок аренды составляет 11 месяцев, он должен будет внести арендную плату только за 10 месяцев реального пользования имуществом. Для арендодателя же установление реального характера договора не несёт никакой практической ценности.

Характер договора, безусловно, имеет значение для практической деятельности, особенно в случае возникновения конфликтов между сторонами. Однако если такие конфликты касаются неисполнения обязанности наймодателя по своевременному трансферу имущества нанимателю, законом предусмотрены санкции за нарушения договора. Фактически смысла в изменении характера договора по воле сторон нет. Такое минимальное нарушение закона может повлечь за собой негативные последствия в виде признания договора недействительным.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector